Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-08-23

CONDOMINIO E RIPARTIZIONE DEI COSTI DI GESTIONE: ASCENSORE - Riccardo MAZZON

criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: l'ascensore

Alle spese relative alla ricostruzione [e manutenzione, ma non d'installazione: infatti, le spese di installazione dell'ascensore nell'edificio in condominio debbono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. (cfr. paragrafo 8.1., capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione

"del valore della proprietà di ciascun condomino" (Cass., sez. II, 10 gennaio 1996, n. 165, GCM, 1996, 22)]

dell'ascensore, ricorrendo identica ratio, è applicabile per analogia la regola, posta dall'articolo 1124 del codice civile (cfr., amplius, capitolo nono del volume succitato, anche in relazione alle novità portate dalla riforma 2012), relativa alla ripartizione, tra i condomini, delle spese di ricostruzione (e di manutenzione) delle scale:

"tali spese vanno, di conseguenza, ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo" (Trib. Salerno, sez. I, 10 settembre 2010, n. 1995, www.dejure.it 2010; conforme, con la precisazione che tale disciplina legislativa è, peraltro, suscettibile di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini: Cass., sez. II, 25 marzo 1999, n. 2833, GCM, 1999, 674).

E' considerata circostanza ininfluente il fatto che, i proprietari dei locali al piano terra, non usufruiscano, in concreto, dell'ascensore, sussistendo una presunzione di condominialità dell'ascensore e dovendo, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite

"tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli art. 1123 e 1124 c.c." (Trib. Salerno, sez. I, 3 novembre 2009, ALC, 2010, 1, 71; conforme, per negozi siti al piano terreno, quanto alla sostituzione dell'argano e del motore: App. Bologna 1 aprile 1989, ALC, 1990, 67).

Non è detto (ed è perciò opportuno rifarsi al caso concreto) che gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa Cee vadano necessariamente considerate "spese di ricostruzione": in effetti, gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa Cee, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all'aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l'esecuzione di opere nuove, l'aggiunta di nuovi dispositivi, l'introduzione di nuovi elementi strutturali; in applicazione di tale principio, la Corte di Cassazione (in fattispecie relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli art. 1123 - 1125 c.c., prevedeva l'esenzione da tali spese per una categoria di condomini) ha cassato la sentenza di merito che - con una motivazione carente - aveva considerato le spese per l'adeguamento dell'ascensore come spese di ricostruzione, senza spiegare quale fosse, e in che cosa consistesse, l'elemento strutturale e costruttivo nuovo); in base all'art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, sicché la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria),

"ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata" (Cass., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, GCM, 2004, 3; contra, considerandole spese di straordinaria manutenzione: Trib. Parma 29 settembre 1994, ALC, 1994, 831, nonché Trib. Bologna 2 maggio 1995, ALC, 1996, 87, nel senso che la spese straordinarie relative agli ascensori, necessarie per l'adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza, attengono al profilo della proprietà del bene e vanno sostenute da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva).



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