Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-09

CONDOMINIO E SPAZI RISERVATI A PARCHEGGIO DALLA LEGGE 6 AGOSTO 1967 N. 765 - RM

In tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d'interventi legislativi, incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata, in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro: a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della l. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall'art. 12, comma 9, della l. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro,

"ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore" (Cass., sez. II, 1 agosto 2008, n. 21003, GCM, 2008, 9, 1299 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Orbene, ciò premesso, devono presumersi comuni, anche se non citati espressamente dall'articolo 1117 del codice civile le aree degli edifici riservate a parcheggio ex articolo 41 sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall'articolo 18, legge 6 agosto 1967 n. 765), atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l'identica ratio che sta alla base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica.

Nella pronuncia che segue, ad esempio, si è affermato anche che, affinché sia realizzata la finalità di interesse pubblico voluta dall'art. 41 sexies l. n. 1150/42 (decongestionare il traffico prodotto negli spazi pubblici adiacenti ai nuovi edifici), è imposto che ogni nuovo edificio sia dotato di un'area di parcheggio, cioè che tale area sia a servizio dell'edificio stesso; da ciò consegue che la finalità legislativa non sarebbe certo raggiunta se l'area di parcheggio, conservando la generica destinazione a parcheggio, ma non di quella specifica di parcheggio asservito all'edificio, venisse destinata a parcheggio pubblico o privato a pagamento, in quanto in tali ipotesi non sarebbe realizzata affatto la finalità per cui il vincolo risulta imposto,

"e cioè l'esecuzione dell'area di sosta temporanea a disposizione di tutti coloro che accedono allo stabile" (T.A.R. Lombardia Milano, sez. IV, 2 luglio 2009, n. 4262, ALC, 2009, 5, 470).

Più precisamente, la Suprema Corte ha affermato che la speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso, sugli spazi predetti, a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione; pertanto, prosegue la pronuncia (che, nel caso di specie, ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di secondo grado, che aveva condannato il condominio al rilascio di un posto macchina, in favore di un condomino, rilevando che il giudice di merito aveva omesso di accertare sia l'applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione su tutta o solo su una parte delle aree destinate a parcheggio sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree, al fine di verificare se vi era stata una riserva di proprietà, da parte del costruttore o, in mancanza se lo spazio era divenuto condominiale),

"ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c." (Cass., sez. II, 16 gennaio 2008, n. 730, GCM, 2008, 1, 46).

Per le nuove costruzioni, l'articolo 18 della legge 765/1967 prescrive determinati spazi riservati a parcheggio; l'eventuale riconoscimento, in via giudiziaria, del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell'immobile, di usufruire dell'area di parcheggio, nonostante riserva di proprietà in favore dell'alienante (originario proprietario dell'edificio), non presuppone (né è condizionato al) previo accordo sulla misura dell'integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti (né all'accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo e indipendente dal predetto riconoscimento): in effetti, in tema di urbanistica, qualora il costruttore di un edificio proceda alla vendita separata delle singole unità abitative, rispetto alle relative alle aree accessorie, la violazione o l'elusione del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio delle aree predette (imposto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967) determina la nullità delle relative clausole contrattuali (il principio è stato affermato dalla Suprema Corte con riferimento ad una fattispecie in cui il costruttore - venditore, nella ripartizione separata dell'area accessoria del fabbricato, tra i proprietari delle singole unità immobiliari, aveva attribuito ad alcuni di questi un numero di box doppio, rispetto ad altri che non ne avevano potuto acquistare nessuno),

"contenute negli atti di vendita degli alloggi, la loro sostituzione con la disciplina legale, il conseguente riconoscimento di un diritto reale d'uso a vantaggio dei proprietari delle singole unità abitative" (Cass., sez. II, 23 marzo 2004, n. 5755, GCM, 2004, 3 – conforme: Cass., sez. II, 10 gennaio 2011, n. 346, GDir, 2011, 6, 89 – conforme, nel senso che la disciplina dell'art. 41 sexies l. 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765), confermata dal successivo art. 26 l. 28 febbraio 1985 n. 47, ponga un vincolo di destinazione, a favore dei condomini e non di altri soggetti, delle aree - costituenti pertinenza della costruzione ai sensi degli art. 817, 818 e 819 c.c., ma non parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. - destinate in un condominio a parcheggio: Cass., sez. II, 7 giugno 2002, n. 8262, RN, 2003, 441).

