Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-28

CONDOMINIO: E' POSSIBILE VIETARE UN DETERMINATO UTILIZZO DEGLI APPARTAMENTI IN PROPRIETA' ESCLUSIVA? - RM

Con il regolamento condominiale possono sì essere costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, ma possono anche imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare (cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Se nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari, nel secondo si ravvisa un onere reale e, nel terzo, un'obbligazione "propter rem", entrambi non trascrivibili; orbene, il divieto di adibire l'immobile ad una destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto,

"e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo eserciti per il periodo predeterminato dalla legge" (Cass., sez. II, 5 settembre 2000, n. 11684, GC, 2001, I, 1314; VN, 2001, 239; ALC, 2001, 417; GCM, 2000, 1894; RGE, 2000, I, 1085 – nel senso che il divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, per l'utilità generale dell'intero edificio richiede, a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini e, nel caso che taluno di essi si sia fatto rappresentare in assemblea, è necessario che il conferimento del mandato risulti da atto scritto secondo la previsione di cui agli art. 1392 e 1350 c.c. : Cass., sez. II, 28 luglio 1990, n. 7630, GCM, 1990, 7; ALC, 1991, 75 - Conforme - Cass., sez. II, 30 luglio 1990, n. 7654, GCM, 1990, 7).

Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece dall'assemblea,

"debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea" (Cass., sez. II, 12 maggio 1994, n. 4632, GCM, 1994, 646; ALC, 1995, 120 – conforme, con la precisazione che, nell'ipotesi che incidano solo su alcune delle unità comprese nell'edificio, devono essere accettate dai rispettivi titolari: Giudice di pace Pordenone 27 gennaio 2000, ALC, 2001, 134).

Peraltro, i divieti di porre in essere determinati usi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, contenuti nel regolamento condominiale di origine contrattuale, proprio per le compressioni che comportano al libero esercizio dei poteri e delle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro proprietà esclusiva, devono essere sanciti in modo non equivoco e non sono suscettibili né di applicazione analogica, né di interpretazione estensiva, così da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e sulla portata delle relative disposizioni.

Ad esempio, nel procedimento prodromico alla pronuncia che segue, un condomino aveva chiesto che fosse vietata, ai suoi vicini del piano inferiore, la possibilità di aprire un'attività di panificazione e pasticceria con vendita dei prodotti, in quanto il regolamento vietava, in una delle sue clausole, di destinare i locali a "deposito e per confezioni di merci e manufatti": a detta della Suprema Corte, tale locuzione risultava eccessivamente generica, sicché

"l'apertura dell'attività in questione doveva considerarsi legittima" (Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3002, DeG, 2010 - conforme, non essendo sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime: Cass., sez. II, 13 febbraio 1995, n. 1560, GCM, 1995, 334; ALC, 1995, 309).

In argomento, è stata pure considerata nulla la delibera con la quale un'assemblea condominiale aveva approvato l'interpretazione autentica da dare al regolamento, nel senso di non ammettere la destinazione delle singole unità ad esercizio commerciale, pur in assenza di qualsiasi norma specifica che imponesse tale divieto, proprio

"in quanto atto potenzialmente lesivo dei diritti individuali di ciascun proprietario ex art. 1138 c.c."" (Trib. Milano 24 novembre 2004, GiustM, 2004, 76).

Così, con le medesime motivazioni, la Cassazione ha pure affermato che il regolamento condominiale, che vieta di destinare gli appartamenti a dottori specialisti di "malattie infettive",

"non preclude al singolo condomino di svolgervi attività di "medico dermatologo"" (Cass., sez. II, 22 marzo 2001, n. 4125, GI, 2001, 1584; GC, 2001, I, 2394 – conforme, con l'ulteriore precisazione secondo cui hanno carattere tassativo e non sono applicabili analogicamente: Trib. Milano 21 novembre 1991, ALC, 1992, 370).

In ogni caso, i divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini possono essere formulati, nel regolamento, sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco), sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare: in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare

"la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare" (Cass., sez. II, 18 settembre 2009, n. 20237, DeG, 2009; ALC, 2010, 3, 280).



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