Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-09-11

CONDOMINIO E DIRITTO AL RIMBORSO DELLA SPESA: QUANDO E' SPESA URGENTE? - RM

Quanto alla "spesa urgente", la giurisprudenza è sempre stata consolidata nel ritenere che il condomino potesse chiederne il rimborso, agli altri condomini, sempre che si trattasse di spese fatte per le cose comuni e nei limiti costituenti il costo delle opere urgenti, effettuate nell'interesse comune: così, il condomino che avesse anticipato le spese per opere urgenti riguardanti le parti comuni - stante l'inerzia degli organi condominiali - ed avesse, in tale occasione, reputato utile disporre esecuzioni migliorative delle parti di sua proprietà esclusiva, aveva diritto al rimborso

"per quella parte di spese che costituiscono il costo delle opere urgenti nell'interesse comune" (Trib. Milano 26 settembre 1988, ALC, 1989, 733).

Il principio pare poter esser applicato anche dopo l'entrata in vigore della novella 2012, atteso che anche il nuovo disposto recita "salvo che si tratti di spesa urgente" (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Peraltro, la rubrica legis e l'incipit del nuovo dettato normativo, orientati non più alle spese, bensì alla gestione, potrebbero orientare l'interprete ad un qualche allargamento riferito alla posta risarcibile.

In ogni caso, nella recente pronuncia che segue, ad esempio, proprio in applicazione di tale principio, la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l'opera di consolidamento del fabbricato condominiale, ritenendole senz'altro urgenti in virtù dell'esistenza di un'ordinanza comunale, che aveva imposto l'esecuzione di tali lavori:

"per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 c.c., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo" (Cass., sez. II, 23 aprile 2010, n. 9743, GCM, 2010, 4, 595, RGE, 2010, 5, 1521).

Peraltro, l'art. 1134 c.c., secondo cui il condomino non ha diritto al rimborso di spese fatte senza autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea, trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell'ambito della sua proprietà singola, al fine di accertare le cause del danno verificatosi (nella specie infiltrazioni d'acqua)

"e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (nella specie, condotta fognaria)" (Cass., sez. II, 5 agosto 1983, n. 5264, GCM, 1983, 8).

Il concetto d'urgenza, impiegato dall'articolo 1134 del codice civile, è ricavato dalla giurisprudenza dal significato proprio della parola e viene descritto facendo riferimento non solo al concetto, oggettivo, di "necessità di eseguire l'opera senza ritardo e senza poter avvertire l'amministratore o gli altri condomini", ma anche a quello, soggettivo, di "bonus pater familias".

La seguente pronuncia, ad esempio, precisa come, in tema di condominio, il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni, cessa - ai sensi dell'art. 1134 c.c. - quando si tratti di opere urgenti, intendendosi per tali quelle che, secondo il criterio del "bonus pater familias", appaiano indifferibili,

"allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune" (Cass., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6400, GCM, 1984, 12 – conforme – Trib. Milano 8 giugno 1992, ALC, 1993, 570).

Ancora, in argomento, s'è affermato che in materia di condominio di edifici, il concetto di urgenza, impiegato nell'art. 1134 c. c., viene ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità,

"la necessità immediata ed impellente" (Cass., sez. U., 31 gennaio 2006, n. 2046, GI, 2006, 11, 2056),

nel senso che, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini:

"tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato" (Cass., sez. II, 26 marzo 2001, n. 4364, GCM, 2001, 590, CIV, 2010, 7-8, 59 – conforme – Trib. Monza 24 maggio 2006, www.dejure.it, 2006).



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