Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-11-26

CONDOMINIO E RAPPRESENTANZA: I DIRITTI ESCLUSIVI DEI SINGOLI CONDOMINI - Riccardo MAZZON

- potere di rappresentanza dell'amministratore e diritti esclusivi dei singoli condomini

- l'amministratore condominiale può esperire azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini?

- sì, ma la sua legittimazione, in tal caso, può trovare fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione

L'amministratore condominiale può [non però come regola generale: si veda, all'uopo, la seguente pronuncia - nella specie, l'amministratore aveva agito contro il costruttore per i danni subiti dal fabbricato e dai singoli appartamenti di proprietà individuale in seguito a difetti di progetto o di realizzazione dello stabile; la corte di appello ha escluso la legittimazione ad agire per i danni subiti dai singoli appartamenti - laddove decide che

"l'amministratore del condominio è privo di legittimazione attiva ad agire per i danni subiti dai singoli condomini" (App. Roma 12 marzo 2002, GIUS, 2002, 1295; cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)],

esperire azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, ma la sua legittimazione, in tal caso, può trovare fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione; così, ad esempio, la controversia relativa alla destinazione dell'autorimessa, a servizio dello stabile condominiale, concerne l'estensione dei diritti esclusivi dei singoli condomini e, pertanto, l'amministratore del condominio è, in mancanza di espresso mandato conferito da ciascuno di essi,

"sfornito di legittimazione processuale" (Cass., sez. II, 29 febbraio 1988, n. 2129, FI, 1988, I, 2933).

Non è, dunque, sufficiente il meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione, naturalmente, dell'ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini, atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà (come nel caso deciso dalla pronuncia che segue, relativo a domanda di rivendica, proposta dall'amministratore per usucapione di un'area finitima al fabbricato) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto,

"solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati" (Cass., sez. II, 3 aprile 2003, n. 5147, GCM, 2003, 4; RGE, 2003, I, 1490).

Resta così confermato che l'assemblea dei condomini può deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che riguardino le parti comuni dell'edificio o del condominio nel suo complesso, ovvero sulle liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni ordinarie dell'amministratore e non anche in tema di diritti esclusivi dei singoli condomini, che restano sempre nell'esclusiva disponibilità dei rispettivi titolari.

Pertanto, ad esempio, poiché per la sussistenza della rappresentanza processuale occorre il conferimento di un mandato espresso rivestito della forma scritta, ove in un verbale di assemblea condominiale si conferisca all'amministratore l'espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto di alcuni o di tutti i condomini, per far valere, nel loro rispettivo interesse, una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica dalle fattispecie negoziali di acquisto, il detto verbale in tanto può essere idoneo a confermare all'amministratore il potere di rappresentanza convenzionale nel processo di singoli condomini,

"solo in quanto esso sia stato sottoscritto individualmente da ciascun mandante" (Cass., sez. II, 3 agosto 1984, n. 4623, GCM, 1984, 89).

Si confronti anche, in argomento, la seguente pronuncia, laddove afferma che il verbale, con cui l'assemblea condominiale attribuisce all'amministratore l'incarico di promuovere un giudizio per far valere una pretesa assegnata ai singoli condomini dai rispettivi atti di acquisto, integra gli estremi dell'atto scritto richiesto dall'art. 77 c.p.c. per il valido conferimento della rappresentanza processuale, senza che sia necessario che la sottoscrizione del verbale stesso sia autenticata da notaio; ed i poteri conferiti all'amministratore del condominio, con detta delibera, concernono la posizione di tutti i condomini, non essendo consentito discriminare, quanto agli effetti conseguiti,

"la posizione di coloro che non abbiano partecipato all'assemblea o non abbiano espresso voto conforme alla volontà della maggioranza" (Cass., sez. II, 11 marzo 1988, n. 2401, GCM, 1988, 3; RGE, 1988, I, 727).



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