Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-05

CONDOMINIO E SOTTOTETTO - Riccardo MAZZON

La circostanza che la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 abbia inserito, al punto 2) dell'articolo 1117 del codice civile, i i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, non modifica lo status quo delineato, negli anni, dalla giurisprudenza espressasi in argomento.

Il sottotetto di un edificio condominiale può, infatti, essere considerato pertinenza del piano più elevato del fabbricato esclusivamente qualora assolva la sola ed esclusiva funzione isolante e protettiva (dal caldo, dal freddo e dall'umidità) di quest'ultimo (con la conseguenza ad esempio che, in assenza di una specifica ed autonoma destinazione del bene, il sottotetto deve considerarsi ricompreso nella vendita dell'appartamento, quando sia stata espressamente prevista l'alienazione delle pertinenze); diversamente, se avuto riguardo, in concreto, alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti, in forma evidente ed obiettiva, ad uso comune a favore dei condomini (deposito, stenditoio, etc.) esso è da considerarsi parte comune: in tale ultima ipotesi, l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (tetto, muri maestri, suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale,

"all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale" (Cass., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968, GCM, 2002, 1050 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Così, è stato precisato che l'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo,

"non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano" (Cass., sez. II, 15 giugno 1993, n. 6640, GCM, 1993, 1031 – conforme: Trib. Milano, sez. XIII, 18 maggio 2009, n. 6256, RGE, 2009, 4, 1523 – conforme: Trib. Ariano Irpino 28 agosto 1998, GM, 1999, 8 – conforme, nel senso che in un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: Cass., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091, DeG, 2003, 3, 97).

Conseguentemente, quando il sottotetto di un edificio assolve la esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi, cui serve da protezione (e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme), per cui non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso, da parte del proprietario di altra unità immobiliare,

"non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede" (Cass., sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24147, GCM, 2005, 1).

Da segnalare che, qualora il sottotetto assolva esclusivamente alla funzione di copertura dell'edificio, rientra nella nozione di tetto (e, quindi, nella presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c.); infatti, mentre il tetto, ove non risulti il contrario dal titolo, si presume comune a tutti i condomini dell'edificio, il sottotetto di regola, cioè ove il contrario non risulti dal titolo ed ove non sia dimostrata per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, la sua destinazione ad un servizio comune o la sua annessione alle parti comuni,

"sì da costituire elemento integrante di esse, appartiene al proprietario dell'ultimo piano del quale è una pertinenza in quanto assolve, rispetto ad esso, una funzione isolante e protettiva" (Trib. Avellino 5 giugno 1995, ALC, 1995, 866).

In argomento, è stato deciso:

- che, qualora il lastrico solare risulti di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., la nuova copertura dell'edificio ed il risultante sottotetto, realizzati dal proprietario dell'ultimo piano, appartengono al condominio

"e pertanto il primo non ne può validamente disporre unitamente all'appartamento di sua proprietà e quali sue pertinenze" (Cass., sez. II, 28 aprile 1999, n. 4266, RN, 1999, 1592);

- che, qualora il proprietario di un'unità immobiliare, sita all'ultimo piano di un fabbricato condominiale, realizzi una terrazza a livello, mediante demolizione di parte della falda del tetto e l'utilizzazione del volume del sottotetto non utilizzabile, correttamente il giudice del merito ritiene tale sottotetto pertinenza dell'appartamento sottostante

"e non della mansarda adiacente" (Cass., sez. II, 10 settembre 2009, n. 19566, GDir, 2009, 43, 48);

- che anche se il costruttore abbia abusivamente mutato l'originaria destinazione dei sottotetti, trasformandoli in locali di abitazione, tale nuova destinazione, ancorché illegittima nei confronti della pubblica amministrazione, non attribuisce alcun diritto di risarcimento, a norma dell'art. 872 c.c., ai proprietari dei piani sottostanti,

"giacché la delusa aspettativa dei medesimi di non avere altri inquilini al piano superiore non è, di per se stessa, suscettibile di arrecare pregiudizio economico" (Cass., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1106, GCM, 1980, 2);

- che il sottotetto, qualora sia di notevoli dimensioni e perciò trasformabile in mansarda, non configura una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano bensì parte comune

"dell'edificio in ossequio alla presunzione di comunione cristallizzata nell'art. 1117 n. 1, c.c." (App. Milano 22 luglio 1997, GIUS, 1998, 120);

- che, allorquando non sia previsto alcun limite alla facoltà di godimento, di utilizzazione e destinazione del sottotetto, né per regolamento né per successiva delibera, i singoli condomini sono legittimati ad opporsi alla trasformazione del sottotetto (in locale abitabile) soltanto qualora abbiano a lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio

"o comunque danni che potrebbero conseguire al concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione" (Trib. Piacenza 2 febbraio 1995, ALC, 1995, 402);

- che è illegittima l'effettuazione nel sottotetto, senza alcuna autorizzazione del condominio e delle competenti autorità, di lavori che abbiano comportato la modifica del solaio:

"(con lesione del vaso di espansione) nonché di parti comuni dello stabile (con lesione della servitù di accesso per l'ispezione del tetto e danno estetico)" (App. Milano 25 settembre 1992, ALC, 1993, 541).

La gronda del tetto di un condominio costituisce bene comune in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricade tra i beni che l'art. 1117 n. 1 c.c. include espressamente tra le parti comuni dell'edificio; ne consegue, ad esempio, che l'azione del condomino diretta alla demolizione della stessa, perché abusivamente eseguita da altro condomino,

"va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari" (Cass., sez. II, 15 maggio 2007, n. 11109, GCM, 2007, 5).



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