Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-11

CONDOMINIO: I PRINCIPI GIURISPRUDENZIALI COMUNEMENTE ACCETTATI IN TEMA DI CONDOMINIALITA' C.D. ANOMALA - RM

Si apprezzino, in argomento, i seguenti principi giurisprudenziali, comunemente accettati:

- pacificamente essendo superabile, la "presunzione atipica" - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 - prevista dall'articolo 1117 del codice civile, da titolo proveniente da tutti i condomini, nel quale si affermi la proprietà esclusiva, del bene in questione, a favore del condomino, ecco che il c.d. regolamento contrattuale o "convenzionale" (approvato all'unanimità e rivestito della forma scritta) può legittimamente modificare la disciplina codicistica, ed escludere determinati beni o porzioni di beni dalla proprietà comune (o anche da quella privata): nel caso che segue, ad esempio, il tribunale ha ritenuto legittimo il regolamento condominiale il quale aveva sottratto al regime della proprietà comune la canna fumaria addossata al fabbricato,

"attribuendone la proprietà ai proprietari dei singoli piani" (Trib. Roma 29 agosto 2003, GRom, 2003, 447; per un caso in cui, unitamente all'acquisto del primo piano era stato acquistato, in proprietà esclusiva, l'accesso ad esso da una scala esterna, mentre era stato murato l'altro accesso attraverso una scala interna comune, che però costituiva l'unico transito per accedere ai lastrici solari, comuni anche al proprietario del primo piano: Cass., sez. II, 22 marzo 2000, n. 3409 – conforme: Cass., sez. II, 6 maggio 1980, n. 2984, GCM, 1980, 5 – conforme: Cass., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3169, GC, 1979, 1313, I);

- per contro, il regolamento meramente condominiale può fungere, invece, solamente da indizio, seppur, in taluni casi, particolarmente pregnante: la pronuncia che segue, ad esempio, evidenzia come correttamente i giudici di merito abbiano riguardo agli atti di assegnazione e al regolamento condominiale, come fonti di prova dell'assunto secondo cui gli spazi esistenti all'esterno del torrino delle scale, ma ricadenti nella proiezione verticale della cassa di esse, non sono compresi tra gli accessori di proprietà esclusiva dei tre assegnatari degli alloggi, posti al secondo piano del fabbricato, proprio perché in linea con la corrispondente area inerente alla cosiddetta tromba delle scale; né, al riguardo, prosegue la Suprema Corte nella pronuncia de qua, può dispiegare alcun effetto il fatto che la tabella millesimale relativa a ciascun alloggio, sito al secondo piano, preveda anche gli spazi in contestazione, dal momento che essa non può costituire fonte di prova, ma attiene solamente al riparto degli oneri condominiali tra i vari partecipanti alla comunione: in tema di condominio, infatti, le tabelle millesimali hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare

"ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino, occorrendo invece al riguardo fare riferimento ai titoli di trasferimento delle unità immobiliari e al relativo regolamento, ove predisposto" (Cass., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7709, GDir, 2007, 20, 63 – cfr. anche Cass., sez. II, 26 gennaio 1998, n. 714, FI, 1999, I, 217);

- trattandosi, in ogni caso, di presunzione (pur anomala: - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -) "juris tanum", un ulteriore questione, con la quale occorre, in materia, confrontarsi, è quella in cui la fattispecie oggetto d'analisi sottoponga, all'attenzione dell'interprete, un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e, pertanto, non legato ad una destinazione di servizio, rispetto all'edificio condominiale; in tal caso, la c.d. presunzione ex articolo 1117 del codice civile, proprio in quanto presunzione non assoluta, rimane vinta dalla destinazione particolare (alla stessa stregua del titolo contrario); precisa, a riguardo, la Suprema Corte, come per l'esclusione della presunzione di proprietà comune, di cui al citato art. 1117 c.c., non sia necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo, con la conseguenza che, quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, in guisa da rilevare - in base ad elementi obiettivamente rilevabili, secondo l'incensurabile apprezzamento dei giudici di merito - che si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza,

"non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto per l'operatività della detta presunzione" (Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, GCM, 2004, 4; - cfr. anche Cass., sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882, GCM, 1985, 6, nonché, quanto a tubazione di scarico servente solo alcune delle unità immobiliari dell'edificio: Cass., sez. II, 1 agosto 2002, n. 11391, RLC, 2003, 112 e Trib. Milano 27 febbraio 1992, ALC, 1992, 360);

