Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-11-30

Condominio, distanze e confini: rapporto tra lart. 889 del codice civile e la disciplina condominiale - Riccardo Mazzon

L'articolo 889 del codice civile prevede che chi vuole aprire pozzi, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette: come si relazione tale normativa in ambito condominiale?

Numerose pronunce soccorrono per esplicare il rapporto tra le disposizioni previste dall"articolo 889 del codice civile e la disciplina condominiale,

"la disposizione dell'art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene" Cass. 20.8.99, n. 8801, GCM, 1999, 1823

in quanto - si veda, amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -

"in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza del giudice di merito che, senza operare alcuna valutazione di compatibilità, aveva dichiarato senz'altro applicabile l'art. 889, comma 2, c.c. ad una tubazione di gas metano a servizio del condominio collocata ad una distanza dal confine della singola unità esclusiva inferiore rispetto a quella prevista da detta norma)" Cass. 25.7.06, n. 16958, GCM, 2006, 7-8

ad esempio, l"uso della cosa comune, regolato, dall"articolo 1102 c.c. è considerato prevalente sulla disciplina dettata dall"articolo in oggetto:

"le disposizioni sulle distanze dettate dall'art. 889 c.c. non possono trovare applicazione - risultando incompatibili con la disciplina condominiale - nel caso di installazioni di tubi nei solai che separano i piani di un edificio condominiale, le quali si configurano come uso della cosa comune, regolato dalle norme dell'art. 1102 c.c., e sono perciò consentite ove non pregiudichino l'uguale godimento altrui della cosa comune e non concretino una particolare situazione di danno o di pericolo" Cass. 6.6.81, n. 3659, GCM, 1981, 6.

In altri termini,

"la regola di cui all"art. 889, comma 2, c.c., dettata in tema di rapporti di vicinato può essere invocata anche in caso di condominio; il giudice chiamato all"applicazione di tale norma è, però, tenuto ad accertare se la rigorosa sua applicazione non sia nel predetto caso irragionevole, considerato che la consistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento degli interessi" App. Bari 12.6.06, n. 529, Giurisprudenzabarese.it, 2006

in quanto la parola d"ordine, generalmente usata dalla giurisprudenza per risolvere la problematica in oggetto, è "compatibilità" (nell'esempio che segue, la Suprema Corte, alla stregua del principio suesposto, ha confermato la sentenza che aveva negato l'applicabilità dell'art. 889 c.c. in ordine all'installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale dell'edificio condominiale al fine della realizzazione di un impianto di riscaldamento):

"negli edifici condominiali, le norme sulle distanze legali - che non possono trovare applicazione nei rapporti fra proprietà singole e beni comuni (a tutti i condomini o ad alcuni soltanto di essi) - non sono applicabili neppure nei rapporti fra proprietà singole allorché il rispetto di esse non sia compatibile con la concreta struttura dell'edificio e il condominio utilizzi una parte comune di questo a favore della sua unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1102 c.c., per realizzare impianti indispensabili per un'effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, nel qual caso vanno peraltro sempre rispettate sia la destinazione del bene comune sia il diritto di pari utilizzazione (anche potenziale) degli altri condomini e non vanno pregiudicati la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio" Cass. 11.5.81, n. 3105, GCM, 1981, 5 – conforme: Trib. Torino 9.5.03, FP, 2003, I, 352; Cass. 9.11.01, n. 13852, GCM, 2001, 1885; RGE, 2002, I, 596; Cass. 19.1.85, n. 139, GCM, 1985, 1.



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