Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-07-13

CONDOMINIO E COMPETENZA TERRITORIALE DEL GIUDICE - Riccardo MAZZON

A mente dell'articolo 23 del codice di procedura civile, per le cause tra condomini – si rammenti, anche, il recente intervento del legislatore, che ha semplicemente modificato, attraverso l'articolo 32 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 - con modifica che entrerà in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre -, l'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, inserendo, dopo le parole: «per le cause tra condomini», la locuzione «ovvero tra condomini e condominio»: cfr. anche il paragrafo 1.1. del presente capitolo -, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi; ne consegue che, nel caso di citazione davanti ad altro giudice, come, ad esempio, quello del luogo in cui il convenuto ha la residenza o il domicilio o, alternativamente, davanti al giudice del luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l'obbligazione, se il convenuto eccepisce tempestivamente l'incompetenza per territorio,

"il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi deve ritenersi il solo competente a conoscere la controversia" (Cass., sez. II, 18 settembre 2009, n. 20250, GDir, 2009, 48, 55 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

tale norma si applica anche dopo lo scioglimento del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.

L'articolo 23 del codice di procedura civile si riferisce non soltanto alle liti tra condomini per i rapporti giuridici attinenti alla proprietà ed all'uso delle cose comuni, bensì a qualunque controversia possa insorgere nell'ambito condominiale, per ragioni afferenti al condominio, quand'anche veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri (anche a quelle sulle obbligazioni nascenti "pro-quota", a carico dei singoli condomini, dalla loro partecipazione alla comunione), ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall'amministratore e, quindi, anche alle controversie tra il condominio ed il singolo condomino, relative al pagamento della quota di contributi da parte di quest'ultimo,

"anche in ordine al pagamento dei contributi per l'utilizzazione delle cose comuni, agendo l'amministratore, nell'attività di riscossione, nella sua veste di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini" (Cass., Sez. U., 18 settembre 2006, n. 20076, FI, 2006, 11, 3056, ALC, 2007, 1, 31, GC, 2007, 3, 614, GCM, 2006, 9, GDir, 2006, 39, 46 – conforme, poiché l'amministratore di condominio nell'attività di riscossione dei contributi dovuti per l'utilizzazione delle cose comuni agisce in rappresentanza degli altri condomini: Cass., sez. II, 24 giugno 2005, n. 13640, GCM, 2005, 6, RGE, 2006, 3, 571 – conforme – Cass., sez. II, 5 novembre 2004, n. 21172, GCM, 2004, 11 – conforme – Cass., sez. II, 24 agosto 1992, n. 9828, GCM, 1992, 8-9 – conforme – Cass., sez. II, 16 agosto 1993, n. 8734, GCM, 1993, 1294, ALC, 1994, 83 – conforme – Cass., sez. II, 20 agosto 2002, n. 12274, GCM, 2002, 1550, GI, 2003, 435 - Contra, ma aderente ad un orientamento oramai superato: Cass., sez. III, 10 gennaio 2003, n. 269, RGE, 2004, I, 119 – conforme – Pret. Firenze 13 dicembre 1988, ALC, 1989, 782).

Da tener altresì presente, inoltre, come l'articolo 23 del codice di procedura civile si riferisca a tutti i casi di comunione,

"ex articolo 1100 del codice civile, e non solo ai condomini divisi per piano" (Cass., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6319, GCM, 2003, 4 – conforme – Cass., sez. II, 18 febbraio 1999, n. 1365, GCM, 1999, 431 – conforme – Cass., sez. II, 30 ottobre 1998, n. 10863, GCM, 1998, 2220 – conforme – Cass., sez. II, 1 luglio 1996, n. 5967, GCM, 1996, 935, ALC, 1996, 906 – conforme – Cass., sez. II, 1 marzo 1994, n. 2026, GCM, 1994, 234, ALC, 1994, 545 – conforme, esplicitamente riferendo che in tema di competenza per territorio, il termine "condomini" espresso dall'art. 23 c.p.c., si applica in generale a tutte le controversie relative a casi di comunione: Cass., sez. II, 1 marzo 1994, n. 2026, GI, 1995, I,1, 892).

