Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-12-07

CONDOMINIO E RIPARTIZIONE SPESE: MURI, CITOFONO, FONDAZIONI E FACCIATA - Riccardo MAZZON

individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: muri di contenimento o portanti

citofono, sottofondamenta del fabbricato, facciata

Anche qualora i muri di contenimento ovvero i muri portanti appartengano in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio, in ogni caso tutti i condomini - i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l'esistenza e per la protezione dei loro immobili: cfr., amplius,  il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013"- sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione dei muri in questione, in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio generale enunciato dall'art. 1123 comma 1 c.c.:

"con la proprietà esclusiva del singolo concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell'edificio, sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano" (Cass., sez. II, 15 febbraio 1996, n. 1154, GCM, 1996, 195; FI, 1996, I, 2127; VN, 1996, 828 – quanto a muro di contenimento di proprietà esclusiva di uno solo dei partecipanti al condominio, indispensabile per l'esistenza o la protezione del fabbricato condominial: Trib. Napoli 8 febbraio 2001, ALC, 2001, 448).

Lo stesso principio sovrintende i muri che eventualmente delimitino chiostrine o giardini, anche di proprietà esclusiva: si confrontino, a riguardo, le seguenti pronunce, dove è chiarito come le spese per il rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitino i giardini di singoli condomini con i fondi confinanti, devono ritenersi a carico proporzionale di tutti i partecipanti, in applicazione dell'art. 1123 comma 1 c.c., qualora il regolamento condominiale, di natura contrattuale, consideri detti manufatti di proprietà comune,

"così convenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta" (Cass., sez. II, 11 agosto 1990, n. 8198, ALC, 1990, 701);

o, anche come, in un edificio in condominio le chiostrine, vale a dire i cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di piano attribuite per titolo in proprietà esclusihva ai proprietari dei piani superiori, raffigurano beni giuridici diversi rispetto ai muri maestri (interni) dell'edificio, che le delimitano; questi muri, prosegue la pronuncia de qua, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, essendo destinati a sorreggere l'edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i partecipanti al condominio, con la conseguenza che alle spese per la conservazione dei muri maestri (che delimitano le chiostrine), devono concorrere

"tutti i partecipanti compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano proprietari delle chiostrine" (Cass., sez. II, 19 novembre 1993, n. 11435, GCM, 1993, 11; ALC, 1994, 316).

Quanto alle spese determinate da sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l'esterno (citofono), è necessario distinguere (anche in sede di riparto delle spese di installazione) parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell'impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall'art. 1123, comma 2, c.c., mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità.

Si veda, a tal proposito, la seguente pronuncia, dove, quanto alle parti di proprietà comune dell'impianto, il Tribunale di Bologna ha disposto la suddivisione delle spese di installazione in quote identiche, sulla considerazione che la cosa comune era, per consistenza e funzione,

"destinata a servire ugualmente e indiscriminatamente le singole proprietà" (Trib. Bologna 22 maggio 1998, ALC, 1998, 726).

Le spese di riparazione e conservazione delle sottofondazioni di un fabbricato condominiale debbono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione delle quote di ciascuno:

"non rilevando la circostanza che il cedimento e le lesioni riguardino in diversa misura alcune parti dell'edificio" (Trib. Milano 1 marzo 1993, ALC, 1993, 319).

Tutti i condomini, inoltre, sono tenuti a contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione della facciata, indipendentemente dal fatto che essi debbano o meno passare all'interno dell'edificio di cui essa faccia parte:

"in materia di condominio i proprietari dei "boxes", situati in corpo di fabbrica separato e retrostante, sono tenuti a contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione della facciata" (Trib. Milano 18 novembre 1991, GC, 1992, I, 3181).



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