Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-07-11

CONDOMINIO E RIPARTIZIONE DEI COSTI DI GESTIONE: IMPIANTO ELETTRICO E LASTRICO SOLARE - Riccardo MAZZON

criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: l'impianto elettrico ed il lastrico solare

In linea generale, le spese relative all'adeguamento dell'impianto elettrico vanno ripartite a norma del comma 1 dell'articolo 1123 del codice civile (cfr. paragrafo 8.1., capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), trattandosi di spese relative alla conservazione e godimento delle parti comuni, con la conseguenza che le stesse devono essere sostenute dai singoli condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno; tale criterio di ripartizione è certamente derogabile dalla volontà unanime dei condomini,

"ma nel caso di specie, la delibera con la quale la suddetta spesa veniva ripartita in misura uguale tra tutti i condomini non è stata approvata all'unanimità" (Trib. Bari, sez. III, 20 settembre 2010, n. 2837, Giurisprudenzabarese.it, 2010).

Quanto al lastrico solare (si veda, amplius, il capitolo undicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è opportuno sin d'ora ricordare come esso, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolga funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, gravi su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'articolo 1126 del codice civile; di conseguenza, per esempio, è il condominio che risponde (quale custode, ex articolo 2051 del codice civile) dei danni che siano derivati, al singolo condomino o a terzi, per difetto di manutenzione,

"non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie" (Cass., sez. II, 17 gennaio 2011, n. 941, GDir, 2011, 7, 79);

la relativa azione va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione,

"non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi" (Cass., sez. II, 15 luglio 2002, n. 10233, GCM, 2002, 1219; conforme Cass., sez. III, 17 ottobre 2001, n. 12682, RGE, 2002, I, 78; conforme Cass., sez. II, 25 febbraio 2002, n. 2726, GCM, 2002, 301).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, laddove precisa che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo" (in senso conforme cfr. Cass. n. 9009/98; Cass. 3676/06; Cass. 5848/07); all'applicazione del richiamato criterio, per la ripartizione dell'onere risarcitorio, aggiunge la pronuncia de qua, non è d'ostacolo la mancanza di delibera assembleare autorizzativa delle opere: infatti, la responsabilità per i danni prodotti da infiltrazioni di acqua, provenienti da lastrico solare per difetto di manutenzione dello stesso, va ricondotta direttamente alla titolarità del diritto reale - in capo al condominio ed al proprietario esclusivo - e più precisamente all'inadempimento dell'obbligo ("propter rem") a provvedere alla manutenzione e conservazione del lastrico, posto a carico dei condomini (art. 1123 comma 1 c.c.) e del titolare della proprietà o uso esclusivo (art. 1126 c.c.), con la conseguenza che

"la responsabilità per i danni derivanti dall'inadempimento delle predette obbligazioni "propter rem" va imputato e ripartito sulla base degli stessi criteri previsti per la ripartizione delle spese" (Trib. Milano, sez. X, 3 dicembre 2009, n. 14511, GiustM, 2009, 12, 86; conforme Cass., sez. III, 13 marzo 2007, n. 5848, GDir, 2007, 23, 44).

A completamento, si rammenti, dunque, come siano a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c.; ecco perchè la clausola, che eventualmete ponga a carico dell'utente - o proprietario esclusivo del lastrico solare - genericamente le spese di "manutenzione", ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne, a carico dell'utente o proprietario esclusivo,

"l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento" (Cass., sez. II, 25 febbraio 2002, n. 2726, GCM, 2002, 301; RGE, 2002, I, 884; NGCC, 2003, I, 377, conforme Cass., sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029, DeG, 2003, 30, 106).

La giurisprudenza, in argomento, è intervenuta a chiarimento di aspetti concernenti

- la discontinuità del lastrico di copertura del fabbricato (caratterizzato nel caso di specie da terrazze separate divise da muretti), nel senso che, in assenza di diversa previsione contenuta nel regolamento di condominio, laddove le caratteristiche costruttive dell'edificio evidenzino una discontinuità del lastrico di copertura del fabbricato (caratterizzato nel caso di specie da terrazze separate divise da muretti) è legittima la deliberazione condominiale che, in conformità a quanto disposto dall'art. 1123 c.c., disponga la ripartizione delle spese di rifacimento della pavimentazione nella misura di

"1/3 a carico dei condomini che abbiano l'uso esclusivo del lastrico e 2/3 a carico dei soli condomini proprietari delle unità immobiliari poste nella proiezione verticale coperta dal lastrico stesso" (Trib. Roma, sez. V, 2 luglio 2009, n. 14604, www.dejure.it 2010);

- il divieto di sopraelevazione, in quanto il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui è vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l'edificio, perché tale divieto - peraltro non immutabile - non fa venir meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare,

"né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare" (Cass., sez. II, 29 novembre 1999, n. 13328, GCM, 1999, 2393);

- la funzione di raccolta d'acque di scolo, laddove, in un condominio, il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità,

"tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarre" (Cass., sez. II, 16 aprile 1999, n. 3803, GCM, 1999, 871; VN, 1999, 776);

- la natura dell'uso esclusivo, giacché l'art. 1126 c.c., nel disciplinare la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare per chi ne ha l'uso esclusivo non specifica la natura reale o personale di esso, che è invece determinata dal titolo, né al fine rileva l'attribuzione millesimale,

"utilizzata come criterio per contribuire agli oneri condominiali" (Cass., sez. II, 9 agosto 1999, n. 8532, GCM, 1999, 1787);

- la sottrazione del lastrico solare all'uso comune, nel senso che i condomini di un edificio, cui un lastrico solare serva da copertura, hanno l'obbligo di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione, ancorché esso sia in tutto od in parte sottratto all'uso comune, perché tale obbligo trova fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese

"in ragione della utilità che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli" (Trib. Milano 4 luglio 1991, ALC, 1992, 633).



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