Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-14

CONDOMINIO E SOTTOSUOLO: VESPAIO, CANTINA, INTERRATO, GARAGE, VANO TECNICO OSPITANTE FONDAMENTA - RM

Il principio generale (articolo 840 del codice civile), secondo cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino, produce effetti particolari in materia condominiale, ove il suolo su cui sorge l'edificio (si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) è oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani.

In effetti, in tema di condominio, il "suolo su cui sorge l'edificio", al quale fa riferimento l'art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno (ma non anche quest'ultimo: nella pronuncia ch segue, n applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l'opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietà del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale).

Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile; e, per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 c.c., lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione: ne deriva che il condominio non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali ad ingrandire quelli preesistenti,

"comportano tale attività l'assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, GCM, 2004, 4 – conforme, identificando il "suolo su cui sorge l'edificio" cole quella porzione di terreno sul quale poggia l'intero edificio, "id est" l'intera area delimitata dalle mura perimetrali dell'edificio stesso: Cass., sez. II, 3 novembre 2000, n. 14350, RGE, 2001, I, 187).

Pertanto, per poter effettuare qualsiasi scavo finalizzato al maggior godimento della propria unità immobiliare, il proprietario esclusivo del piano più basso del condominio deve avere o un titolo attributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo oppure il consenso unanime di tutti i condomini; così, deve presumersi che anche gli spazi destinati a parcheggio, ubicati nel piano seminterrato dello stabile, ove non siano stati esclusi dal novero delle parti condominiali indicate negli atti pubblici di compravendita dei singoli appartamenti e nell'allegato regolamento di condominio predisposto dal costruttore,

"siano stati trasferiti nella proprietà comune dei condomini" (Trib. Oristano 9 marzo 1985, RGSarda, 1989, 54 – conforme: Cass., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22835, GCM, 2006, 10).

Peraltro, è senz'altro possibile l'esistenza di un locale autonomo, non di proprietà comune, posto nel sottosuolo, semprecché non debba essergli attribuita qualità di bene comune, in quanto interessante le fondazioni e comunque destinato al comune godimento dei condomini, come, ad esempio, se il vano ottenuto da uno dei condomini, nell'area sottostante l'appartamento di sua proprietà esclusiva (realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno) e adibito a cantina,

"sia utilizzabile quale sede, ispezionabile, delle stesse fondazioni e delle fognature" (Cass., sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304, GCM, 2003, 5 – conforme: Cass., sez. II, 24 agosto 1998, n. 8346, FI, 1999, I,1541).

Ad esempio, in (solo) apparente difformità dell'orientamento descritto, la Suprema Corte ha escluso che il piano scantinato di un edificio fosse destinato all'uso ed al godimento comune in quanto, in base al regolamento di condominio, il cantinato de quo era suddiviso in cinque distinte unità immobiliari, con destinazione a box o deposito, ciascuna avente una propria millesimazione: l'affermazione poggia sul principio secondo cui, ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c. deve intendersi per "suolo su cui sorge l'edificio", oggetto di proprietà comune, il terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile e quindi quello sottostante alle strutture più profonde dello stesso, sicché i vani scantinati, anche i più bassi, non possono mai presumersi comuni per loro natura,

"in mancanza di un titolo contrario, ma solo se ed in quanto risultino obbiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune" (Cass., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934, GCM, 1993, 762).

Naturalmente, l'attribuzione ad uno dei condomini di una parte dell'edificio, posta nel sottosuolo, non comporta necessariamente l'attribuzione allo stesso della proprietà del suolo su cui sorge l'edificio: anche perché, fuori dell'ipotesi di concessione "ad aedificandum" o di quella in cui una costruzione già esistente sopra o sotto il suolo venga alienata separatamente dalla proprietà di questo, non è ammissibile la costituzione di un autonomo diritto di proprietà o di altro diritto reale sul sottosuolo come tale,

"a meno che tale autonomo diritto abbia per oggetto entità organiche produttive e quindi suscettibili di utilizzazione economica" (Cass., sez. II, 28 giugno 1979, n. 3634, GCM, 1979, 6).

D'altra parte, è stato anche notato (nell'affermare il principio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito, che aveva ritenuto superata la presunzione di comunione nel caso di un locale seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente con un negozio sito al piano terreno, sicché per la sua struttura non poteva considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune ovvero tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, bensì destinato ad uso esclusivo di quel negozio) come in tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sia quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabilire, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano continuato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte del "suolo su cui sorge l'edificio"

"ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune" (Cass., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376, ALC, 1990, 697).

Richiamati i principi sopra espressi, la seguente pronuncia propone un'interessante gradazione, utile a determinare a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno: essa conferma che, poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto, e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, ed il suolo su cui sorge l'edificio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso.

Di conseguenza, prosegue la pronuncia in esame, anche per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento, non alle ordinarie norme poste dagli art. 840 e 934 c.c., ma a quelle che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine:

a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la proprietà esclusiva;

b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usucapione;

c) se, non potendo neanche accamparsi l'usucapione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune,

"e debba viceversa considerarsi destinato ad uso esclusivo" (Cass., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1632, GCM, 1983, 3).

