Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-03-10

CONDOMINIO E SERVITU' - Riccardo MAZZON

Non sussiste alcun ostacolo alla costituzione di una servitù a carico di un immobile di proprietà individuale - compreso in edificio condominiale - ed a vantaggio della restante proprietà comune, in quanto il principio "nemini res sua servit" trova applicazione soltanto quando un'unica persona sia titolare del fondo servente e del fondo dominante e non anche quando il proprietario di uno solo di questi sia comproprietario dell'altro, giacché in tal caso l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene.

A questa conclusione si deve pervenire anche nell"ambito condominiale, essendo configurabile in uno stesso edificio la proprietà comune come entità distinta da quella individuale sotto il profilo sia materiale, essendo identificabili le cose condominiali, sia della titolarità del diritto, dato che, mentre colui che ha la proprietà esclusiva di singole cose è un soggetto individuale, titolare delle cose di proprietà comune è un soggetto plurimo e diverso:

"se e vero che il condominio edilizio non e persona giuridica, ma è ente di mera gestione, è pur vero che trattasi di ente il quale mutua dalla persona giuridica alcuni strumenti (assemblea amministratori) ed agisce come proprietario delle cose comuni sia nei rapporti esterni sia in quelli interni del gruppo, così atteggiandosi come soggetto diverso da quello individuale" (Cass., sez. II, 17 luglio 1998, n. 6994, GCM, 1998, 1546 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Si pensi, ad esempio, all'attraversamento, da parte dei tubi dell'impianto termico condominiale, di un vano di proprietà esclusiva non fruente di detto impianto: in tal casosi deve ravvisare l'esistenza di una servitù prediale di conduttura di liquidi, a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio e non la semplice configurazione di opere, installazioni e manufatti di uso e godimento comune ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., la quale presuppone gli estremi del reciproco vantaggio, con la conseguenza che, per la sua costituzione, non è sufficiente il mero consenso verbale del proprietario del vano e la mancata opposizione alle relative delibere condominiali,

"essendo richiesto per detto consenso la prescritta forma scritta" (Cass., sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1523, GCM, 1988, 2).

Il diritto di servitù, costituito a vantaggio di un edificio in condominio, non consiste in una pluralità di autonome servitù a favore delle unità immobiliare in cui è diviso l'immobile, ma in un'unica servitù, comune a tutti i partecipanti del condominio, in quanto tale servitù, oltre ad accedere all'intero stabile nel suo complesso, comprensivo dei singoli appartamenti e delle parti comuni, viene altresì esercitata indistintamente

"da tutti i condomini nel loro interesse collettivo del quale è espressione il condominio come organizzazione di gruppo" (Cass., sez. III, 1 ottobre 1997, n. 9573, VN, 1998, 959).

Naturalmente e per converso, è possibile e legittima la costituzione di una servitù a favore dell'unità immobiliare di proprietà di un singolo condomino e a carico dei beni comuni, sempre in quanto il principio "nemini res sua servit" trova applicazione soltanto quando un'unica persona sia titolare del fondo servente e del fondo dominante, e non anche quando il proprietario di uno solo di questi sia comproprietario dell'altro,

"giacché, in tal caso, l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune" (Trib. Milano 5 aprile 1990, ALC, 1991, 142).

Parimenti, anche in ambito condominiale è possibile la costituzione di una servitù prediale fra singole porzioni di proprietà esclusiva: così, ad esempio, qualora il proprietario di due appartamenti vicini in un fabbricato condominiale, nel vendere l'uno, imponga per l'utilità del medesimo un peso a carico dell'altro (nella specie, conferendo la facoltà di costruire una struttura pensile che sottraeva aria e luce all'altro appartamento sottostante), il relativo patto, in quanto trascritto prima del trasferimento ad un terzo dell'altro appartamento,

"è idoneo a costituire una servitù opponibile a tale ultimo acquirente, indipendentemente dalla circostanza che del vincolo sia stata o meno fatta menzione nella seconda vendita" (Cass., sez. II, 27 luglio 1984, n. 4457, GCM, 1984, 7).

Si pensi, per un tipico esempio, al contatore dell'energia elettrica, di una delle unità immobiliari di proprietà esclusiva di uno dei condomini, che si trovi installato su una porzione di pianerottolo di proprietà esclusiva di altro condomino, con la conseguente facoltà accessoria, per il primo, di accedere a tale spazio sia per le verifiche periodiche, sia per la riattivazione dell'apparecchio in caso di interruzione:

"si ha una servitù con i caratteri dell'apparenza suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, oltre che di acquisto per usucapione, e il cui possesso è tutelabile con le azioni possessorie in caso di altrui spoglio o di turbativa" (Cass., sez. II, 15 aprile 1987, n. 3723, GCM, 1987, 4).

Pur potendo, un diritto reale di servitù, scaturire anche da un contratto a favore di terzo (negozio cui il titolare del diritto stesso sia rimasto estraneo, secondo la previsione dell'art. 1411 c.c., a condizione che le parti di tale contratto abbiano, inequivocamente, manifestato una volontà diretta alla costituzione della servitù medesima), non sussiste tale ipotesi nel caso in cui il costruttore di un fabbricato, negli atti di vendita delle porzioni di proprietà esclusiva e delle quote di proprietà condominiale, abbia garantito la libertà dei beni da vincoli, oneri e diritti, "ad eccezione di servitù di passaggio su parti condominiali a favore di immobile limitrofo": in tal caso, infatti, tali atti contengono una mera dichiarazione unilaterale di esistenza di un diritto di servitù già costituito

"e, quindi, non valgono come contratti a favore di un terzo, in difetto del requisito sopra specificato" (Cass., sez. II, 7 gennaio 1984, n. 104, RGE, 1984, I, 229).

La costituzione su di un fondo in comproprietà di una servitù, a vantaggio di un edificio condominiale, non trova limiti nell'eventuale identità fra i comproprietari del fondo e i condomini dell'edificio, in quanto, essendo costoro proprietari esclusivi di determinate porzioni del fondo dominante ed essendo la contitolarità della proprietà di questo limitata ad alcune parti dell'immobile,

"la servitù non urta contro il principio "nemini res sua servit"" (Cass., sez. II, 6 febbraio 1986, n. 734, GCM, 1986, 2).

L'interesse dell'acquirente di un appartamento, in edificio condominiale, a conseguire l'adempimento, da parte del venditore, dell'obbligo d'ottenere da un terzo la rinuncia a diritto di servitù gravante sull'edificio medesimo, non viene meno per il fatto che detto terzo abbia formulato quella rinuncia intervenendo negli atti di vendita di altri appartamenti in favore di altri soggetti,

"atteso che gli effetti di un siffatto intervento abdicativo restano circoscritti nell'ambito dei rapporti fra le parti di tali atti (nella specie, servitù "altius non tollendi")" (Cass., sez. II, 29 aprile 1982, n. 2707, GCM, 1982, 4).

In merito all'esenzione dalla costituzione del passaggio coattivo, stabilita dall'ultimo comma dall'articolo 1051 del codice civile, è stato deciso che deve qualificarsi cortile uno spazio scoperto, generalmente recintato, posto a disimpegno esclusivo di una o più case e, quando non recintato,

"avendo riguardo alla sua concreta destinazione desumibile dallo stato dei luoghi" (Cass., sez. II, 16 settembre 2004, n. 18662, GCM, 2004, 9).



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