Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-28

CONDOMINIO E PARTI COMUNI: CASISTICA GIURISPRUDENZIALE (VOLUMI, INTERCAPEDINI, SOLAI, ETC.) - RM

Il muro configurato da pannelli di riempimento, delimitante l'edificio condominiale rispetto ad altro edificio aderente, siccome costruito sul suolo comune, appartiene in comune a tutti i comproprietari del suolo,

"posto che dalla proprietà comune del suolo, su cui sorge l'edificio, in virtù del collegato disposto degli art. 934 e 1117 c.c., ha origine la proprietà comune del muro" (Cass., sez. II, 16 dicembre 2004, n. 23453, RGE, 2006, 4-5, 865 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Inoltre, in tema di parti comuni dell'edificio condominiale, nella nozione di muri maestri, di cui all'art. 1117 c.c., rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi - sono anch'essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edificio, né siffatta condominialità viene esclusa dall'essere addossato ad essi il muro di altro fabbricato costruito in aderenza,

"restando ciascuno degli edifici delimitato, difeso e strutturalmente delineato dal proprio muro, con la conseguente autonomia giuridica della disponibilità che su ciascuno hanno i diversi nuclei di condomini, senza alcuna ingerenza dell'uno sul muro dell'altro" (Cass., sez. II, 9 febbraio 1982, n. 776, GCM, 1982, 2).

Rientrano, inoltre, tra le parti comuni dell'edificio (e, in caso di divisione dell'edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni), i cc.dd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale), in quanto

"insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio" (Cass., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4528, GCM, 2003, 622).

Anche il parapetto di coronamento dell'edificio è compreso nella previsione dell'articolo 1117, n. 3, del codice civile, con la conseguenza, ad esempio, che la determinazione, della maggioranza dei partecipanti, di esonerare alcuni condomini dall'onere della relativa spesa, con pregiudizio per i proprietari gravati,

"costituisce una tipica violazione dei diritti individuali sindacabile sotto il profilo della nullità" (App. Milano 15 settembre 1989, GC, 1990, I, 1123).

Ulteriormente, salvo casi particolari – e a meno che non risulti diversamente dal titolo -, l'intercapedine creata dal costruttore, tra il muro di contenimento del terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell'edificio ed il muro che delimita questi piani, deve considerarsi comune ai proprietari delle unità immobiliari dell'intero edificio,

"quando sia in concreto accertato che è destinata a fare circolare l'aria e ad evitare umidità ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta e dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato" (Cass., sez. II, 10 maggio 1996, n. 4391, GCM, 1996, 706).

Per determinare, invece, se un muraglione di sostegno del terrapieno, sottostante al giardino, di proprietà esclusiva di un condominio, sia o no comune, bisogna anche tener conto della ragione per cui, a suo tempo, esso è stato costruito: salvo diversa disposizione del titolo, infatti non sono estranee al condominio, ancorché esterne al muro perimetrale dell'edificio condominiale, le aree annesse come accessori o pertinenze ai locali dei singoli condomini che fanno parte dell'edificio stesso; nella pronuncia che segue, ad esempio, la circostanza che il titolo costitutivo del condominio fosse un atto di divisione - di un complesso immobiliare oggetto di comunione "pro indiviso" - ha avuto, rilievo per l'accertamento delle parti comuni del condominio, cui i condividenti non avevano espressamente provveduto, con particolare attenzione

"all'atto divisorio, con cui gli eredi dell'unico proprietario-costruttore si sono assegnati i singoli appartamenti, passando dalla comunione "pro-indiviso" al condominio negli edifici, nella cui unità devono essere compresi terrapieno e muraglione" (Cass., sez. II, 6 marzo 1978, n. 1102, GC, 1979, I, 555).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, laddove è stato precisato come, in tema di condominio negli edifici, la circostanza che un muro di sostegno di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a passaggio, non sia di per sé sufficiente all'inclusione del muro medesimo fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c. - con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione -, atteso che la suddetta opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario,

"può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio" (Cass., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145, GCM, 1985, 1).

Ulteriormente, s'annoti come, a differenza del solaio divisorio tra due piani dell'edificio, in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, il solaio del piano terreno, sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna, in quanto parte integrante del sol piano terreno, appartenga, in proprietà esclusiva, al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento:

"ne consegue che in caso di vizio costruttivo del solaio, rivelatosi inidoneo a svolgere autonomamente la funzione di sostenere l'unità immobiliare, la responsabilità per i danni che ne siano derivati alle singole proprietà individuali deve ascriversi al proprietario del piano con esclusione di ogni responsabilità del condominio" (Cass., sez. II, 26 marzo 1993, n. 3642, GCM, 1993, 561).



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