Il c.d. "vespaio" consiste in un riempimento calcareo, a nido d'ape, in terra di riporto, sottostante il pavimento del piano terra (che ad esso sopra s'appoggia); non v'è concordia circa il suo regime legale in quanto, mentre per taluno esso non rientra nell'ambito del suolo comune, ma costituisce un manufatto distinto dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno,

"poggiante sul suolo comune sicché eventuali danni causati dal cattivo stato del vespaio lamentati dal proprietario di tale unità immobiliare andranno ascritti al proprietario medesimo" (App. Roma, sez. III, 2 settembre 2008, n. 3354, www.dejure.it, 2010)

secondo un recente orientamento della Suprema Corte, l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini,

"in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato" (Cass., sez. II, 15 febbraio 2008, n. 3854, GCM, 2008, 2, 236).

Allorquando la cosa comune sia costituita da un piano cantinato destinato ad autorimessa, commette molestia il condomino che ne immuti lo stato di fatto, alterando precedenti facoltà di utilizzazione da parte degli altri, quanto a percorrenza areazione, illuminazione, facilità di manovra (nella specie: chiudendo a muratura lo spazio assegnato per il parcheggio): in effetti, la modifica delle modalità d'esercizio del possesso da parte di uno dei comproprietari di un bene immobile integra una turbativa dei condomini dissenzienti ai fini dell'azione di manutenzione,

"senza che possa utilmente opporsi l'eccezione feci sed iure feci quando la modifica operata sia in contrasto con l'esercizio attuale e limiti i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulla cosa comune" (Cass., sez. II, 15 maggio 1998, n. 4909, GCM, 1998, 1047l).

In difetto di titolo contrario, deve considerarsi appartenente in comune a tutti i condomini il vano interrato destinato all'accesso ai garages (compresa quella parte la quale serve soltanto per l'accesso all'ultimo garage, che solitamente viene utilizzata in modo particolare soltanto dal proprietario di questo e non anche dagli altri condomini): a tal proposito è stato notato che, in tema di condominio di edifici, il condomino che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene compreso tra quelli elencati espressamente o "per relationem" dall'art. 1117 c.c. ha l'onere di fornire la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario,

"in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini" (Cass., sez. II, 4 aprile 2001, n. 4953, GCM, 2001, 690).

Quanto al vano tecnico, ospitante le fondamenta di un edificio, esso deve considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini (salvo l'esistenza di un titolo specifico, idoneo a costituire il vincolo pertinenziale, a vantaggio esclusivo di un'unica unità abitativa) in quanto, affinché possa configurarsi un vincolo pertinenziale,

"non è sufficiente la relazione di servizio esistente di fatto tra due beni, essendo anche necessario che vi sia un valido atto di destinazione del soggetto legittimato" (Trib. Cagliari 20 settembre 2000, RGSarda, 2002, 357).

Ulteriormente, in argomento, è stato deciso che, qualora dal titolo costitutivo del condominio sia stata esplicitamente esclusa la assegnazione, ai proprietari dei piani fuori terra, dello scantinato (entità immobiliare che l'art. 1117 c.c. non comprende tra le parti comuni per presunzione), detta esclusione deve intendersi limitata alla cantina (al piano, cioè, destinato a cantina), ma non a quelle opere e manufatti che servono all'uso ed al godimento comune,

"ubicati nel piano interrato (quali, nella specie, il pozzo nero e la cisterna)" (Pret. Capri 16 ottobre 1990, ALC, 1991, 165 – conforme: Cass., sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882, GCM, 1985, 6).

E' stato anche deciso che il locale autorimessa, pur se situato entro il perimetro dell'edificio condominiale, non può ritenersi incluso tra le "parti comuni dell'edificio", neppure sotto l'aspetto di "parte dell'edificio necessaria all'uso comune", così che, da un canto, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione e, dall'altro, sul condomino che adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non incombe l'onere della relativa prova negativa:

"al fine di accertare la esistenza, o meno, dell'obbligo del singolo condomino di sostenere, in misura proporzionale, le spese di manutenzione del detto locale occorre, pertanto, la prova positiva dell'appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo, al fine anzidetto, l'esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell'immobile" (Cass., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10371, ALC, 1998, 47).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia ove, peraltro, il corpo di fabbrica costituito dall'edificio e quello destinato ad autorimessa erano strutturalmente indipendenti (cioè autonomi, in senso statico e funzionale, e non avevano in comune alcuna delle parti elencate nell'art. 1117 c.c.): in essa si trova affermato che elemento indispensabile, per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale, è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l'utilizzazione e il godimento delle parti dell'edificio medesimo:

"pertanto, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente a un unico soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, allorché tali edifici fruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage, parco, viali d'accesso ecc.)" (Cass., sez. II, 20 ottobre 1984, n. 5315, GCM, 1984, 10).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati