Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-05

CONDOMINIO E SINGOLE PARTI POTENZIALMENTE COMUNI: IL LASTRICO SOLARE O TERRAZZO - Riccardo MAZZON

Il lastrico solare - o "terrazzo", o anche "terrazzo di copertura" [che, anche se di proprietà esclusiva, assolve alla funzione di copertura dell'intero fabbricato ed alla cui manutenzione debbono concorrere tutti i comproprietari, secondo i criteri stabiliti dall'art. 1126 c.c.; si veda, recentemente, la seguente pronuncia (nella specie, i proprietari di alcuni box lamentavano danni, dovuti ad infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico a livello, posto a copertura dei fabbricati), che conferma come tutti i comproprietari, quali custodi della cosa,

"rispondono nei confronti dei terzi (nonché dei singoli condomini) per gli eventuali danni derivanti dalla mancata manutenzione" (Cass., sez. II, 17 gennaio 2011, n. 941, DeG, 2011) - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013]

è qualificabile come "parte comune" quando presenta connotati, strutturali e funzionali, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari, appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari: in particolare, è stato precisato come, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che,

"per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (nella specie trattavasi delle terrazze di copertura)" (Cass., Sez. U., 7 luglio 1993, n. 7449, GC, 1994, I, 436 – individua il titolo negli atti di acquisto dei singoli appartamenti delle altre unità immobiliari, nonché nel regolamento di condominio accettato dai singoli condomini: Cass., sez. II, 7 aprile 1995, n. 4060, GCM, 1995, 789; - fa rientrare espressamente nella nozione di lastrico solare il terrazzo: Cass., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, RGE, 1990, I, 638).

Si confronti anche, in argomento, la seguente pronuncia, laddove s'esplicita che, in assenza di riferimenti istruttori idonei a verificare la causa e la cronologia delle infiltrazioni d"acqua in un appartamento di bifamiliare posto al piano terra, i proprietari della porzione di sotto (danneggiata) devono ritenersi corresponsabili delle infiltrazioni provenienti dal lastrico, in quanto lo stesso forma oggetto di una comunione particolare per la copertura degli appartamenti sottostanti, di guisa che anche ai proprietari di questi ultimi

"compete di assumere le opportune iniziative e le spese conseguenti alla loro compartecipazione e, quindi, alla loro stessa custodia legale del bene" (Trib. Savona 17 settembre 2005, www.dejure.it, 2006).

Si tenga dunque in considerazione come, ad esempio, vada esclusa la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse

"e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. «condominio orizzontale" (Cass., sez. II, 4 novembre 2010, n. 22466, GCM, 2010, 11, 1406).

Si vedano, in argomento, anche le seguenti pronunce, riguardanti in particolare i poteri dell'assemblea condominiale, la c.d. "presunzione" (cfr., amplius, § 2.6.), la copertura a lastrico sovrastata da terra e da manto erboso:

"la copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra sulle parti necessariamente comuni" (Trib. Parma, 18 dicembre 1995, ALC, 1996, 75; - quanto ai poteri assembleari: Trib. S.Remo 12 dicembre 1990, ALC, 1991, 607; - quanto alla presunzione: Cass., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2707, ALC, 1996, 503).



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