Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-02-02

CONDOMINIO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE: E' APPLICABILE IL PRINCIPIO DELL'APPARENZA? - Riccardo MAZZON

passivamente legittimato all'azione di recupero della quota di spese inerente l'unità immobiliare

il vero proprietario di detta unità o (anche) chi possa apparire tale?

inapplicabilità del principio dell'apparenza in ambito condominiale

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva (cfr., amplius,  il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013"), è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale; nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva addebitato al ricorrente maggiori spese condominiali, in relazione

"all'apparenza di titolarità, in capo a detto condomino, di un locale annesso alla di lui porzione di fabbricato" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627, GCM, 2007, 1; conforme, mancando una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei semplici condomini: Cass., sez. II, 27 dicembre 2004, n. 23994, ALC, 2005, 291; GI, 2005, 1823; conforme Cass., Sez. U., 8 aprile 2002, n. 5035, GC, 2003, I, 767; RGE, 2003, I, 1441; Pret. Perugia 1 ottobre 1998, ALC, 1999, 410; conforme, in caso di mero promissario di un contratto preliminare di vendita che ebbe ad effetture spontaneamente alcuni pagamenti: Pret. Udine 5 aprile 1990, GM, 1992, 386).

Contra, con orientamento superato, le pronunce che affermano come il principio dell'apparenza del diritto possa essere invocato anche in tema di condominio di edifici, ai fini dell'individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali, se il suo costante comportamento abbia indotto l'amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse il proprietario di un appartamento,

"appartenente invece ad altro soggetto" (Cass., sez. II, 1 settembre 1990, n. 9079, GCM, 1990, 9; conforme Pret. Casoria 21 maggio 1994,ALC, 1995, 179; conforme Trib. Milano 3 marzo 1986, GI, 1987, I, 2, 412; conforme Trib. Roma 31 maggio 1989, ALC, 1990, 550, secondo cui è da escludersi, per il principio dell'affidamento, che il soggetto, che con il suo comportamento abbia indotto l'amministratore del condominio a ritenerlo unico proprietario di un appartamento, possa poi invocare la circostanza che vi siano altri proprietari per sottrarsi al pagamento dei contributi condominiali – parzialmente conforme, secondo cui la qualità di condomino di cui all'art. 1123 c.c. compete in base al titolo della proprietà, avendo l'elencazione dei titolari degli appartamenti unicamente valore dichiarativo e non certamente costitutivo di tale qualità. Colui che riconosce di essere proprietario di uno o più appartamenti del condominio è da ritenersi pertanto solidalmente obbligato al pagamento delle spese condominiali unitamente al soggetto che invece figura formalmente come condomino: Trib. Milano 19 settembre 1991, ALC, 1992, 145).

Appare superato, inoltre, sulla base delle medesime premesse, anche l'orientamento secondo cui, poiché l'obbligo di contribuzione alle spese comuni grava sull'attuale condomino per il solo fatto di avere in atto una quota di proprietà, mentre il diritto alla convocazione per l'assemblea dei condomini deriva dall'attivarsi nella comunicazione dell'acquisto all'amministratore qualora l'acquirente di un appartamento non abbia provveduto a comunicare all'amministratore l'assunzione della qualità di condomino, questi non può dolersi della mancata convocazione per l'assemblea ed è comunque

"obbligato a partecipare alle spese ivi deliberate" (Trib. Roma 11 aprile 1995, GIUS, 1995, 1123).

Occorre ricordare, a tal proposito, che, a differenza del difetto di "legitimatio ad causam", attinente alla verifica, secondo la prospettazione offerta dall'attore, della regolarità processuale del contraddittorio (deducibile, pertanto, come motivo di ricorso per cassazione avverso la sentenza emessa secondo equità dal GdP - essendo tenuto detto giudice all'osservanza delle norme processuali -), il difetto di effettiva titolarità attiva o passiva del rapporto non può essere dedotto come motivo di ricorso per cassazione contro le sentenze pronunciate secondo equità (cfr. paragrafo 8.7. del presente capitolo) da detto giudice:

"quando il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio (nella specie: in tema di pagamento delle spese condominiali) viene a discutersi non di una condizione della trattazione del merito della causa, quale è la "legitimatio ad causam" nel duplice aspetto di legittimazione ad agire e contraddire, ma dell'effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell'identificabilità o meno nel convenuto del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall'attore" (Cass., sez. II, 24 febbraio 2000, n. 2105, FI, 2000, I, 3545).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati