Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-19

CONDOMINIO: E' OBBLIGATORIO STILARE UN REGOLAMENTO? - Riccardo MAZZON

Invero limitate, nell'ambito del quale si occupa, le innovazioni apportate dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012.

In particolare, l'articolo 16 della legge citata sostituisce il terzo comma dell'articolo 1138 del codice civile con il seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107» - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -.

Inoltre è aggiunto, sempre dall'articolo 16 citato, all'articolo 1138, il seguente comma:

«Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Premesso che, naturalmente, il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento

"e dalla validità del medesimo" (Cass., sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813, GCM, 2008, 6, 873),

quando, in un edificio, il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento.

Il regolamento deve contenere la normativa riguardante:

  • l'uso delle cose comuni, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; in tal senso, qualora il regolamento condominiale non abbia natura contrattuale, l'assemblea dei condomini, anche in mancanza di unanimità, può modificare le disposizioni regolamentari in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, e cioè il diritto di ciascun condomino di trarre dalle cose comuni il massimo godimento possibile,

"dovendo, peraltro, la eventuale maggiore utilizzazione consentire, sia pure a livello di previsione potenziale, un godimento di pari natura ed intensità da parte degli altri condomini" (Cass., sez. II, 6 febbraio 1999, n. 1057, GCM, 1999, 282; GC, 1999, I, 3369; ALC, 1999, 955);

  • la ripartizione delle spese, sempre secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, in quanto rientra nei poteri dell'assemblea di condominio, in sede regolamentare, la formazione di norme "circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino"; oggetto diretto di tale potere risulta, quindi, proprio la determinazione, nel singolo caso, delle modalità di applicazione dei criteri generali di riparto delle spese; determinazione, questa, che diviene

"vincolante per tutti i condomini trascorso il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1107 c.c. richiamato nell'art. 1138 c.c. per l'impugnazione del testo regolamentare" (Trib. Milano 15 gennaio 2001, GM, 2001, 1288; GM, 2002, 81);

  • la tutela del decoro dell'edificio; in tal ambito, è stato deciso che il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell'art. 1138, comma 1, c.c., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto;

"più in particolare, può ad esempio vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto" (Cass., sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731, GCM, 1998, 1842; FI, 1999, I, 598; RGE, 1999, I, 256 – conforme, nel senso che il regolamento può imporre o vietare ai condomini un determinato comportamento in ordine all'uso, alla manutenzione e all'eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva solamente nella misura in cui ciò si rende necessario per tutelare interessi generali del condominio, ivi compreso il decoro architettonico dell'edificio: Cass., sez. II, 18 agosto 1986, n. 5065, GCM, 1986);

  • l'amministrazione del condominio medesimo.

Per la formazione del regolamento di condominio, ciascun condomino può prendere l'iniziativa, così come per la revisione del regolamento esistente; così:

- qualora i singoli acquirenti abbiano conferito mandato al comune venditore di compilare il regolamento di condominio, deve ritenersi escluso,

"fino all'estinzione del mandato stesso, il potere di iniziativa del condomino di promuoverne la formazione" (Pret. Roma 15 febbraio 1979, GM, 1979, 536);

- a norma dell'art. 1138 c.c. l'assemblea dei condomini può, in sede di modificazione del regolamento condominiale, regolare a maggioranza,

"le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni" (Cass., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3169, GC, 1979, 1313, I; RGE, 1979, I, 734).

Per la formazione del regolamento di condominio (contrattuale o non contrattuale) è richiesta la forma scritta "ad substantiam", sicché la stessa forma occorre per la modifica delle relative clausole, non essendo sufficiente

"il consenso manifestato da tutti i partecipanti al condominio per fatti concludenti (nella specie, la clausola del regolamento vietava la sosta dei veicoli nel cortile comune, salvo specifiche eccezioni)" (Cass., sez. U., 30 dicembre 1999, n. 943, FI, 2001, I, 3523).

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea, con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130 – precedentemente alla riforma introdotta con la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, il registro doveva essere trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129 -.

Il regolamento può essere impugnato a norma dell'articolo 1107 del codice civile: in effetti, il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti e per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini; consegue da ciò che l'azione promossa per ottenere declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo

"è esperibile non da e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti, risultare "utiliter data" l'eventuale sentenza di accoglimento" (Cass., sez. II, 29 novembre 1995, n. 12342, GCM, 1995, 11 – conforme, disciplinando la vita e l'attività del condominio come ente di gestione: Cass., sez. II, 30 marzo 1990, n. 2590, GCM, 1990, 3; RGE, 1991, I, 27 – conforme - Cass., sez. II, 21 maggio 2008, n. 12850, GCM, 2008, 5, 769 – conforme - Cass., sez. II, 26 ottobre 1992, n. 11626, ALC, 1993, 296; GCM, 1992, 10).

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e, in nessun caso, possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile: in particolare, l'art. 1138, penultimo comma, c.c., secondo cui i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni comuni ed anche individuali,

"traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati, purché espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre" (Cass., sez. II, 6 febbraio 1987, n. 1195, GCM, 1987, 2 – contra, Cass., sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268, GCM, 1998, 2302, RGE, 1999, I, 711 secondo cui il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, comma 4, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile).



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