E' stato, inoltre, recentemente deciso in argomento che l'utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un'area condominiale ai fini di parcheggio, non è tutelabile con l'azione di reintegrazione del possesso di servitù, in quanto il parcheggio dell'auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la «realità» (inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso),

"in quanto la comodità di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari" (Cass., sez. II, 21 gennaio 2009, n. 1551, GCM, 2009, 1, 92).

L'acquisto di un'unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni attribuisce, dunque, all'acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse e, quindi, anche il paritetico diritto d'usufruire dell'area di parcheggio, a nulla rilevando l'eventuale insufficienza di questa, rispetto alle complessive esigenze del condominio (la quale insufficienza può dar luogo a un diritto al risarcimento del danno, nei confronti del costruttore) ed è regolata dalle norme sull'uso della cosa comune nei rapporti tra condomini: nella pronuncia che segue, ad esempio, il costruttore - venditore aveva realizzato un superattico da un volume tecnico, destinato nel progetto a parte comune ma poi non venduto,

"e l'aveva quindi ceduto come unità immobiliare coi diritti sulle parti comuni dell'edificio" (Cass., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 982, GCM, 2000, 168 – conforme: Cass., sez. II, 18 dicembre 1981, n. 6714, GCM, 1981, 12 – nel senso che l'eventuale inesistenza dell'area di parcheggio dà luogo esclusivamente al diritto di risarcimento del danno, nei confronti del costruttore: Trib. Avezzano 4 giugno 2002, PQM, 2002, 3, 91).

È senz'altro consentito il trasferimento dell'area di parcheggio, globalmente e pro indiviso, agli acquirenti dei vari appartamenti,

"in modo che costituisca una parte comune" (Cass., sez. II, 22 agosto 2006, n. 18255, GCM, 2006, 7-8).

Si confrontino, inoltre, a conferma della complessità della materia, nonché delle oscillazioni interpretative rilasciate dalla giurisprudenza in tal ambito, le seguenti pronunce, riguardanti il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, la nullità delle clausole contrattuali, l'aspetto processuale e il compito del giudice, in generale, il regolamento condominiale, il principio di buona fede, l'istituto dell'usucapione:

"non può essere accolta la domanda di un condomino di accertamento in suo favore della proprietà dell"area residua alla costruzione del condominio, qualora la stessa, sia stata adibita sin dalla costruzione dell"edificio a parcheggio dei condomini. Il condomino convenuto per il rilascio dell"area, contestando l"infondatezza dell"azione di avvertimento, eccepisce l"usucapione del condominio sull'area rivendicata, eccezione che comportando un accertamento incidentale non ha necessitato l"integrazione del contraddittorio verso gli altri condomini" (Trib. Savona 28 luglio 2006, www.dejure.it, 2006; - corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato: Cass., sez. II, 1 aprile 1999, n. 3115, GCM, 1999, 731; Cass., sez. II, 7 marzo 1997, n. 2036, GCM, 1997, 359; - nullità delle clausole contrattuali: Cass., sez. II, 4 febbraio 1999, n. 973, GCM, 1999, 258; Cass., sez. II, 18 dicembre 1981, n. 6714, VN, 1982, 261; Pret. Trani 25 marzo 1991, ALC, 1991, 343; Trib. Salerno 16 giugno 1983, GC, 1984, I, 960; Cass., sez. II, 7 agosto 1981, n. 4890, FI, 1982, I, 34; Trib. Salerno 24 febbraio 1981, FI, 1982, I, 35; - aspetto processuale e compito del giudice: Cass., sez. II, 19 aprile 1994, n. 3717, GCM, 1994, 527; Cass. sez. II, 16 novembre 1978, n. 5300, GC, 1979, I, 1951; Cass., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452, FI, 1982, I, 34; Cass., sez. II, 16 novembre 1978, n. 5300, FI, 1979, 1520, I; - regolamento condominiale: Cass., sez. II, 6 maggio 1988, n. 3370, GCM, 1988, 5; - principio di buona fede: Cass., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452, GCM, 1981, 4).



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