Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-11

CONDOMINIO E DESTINAZIONE ALBERGHIERA DELL'IMMOBILE - RM

La disciplina dettata per il condominio è senz'altro compatibile con la destinazione dell'immobile ad attività alberghiera: così, ove in un compendio immobiliare costituito da un complesso di fabbricati, soggetto al regime giuridico del condominio, sia compreso un hotel, i proprietari delle unità abitative non costituenti l'hotel (ma comunque assoggettate al più generico vincolo di destinazione ad attività ricettive), non hanno interesse a contestare la classificazione alberghiera attribuita all'hotel, ancorché quest'ultima sia relativa all'intero compendio, poiché la destinazione e la classificazione alberghiere rappresentano una mera specificazione sotto il punto di vista qualitativo del medesimo vincolo di destinazione ad uso ricettivo del bene, limitato ad ospitalità per i terzi e non per i proprietari dell'immobile.

Premesso, dunque, che il regime di condominio è compatibile con la destinazione alberghiera, in quanto in uno stesso edificio (compendio immobiliare) possono ben esistere più unità soggette a proprietà esclusiva ed a destinazioni diverse, l'attribuzione in proprietà in comune di cose, impianti e servizi importa che l'uso più o meno gravoso delle cose comuni debba trovare corretto soddisfacimento sul piano civilistico, nel senso della corretta commisurazione degli oneri condominiali all'effettivo uso della proprietà comune,

"senza che questo possa però giustificare l'interesse ad agire nel processo amministrativo, incentrato sul regime pubblicistico che investe il bene e non certo su fatti attenenti quello privatistico" (Cons. Stato, sez. V, 2 marzo 2009, n. 1146, VN, 2009, 1, 243 – conforme: Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625, GC, 2007, 4, 847 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Si veda anche, in argomento, la seguente pronuncia (nella specie, relativa a un complesso immobiliare in cui l'azienda alberghiera era proprietaria esclusiva di tutti locali destinati ai relativi servizi quali ristorante, bar, cucine, piscina, opere a mare, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito, dalla quale risultava l'esistenza di cose, impianti e servizi - cioè strade, reti idriche e fognarie, condutture dell'energia elettrica - destinati all'uso comune), laddove precisa che il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto della coesistenza nello stesso edificio, o nel complesso di edifici, di più proprietà solitarie e, ad un tempo, di più cose, servizi e impianti destinati all'uso comune e pertanto di proprietà comune, siccome accessori strumentali rispetto ai beni finali di proprietà esclusiva; pertanto il regime privatistico del condominio non dipende dalla destinazione d'uso o dalla conformazione delle cose in proprietà esclusiva, con la conseguenza che

"esso è compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile o di un complesso immobiliare, restando irrilevante la disciplina pubblicistica concernente l'attività alberghiera" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625, GCM, 2007, 1).



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