L'articolo 23 del codice di procedura civile, invece, non è applicabile ai consorzi: infatti, si legge comunemente in giurisprudenza che poiché i consorzi fra proprietari per la gestione delle parti e dei servizi comuni, pur essendo assimilabili al condominio, conservano la loro natura d'associazioni non riconosciute, costituite e rette sulla base pattizia dello statuto con carattere vincolante e preminente nella regolamentazione dei rapporti fra i consorziati, non sono automaticamente applicabili al consorzio tutte le regole del condominio, ivi comprese quelle pubblicistiche sulla competenza per territorio, relativamente alle controversie tra soci e consorzio per il recupero delle quote; pertanto, essendo la sede dell'associazione non riconosciuta, ai fini della competenza, stabilita in coincidenza con il luogo dove la stessa svolge continuativamente la propria attività (art. 19, comma 2, c.c.), non è applicabile l'art. 23 c.p.c.,

"giacché la previsione del foro esclusivo per la cause fra condomini (applicabile, per costante giurisprudenza di legittimità, anche a quelle tra condominio e condomini) è giustificata dalla mancanza e dall'estrema variabilità della sede del condominio" (Cass., sez. II, 14 febbraio 2005, n. 2960, GCM, 2005, 2).

E' stato altresì precisato che l'articolo 23 del codice di procedura civile non si applica neppure all'ipotesi in cui l'amministratore del condominio agisca per il conseguimento del compenso liquidatogli dal giudice e, cioè, per la tutela di un proprio interesse personale e non in rappresentanza di condomini nei confronti di altri condomini, senza che possa, in contrario, spiegare influenza la circostanza che l'attività svolta dall'amministratore stesso sia disciplinata dalle norme sul mandato, atteso che non tutte le azioni proposte dal predetto rivestono, di per ciò solo, natura condominiale (come appunto nel caso in cui vengano richieste somme a lui esclusivamente destinate); ne consegue che,

"esclusa l'applicabilità della norma di cui all'art. 23 c.p.c., l'individuazione del giudice competente per territorio va compiuta, trattandosi di vertenza avente ad oggetto una somma di danaro, ai sensi del precedente art. 20 stesso codice" (Cass., sez. II, 21 aprile 2000, n. 5235, GCM, 2000, 864, FI, 2000, I, 3182).

Ulteriormente, è stato anche deciso che l'articolo 23 del codice di procedura civile è inapplicabile all'azione di rivalsa, esercitata dal coerede che abbia corrisposto le somme, spettanti all'amministratore giudiziario, per la gestione di uno dei beni ereditari in regime di comunione,

"in quanto, in siffatta ipotesi, la qualità di condomino non costituisce un presupposto soggettivo necessario dell'azione proposta, la quale ha carattere esclusivamente personale, e si fonda sulla anticipazione della somma effettuata in favore del creditore comune" (Cass., sez. II, 1 marzo 2000, n. 2249, GCM, 2000, 506, DeG, 2000, 10, 39).

E' opportuno rammentare che, anche nell'ambito che ci occupa, la ripartizione dei compiti, tra le sezioni distaccate e la sede centrale, dell'ufficio giudiziario del giudice di pace, attiene all'organizzazione interna del lavoro nell'unico ufficio e non alla competenza in senso tecnico:

"va pertanto disattesa l'eccezione con la quale la sede adita sia contestata con riferimento alla previsione dell'art. 23 c.p.c., in base alla ubicazione del condominio in una circoscrizione diversa della città (nella specie, s'è negato rilievo, in termini di competenza in senso tecnico, alla ripartizione del territorio romano tra sede centrale e sezioni di Ostia e Fiumicino" (GdP Roma 3 gennaio 1997, GM, 1997, 252).



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