Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-31

CONDOMINIO E DOVERI DELL'AMMINISTRATORE EX ART. 1130 C.C.: CONFRONTO POST ED ANTE RIFORMA - Riccardo MAZZON

i doveri principali dell'amministratore elencati dall'articolo 1130 del codice civile

la disciplina precedente all'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

la nuova disciplina introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

L'amministratore, a norma del dettato dell'articolo 1130 del codice civile precedente la riforma, doveva, in particolare:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini: in tal ambito, era stato deciso, ad esempio, che l'obbligo per l'amministratore di vigilare, ex art. 1130 c.c., sulla corretta e tempestiva esecuzione delle delibere assembleari, non si estendeva sino al punto di far carico ad esso, in un'accettabile accezione del concetto di vigilanza, di provvedere affinché "in caso di pioggia fossero installate delle coperture ai piani mansardati, al fine di evitare infiltrazioni d'acqua a quelli sottostanti", essendo tale obbligo correlato ad un evento imprevedibile e, soprattutto,

"richiedendo siffatta funzione la presenza continua dell'amministratore medesimo in loco" (App. Genova, sez. II, 7 gennaio 2008, n. 5, Mer, 2008, 10, 29 - le delibere che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 1 c.c., è legittimato ad eseguire, agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell'assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini: Cass., sez. II, 14 gennaio 1997, n. 278, GCM, 1997, 49);

2) curare l'osservanza del regolamento di condominio, compito precipuo affidato dall'art. 1130 c.c., ante riforma, all'amministratore di condominio, il quale pertanto era senz'altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi (ad esempio, era legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisse la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale - nella specie, bar ristorante - regolamento che specificava quali fossero gli usi consentiti delle unità immobiliari ubicate nel condominio e non doveva, altresì, indicare puntualmente quelli vietati se ciò poteva essere desunto dall"interpretazione complessiva), senza che occorresse un'apposita autorizzazione, necessaria soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso, per cui, ad esempio,

"ininfluente è la maggioranza con cui è stata adottata la deliberazione dell'assemblea di dare corso al giudizio perché nella specie essa è superflua, mentre il regolamento di natura contrattuale, che specifica quali siano gli usi consentiti delle unità immobiliari ubicate nel condominio non deve, altresì, indicare puntualmente quelli vietati se ciò può essere desunto dall'interpretazione complessiva" (Cass., sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841 (Conferma App. Milano 3 dicembre 2004 n. 3116), GC 2011, 1, 97; GCM 2010, 10, 1367; DeG 2010);

3) disciplinare l'uso delle cose comuni, in modo che ne fosse assicurato il miglior godimento a tutti i condomini: tale potere/dovere, di cui all'art. 1130 c.c., comma 1 n. 2, testo ante riforma, era finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e

"non può certo estendersi fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, come, nella specie, il passaggio" (Cass., sez. II, 11 giugno 2009, n. 13626, DeG, 2009);

4) disciplinare la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne fosse assicurato il miglior godimento a tutti i condomini: in tal senso, tra le incombenze spettanti all'amministratore del condominio, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 c.c., testo ante riforma, rientrava la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto atteneva alle interferenze con i singoli appartamenti, nonché il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze

"intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 19 novembre 1996, n. 10144, GCM 1996, 1546; RGE 1997, I, 470);

5) riscuotere i contributi, per cui l'amministratore del condominio era legittimato, ex art. 1130 n. 3 c.c., senza necessità di deliberazione assembleare o di apposito mandato da parte dei condomini, ad agire in giudizio per riscuotere i contributi dovuti dai condomini al condominio, con la conseguenza che ove egli rivestisse la qualità di avvocato, poteva stare in giudizio, in rappresentanza di se stesso,

"senza necessità di una procura alle liti" (Cass., sez. II, 26 febbraio 1990, n. 1442, GCM 1990, 2; GC, 1990, I, 2612; RGE 1990, I, 334; ALC, 1990, 225, conforme Cass., sez. II, 18 gennaio 1990, n. 234; conforme Cass., sez. II, 5 giugno 1992, n. 6947, GCM, 1992, 6; conforme, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea: Cass., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12125, ALC, 1993, 277; conforme, rilevando l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico: Trib. Nocera Inferiore 9 gennaio 2001, ALC, 2002, 190; conforme Cass., sez. II, 15 marzo 1994, n. 2452, GI, 1995, I, 1, 453; conforme, con la precisazione che legittimamente rilascia procura speciale a tal fine: Trib. Roma, sez. V, 22 luglio 2009, n. 16316, www.dejure.it, 2010;

6) erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; in tal ambito, era stato, ad esempio, deciso che l'assunzione dell'obbligo di erogazione delle spese necessarie per l'esercizio dei servizi comuni rientrava, ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c., testo ante riforma, fra le attribuzioni proprie dell'amministratore del condominio, senza che al riguardo occorresse alcuna delibera della assemblea dei condomini e restando altresì escluso che questi fossero litisconsorti necessari del giudizio, relativo a dette spese, in corso fra un terzo e l'amministratore,

"attesi i poteri di rappresentanza a questo spettanti ai sensi dell'art. 1131, comma 1, c.c." (Cass., Sez. U., 17 giugno 1988, n. 4126, GCM, 1988,6; ALC 1989, 75);

7) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio: l'art. 1130, n. 4, c.c., testo ante riforma, doveva essere interpretato estensivamente nel senso che l'amministratore del condominio - non solo era legittimato a compiere gli atti conservativi necessari a evitare pregiudizi alle parti comuni, ma - poteva compiere anche atti per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali aveva la gestione; di conseguenza, come egli poteva locare un bene condominiale, così poteva pretendere il pagamento dei canoni e agire per il recupero degli stessi ove dovuti, l'importo dei quali sarebbe stato attribuito ai condomini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno:

"ciò non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente, in quanto si tratta di un potere concorrente e non necessario" (Cass., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766, cassa App. Torino 31 marzo 2004 n. 373, GDir, 2010, 11, 71);

8) rendere il conto della sua gestione, alla fine di ciascun anno [in argomento, si confronti la seguente pronuncia, laddove precisava che, in tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione, da parte dell'assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell'esercizio successivo, nonché dei relativi riparti, non postulava che la predetta contabilità fosse stata redatta dall'amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo, a tal fine, sufficiente che essa fosse idonea a rendere intellegibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, né richiedeva che queste voci fossero trascritte nel verbale assembleare, ovvero fossero oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto

"rientra nei poteri di quell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore" (Cass., sez. II, 29 aprile 1981, n. 2625, GCM, 1981, 4; conforme, notando come sia necessario che dal rendiconto risulti la specificità delle partite, atteso che quest'ultimo requisito costituisce il presupposto indispensabile per la sussistenza dell'onere del destinatario del conto di indicare specificamente le partite che intende contestare: Trib. Salerno, sez. I, 30 novembre 2007, n. 2716, Mer, 2008, 4; conforme Trib. Torre Annunziata, 12 febbraio 1998, ALC, 1999, 290).

La norma di cui all'articolo 1130 del codice civile, nella formulazione ante riforma, pur fornendo un'elencazione tassativa [in particolare, l'elencazione tassativa dei poteri dell'amministratore, contenuta nell'art. 1130 c.c., impediva al giudice criteri interpretativi analogici, stante la disposizione di cui all'art. 1135 c.c. che imponeva

"all'assemblea, e non già all"amministratore, il potere di ripartire le spese" (GdP Castellammare S. 19 luglio 2004, Gpac, 2005, 4, 343)],

aveva carattere suppletivo e non imperativo; pertanto, per esempio, il regolamento condominiale (approvato per contratto o anche in virtù di deliberazione assembleare) poteva legittimamente sottrarre all'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, per conferirlo esclusivamente all'assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l'esercizio da parte dell'amministratore della relativa azione giudiziaria, proprio attesa

"la derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favore dell'assemblea, della norma di cui all'art. 1130 c.c. sulle attribuzioni dell'amministratore" (Cass., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8719, GCM, 1997, 1648; VN, 1998, 178).

La sostituzione integrale dell'articolo 1130 del codice civile (che mantiene la precedente rubrica: "Attribuzioni dell'amministratore"), operata attraverso l'articolo 10 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), nonché l'inserimento, attraverso l'articolo 11 della legge citata - con modifica che entrerà in vigore sempre dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale – del nuovo articolo 1130-bis, rubricato "Rendiconto condominiale", hanno ripreso ad ampliato l'elencazione precedentemente proposta (cfr. paragrafo 15.2., capitol quindicesimo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), chiarendo come l'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 del codice civile (cfr. capitolo quattordicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) e dalle vigenti disposizioni di legge, debba:

  • ·eseguire le deliberazioni dell'assemblea;
  • ·convocare annualmente l'assemblea, per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis del codice civile;
  • ·curare l'osservanza del regolamento di condominio;
  • ·disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  • ·riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
  • ·compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
  • ·eseguire gli adempimenti fiscali;
  • ·curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, il quale deve contenere: 1) le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio); 2) i dati catastali di ciascuna unità immobiliare; 3) ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza; a tal proposito: a) ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore, in forma scritta, entro sessanta giorni; b) l'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe; c) decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
  • ·curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee: in tale registro sono altresì annotate le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta e, allo stesso registro, è allegato il regolamento di condominio, ove adottato;
  • ·curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore: in tale registro sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale;
  • ·curare la tenuta del registro di contabilità: in tale registro sono annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita; tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
  • ·conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
  • ·fornire, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • ·redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione;
  • ·convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale, entro centottanta giorni dall'avvenuta redazione.

Quanto al rendiconto condominiale, esso è oggi disciplinato dall'articolo 1130-bis del codice civile, introdotto attraverso l'articolo 11 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012).

In particolare, il rendiconto condominiale dovrà contenere, oltre che le voci di entrata e di uscita, ogni altro dato inerente:

  • ·alla situazione patrimoniale del condominio,
  • ·ai fondi disponibili,
  • ·alle eventuali riserve.

Tali dati debbono essere espressi in modo da consentirne l'immediata verifica.

Formalmente, esso si compone di:

  • ·un registro di contabilità,
  • ·un riepilogo finanziario,
  • ·una nota sintetica, esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea condominiale potrà, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore, che verifichi la contabilità del condominio: tale deliberazione sarà da assumersi con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa sarà ripartita fra tutti i condomini, sulla base dei millesimi di proprietà.

L'assemblea potrà anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari: tale consiglio avrà funzioni consultive e di controllo.

I condomini, nonché i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, potranno prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e potranno,altresì, estrarne copia, a proprie spese: le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.



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