Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-06-04

CONDOMINIO: FONDO-CASSA, SPESE PLURIENNALI, RICOGNIZIONE TABELLA MILLESIMALE - Riccardo MAZZON

la ripartizione delle spese condominiali

casistica particolare

fondo-cassa, impegni di spesa pluriennali, fondo speciale, contributi correnti e ricognizione dell'esistenza di tabella millesimale

Non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma – in quanto compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio - l'istituzione di un fondo-cassa (ad esempio, per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni: cfr. amplius il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), che appartiene al potere discrezionale dell'assemblea; la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare,

"se è desumibile dal rendiconto - depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione - in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale (nella specie canone dell'appartamento dell'ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione" (Cass., sez. II, 28 agosto 1997, n. 8167, GCM, 1997, 1549; ALC, 1997, 987).

Sono valutate con sfavore invece, in giurisprudenza, le delibere che impegnino i condomini per esercizi pluriennali [è annullabile, ad esempio, la delibera dell'assemblea condominiale che, in assenza di determinazione unanime, vincoli i condomini ad una previsione di spesa

"oltre quella annuale cui va commisurato l'obbligo di contribuzione" (Trib. Perugia, 15 gennaio 2000, RGU, 2000, 386)],

anche quando l'impegno è motivato da spese straordinarie [è stata dichiarata nulla, ad esempio, in assenza di unanime determinazione, la delibera condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spesa, anche straordinaria, oltre quella annuale alla quale si commisura l'obbligo di contribuzione: nella specie, la delibera condominiale impugnata aveva disposto

"l'accantonamento per l'esercizio in corso ed i successivi cinque di un "fondo di riserva", da utilizzare per opere di manutenzione straordinaria" (Cass., sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706, FI 1997, I, 1560)]

in quanto, in tema di condominio negli edifici, i poteri dell'assemblea sono circoscritti alle materie - che si compendiano nel concetto di gestione - definite dall'art. 1135 c.c. e dagli specifici articoli precedenti: ne consegue che l'assemblea non ha una competenza generalizzata, in materia di spese per le parti comuni,

"né può deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per l'acquisto di beni destinati al servizio comune, anche se detti beni appartengono in comune a tutti i condomini" (Cass., sez. II, 19 maggio 2004, n. 9463, VN, 2004, 956, RGE, 2004, I, 1891).

Si confrontino, in materia, anche le seguenti pronunce, rilasciate in ambito:

di fondo speciale (ma si veda, amplius, il capitolo ventesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), nel senso che qualora l'assemblea dei condomini, deliberando l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e la costituzione del fondo speciale, approvi il piano di riparto di tale fondo in proporzione ai millesimi di proprietà senza che nella deliberazione vi sia alcun cenno sull'applicazione, in sede di approvazione del rendiconto finale e del versamento del conguaglio, di criteri differenti di distribuzione delle spese (quale quello di cui all'art. 1123 comma 2 c.c.) tale piano di riparto è da considerarsi definitivo, riguardo ai criteri di distribuzione delle quote integranti il fondo speciale, costituito ai sensi dell'art. 1135 n. 4, c.c. e degli acconti richiesti ai condomini:

"tale delibera è pertanto illegittima, quando debba trovare applicazione l'art. 1123 comma 2 c.c.; essa è però annullabile (e non nulla), e va quindi impugnata entro il termine di cui all'art. 1137 c.c." (Trib. Parma, 20 giugno 1996, ALC, 1997, 102);

- di contributi correnti, i quali – così come quelli di ordinaria amministrazione - non necessitano di preventiva approvazione assembleare e vanno pagati dal condomino perché dotati di forza esecutiva,

"attesa la loro funzione di assicurare il regolare svolgimento della vita condominiale e di consentire ai terzi il soddisfacimento del loro credito" (GdP Bari 6 maggio 1996, ALC, 1996, 584);

di ricognizione dell'esistenza di tabella millesimale, laddove è stato deciso che la delibera condominiale di accertamento e ricognizione dell'esistenza di una determinata tabella millesimale, con riserva di successivo riesame, ed il pagamento per diversi anni da parte dei condomini in base a tale tabella accertata essere di fatto applicata, costituiscono prova certa e sicura della vigenza di quella tabella che rappresenta il criterio concreto di ripartizione delle spese per la gestione delle cose comuni: ne consegue, prosegue la pronuncia sotto epigrafata, che il singolo condomino, il quale per vari anni ha effettuato il pagamento in base a tabella millesimale di fatto in vigore - ancorché difforme da quella originaria - non può opporsi al decreto ingiuntivo, emesso ai sensi dell'art. 63 disp. attuaz. c.c.,

"finché non propone domanda giudiziaria (nei confronti di tutti i condomini e non del solo amministratore) diretta ad ottenere la revisione di tale tabella di fatto e salva ripetizione delle maggiori somme pagate" (Cass., sez. II, 19 gennaio 1995, n. 602, GCM, 1995, 104).



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