Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-16

CONDOMINIO: DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO DOPO LA RIFORMA - Riccardo MAZZON

A differenza di ciò che accadeva prima del vigore dell'articolo 26, comma 5, della legge n. 10 del 9 gennaio 1991, quando la trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi richiedeva l'approvazione all'unanimità, giacché l'abbandono dell'impianto centralizzato, la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la destinazione a nuovo impianto di locale idoneo, la necessità di nuove opere e relativi oneri di spesa

"non potevano essere imposte al condomino dissenziente ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c." (Cass., sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4219, GCM, 2007, 3),

oggi il singolo condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, salva la dimostrazione che, dalla sua rinunzia e dal distacco, non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio:

"soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso" (Cass., sez. II, 30 giugno 2006, n. 15079, GCM, 2006, 6 - Conforme – Trib. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10143, GMil, 2006, 9, 61 – conforme, con la precisazione che la prova della necessità (ex ante) del distacco non costituisce condizione della legittima rinuncia all'uso del riscaldamento centralizzato: App. Roma, sez. VI, 7 giugno 2006, n. 2703, GDir, 2006, 38, 53 – conforme – Cass., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5974, GCM, 2004, 3; GC, 2005, 9, I, 2165 – conforme, con conseguente nullità della delibera che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune: Cass., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7518, ALC, 2007, 4, 398, GCM, 2006, 3 – conforme: App. Milano 19 gennaio 1996, ALC, 1996, 751 - Conforme - GdP Roma 25 settembre 1996, ALC, 1996, 751 - Conforme – Trib. Napoli 26 ottobre 1996, ALC, 1996, 933 – contra – Pret. Roma 7 aprile 1990, ALC, 1990, 457 – conforme: Cass., sez. II, 12 novembre 1997, n. 11152, RGE, 1998, I, 311, ALC, 1998, 45; FI, 1998, I, 1105 – cfr. anche Trib. Roma, sez. V, 18 giugno 2009, n. 13541, www.dejure.it, 2010 e Trib. Napoli 29 aprile 2003, GNap, 2003, 287).

Soddisfatta tale condizione, dunque, il condomino che abbia proceduto al distacco sarà obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, nonché le spese dell'eventuale aggravio, derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento, mentre sarà esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per l'uso del medesimo:

"è annullabile (e non nulla) la delibera assembleare che includa nel riparto delle spese per l'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato il proprietario di un'unita immobiliare, sull'erroneo presupposto che lo stesso non sia stato autorizzato a distaccare le diramazioni dall'impianto comune" (Trib. Salerno, sez. I, 6 ottobre 2009, ALC, 2009, 1, 72 – quanto alle spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento: Cass., sez. II, 2 luglio 2001, n. 8924, GCM, 2001, 1317).

Peraltro, è stato osservato come il regolamento condominiale avente natura contrattuale, possa disporre che siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, non solo le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento, ma anche quelle di gestione,

"tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica" (Cass., sez. II, 20 marzo 2006, n. 6158, GCM, 2006, 3; RGE, 2006, 6, 1228; GC, 2007, 12, 2820).

In tal ambito si è anche deciso che, in materia di condominio negli edifici, la previsione, nel regolamento condominiale (avendo natura contrattuale), dell'obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall'effettivo godimento del servizio (il cui fondamento va ravvisato nell'esigenza di disincentivare il distacco quale fonte di squilibrio sotto il profilo tecnico ed economico dal riscaldamento centralizzato, ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell'ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l'unanimità dei consensi;

"pertanto è invalida la delibera condominiale di addebito di una ridotta partecipazione alle spese di gestione al condomino che si sia distaccato dall'impianto, senza il consenso di tutti i partecipanti al condominio" (Cass., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1558, GCM, 2004, 1;CIV, 2010, 3, 78; GC, 2005, 9, I,2165 – si veda anche, sulla validità di clausola del regolamento condominiale che vieti ai condomini di rinunciare all'uso dei servizi comuni, Cass., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923, GI, 2002, 486 - Cass., sez. II, 27 aprile 1991, n. 4652, GCM, 1991, 4; ALC, 1991, 507).

Pacifico che il singolo condomino non possa sottrarsi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato allegandone la mancata o insufficiente erogazione (il singolo condomino, infatti, non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica, nei confronti del condominio, relativamente all'utilizzazione dei servizi comuni), non v'è concordia, in giurisprudenza, circa l'eventuale diritto del medesimo a proporre azione di danno contro il condominio, per il mancato promuovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto: secondo la seguente pronuncia, ad esempio, tale azione di danno non può essere proposta, posto che il condomino conserva il potere di agire a difesa - non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche - dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" delle parti comuni, potendo ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c.,

"dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art. 1139 c.c." (Cass., sez. II, 15 dicembre 1993, n. 12420, GCM, 1993, 12).

Tuttavia, osserva la seguente pronuncia, in caso di insufficiente erogazione della giusta quantità di calore, il condomino può far valere la lesione al suo diritto ad una adeguata erogazione di calore, previo accertamento giudiziale del danno subito e della sua liquidazione,

"riferibile, da un lato, ai contributi pagati - a questo scopo - al condominio e, da un altro lato, alle spese affrontate per supplire - con propri mezzi - alla carente erogazione del servizio centralizzato" (Cass., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12596, GCM, 2002, 1594; CIV, 2010, 3, 78).

In argomento, andrà oggi considerata anche la modifica, apportata dall'articolo 3 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, all'articolo 1118 del codice civile, e precisamente il disposto secondo cui il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell'impianto condominiale, e questi, nell'arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa; in tali casi, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -.



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