- naturalmente, la "presunzione" di cui all'articolo 1117 del codice civile può essere "vinta" tramite l'istituto dell'usucapione; si confrontino, in tal senso, le seguenti pronunce (nella seconda, in particolare, in cui si trattava di una porzione d'edificio condominiale pattiziamente destinata all'uso comune, ma in concreto incorporata nell'appartamento di un condomino, il Supremo Consesso ha ritenuto che legittimamente il giudice del merito aveva dato ingresso all'eccezione d'usucapione della porzione in questione, sollevata da tale condomino, per resistere alla domanda con cui gli altri condomini ne invocavano la condanna all'esecuzione della predetta pattuizione) laddove precisa che tale presunzione, che è iuris tantum, può essere vinta dal titolo contrario, con ciò intendendosi non solo l'ipotesi in cui il titolo convenzionale che dà luogo alla nascita del condominio includa, espressamente od implicitamente, un dato bene nell'ambito della proprietà esclusiva di uno dei condomini, ma anche l'ipotesi in cui, all'atto del frazionamento dell'edificio, un dato bene, sia pur rientrante nell'ambito di quelli elencati nell'art. 1117 c.c., abbia una sua specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva,

"ovvero sia stato posseduto in via esclusiva da uno dei condomini (o da terzi) per il tempo necessario all'usucapione" (Cass., sez. II, 8 agosto 1986, n. 4987, GCM, 1986, 8 – nel senso che al rapporto di proprietà condominiale ben può sostituirsi in base ad un titolo ad hoc, ove la natura della cosa lo consenta, un rapporto di proprietà esclusiva ovvero pertinenziale con una parte d'immobile appartenente al singolo condomino: Cass., sez. II, 29 marzo 1982, n. 1947, GCM, 1982, 3).

- è stata accertata la validità ed efficacia della riserva, operata nei rogiti di compravendita dell'impresa costruttrice-venditrice di un edificio condominiale, intesa ad alienare i proporzionali diritti di comproprietà della rampa di accesso e dell'area cortilizia, retrostanti l'edificio, al proprietario del fondo contiguo (aree su cui potranno esservi realizzati plessi immobiliari): in particolare, la fattispecie riguardava un caso in cui la società venditrice aveva trasferito i diritti proporzionali comuni della rampa di accesso e dell'area cortilizia, retrostante l'edificio, ad un condomino perché potesse, mediante l'attraversamento di detti beni unitamente all'apertura praticata nella ringhiera delimitante la proprietà condominiale,

"raggiungere il proprio ed esclusivo fondo contiguo" (Trib. Ariano Irpino 2 marzo 2004, GM, 2004, 1386);

- si confrontino, da ultimo, le seguenti interessanti pronunce in materia, rilasciate in ambito di prova per esperire la "reivendicatio", plurimi atti di vendita contrastanti, esistenza di distinti ingressi ed assenza di locali comuni, permuta, locali esclusi dall'elenco fornito dall'articolo 1117 del codice civile, appartenenza della cosa a parte dei condomini e parti non appartenenti all'edificio: in quest'ultimo ambito, in particolare, è stato affermato che la presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art. 1117 c.c., deve ritenersi applicabile, per analogia, anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di detti edifici, ancorché insistenti sull'area appartenente al proprietario (od ai proprietari) di uno solo degli immobili; in simili ipotesi, però, avverte la Suprema Corte, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona - o a più persone pro indiviso - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo,

"anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e con il contributo economico dei proprietari degli altri edifici" (Cass., sez. II, 26 aprile 1993, n. 4881, GCM, 1993, 745; - quanto alla prova per esperire la "reivendicatio": Cass., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15372, GCM, 2000, 2524; - quanto ai plurimi atti di vendita contrastanti: Trib. Vigevano, 18 febbraio 1982, GM, 1983, 1211; - quanto all'esistenza di distinti ingressi ed assenza di locali comuni: Cass., sez. II, 18 gennaio 1982, n. 319, GCM, 1982, 1; - quanto alla permuta: Cass., sez. II, 29 luglio 1981, n. 4857, GCM, 1981, 7; - quanto a locali esclusi dall'elenco fornito dall'articolo 1117 del codice civile; Cass., sez. II, 10 febbraio 1994, n. 1366, GCM, 1994, 139; - quanto all'appartenenza della cosa a parte dei condomini: Cass., sez. II, 6 maggio 1993, n. 5224, GCM, 1993, 817);

- è necessario ricordare, per completezza, che il titolo contrattuale, così come può escludere la qualità condominiale, riconoscendo la proprietà esclusiva anche su beni appartenenti a quelli indicati nell'articolo 1117 del codice civile, così può estendere la comunione anche ad altri soggetti, la cui individuazione può essere ricollegata non alla titolarità esclusiva sulle unità immobiliari facenti parte dell'edificio, in cui detti beni sono ubicati, ma ad un criterio diverso,

"quale quello della titolarità del diritto esclusivo su unità immobiliari facenti parte di altri corpi di fabbrica dell'unico complesso residenziale" (Cass., sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304, GCM, 2003, 5).



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