Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-11-12

Condominio: i titolari dello jus edificandi nel caso di sopraelevazione - Riccardo Mazzon

La riforma lascia inalterato il testo dell'art. 1127 c.c., probabilmente nella consapevolezza dell'intervento chiarificatore operato dalla nota pronuncia delle sezione Unite (Cassazione, Sezioni Unite 16794/2010) riguardante la debenza dell'indennità di sopraelevazione nel caso di innalzamento parziale.

In ambito condominiale, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo; la stessa facoltà spetta a chi è proprietario "esclusivo" del lastrico solare: tal diritto consegue ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c. (cfr., amplius, il capitolo dodicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una "servitù altius non tollendi", possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione,

"che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale" (Cass., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504, GCM, 2000, 2556).

Quanto all'attributo "esclusivo", contenuto nell'art. 1127 c.c., letto in collegamento con l'art. 1126 c.c. e riferito alla proprietà del lastrico solare, esso non designa affatto la unititolarità del diritto bensì la proprietà non condominiale, vale a dire intende creare una contrapposizione con tutto ciò che è condominiale; proprietà esclusiva sta per non condominiale, ossia

"il lastrico solare di proprietà esclusiva non rientra nella disponibilità del condominio" (T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 23 dicembre 2009, n. 3894, TAR, 2009, 12, 3436).

Titolari dello "ius aedificandi", dunque, nel caso di sopraelevazione o nuova fabbrica in un edificio di proprietà condominiale, sono unicamente i soggetti che hanno il potere giuridico di realizzare le predette costruzioni e, quindi, i soggetti indicati dall'art. 1127 c.c.,

"ossia il proprietario dell'ultimo piano ed il proprietario esclusivo del lastrico solare" (Cons. Stato, sez. V, 21 novembre 2003, n. 7539, CDS, 2003, 3384).

Del resto, la colonna d'aria, configurandosi come proiezione, verso l'alto, dell'area sottostante, appartiene al proprietario di questa, con la conseguenza che lo spazio aereo, che sovrasta una determinata costruzione, deve ritenersi comune se l'area sottostante è comune: in tal caso, ciascun proprietario può utilizzarlo secondo i principi della comunione.

Nella pronuncia che segue, ad esempio, dalla Suprema Corte è stata confermata la sentenza di merito che, in applicazione del riferito principio, ha ritenuto illegittimamente eretta una sopraelevazione, gravante su una scala comune,

"pur se il sottoscala risultava dal titolo appartenere esclusivamente al condomino, che l'aveva effettuata" (Cass., sez. II, 1 marzo 1994, n. 2027, GCM, 1994, 234).

Al lastrico solare in senso stretto è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell'edificio), anche ai fini che qui ci occupano (regime della sopraelevazione: cfr. anche capitolo undicesimo del presente lavoro), la c.d. terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva; ne consegue, ad esempio, che il regolamento condominiale potrà limitare il diritto di sopraelevazione, spettante al proprietario dell'appartamento a cui la terrazza afferisce,

"soltanto se esso ha natura contrattuale" (Cass., sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678, GCM, 1999, 1669).

Si confronti, a tal proposito, anche la seguente pronuncia, laddove, premesso che, ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente del medesimo; ciò perché tale norma trova giustificazione nell'occupazione, da parte di chi sopreleva, dell'area comune su cui sorge il fabbricato, ossia della maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d'aria sovrastante l'edificio, di detta area, è ribadito come a ciò consegua che anche la costruzione realizzata su terrazza di proprietà esclusiva del proprietario dell'adiacente appartamento, quando la terrazza sia quella dell'ultimo piano o piano attico dell'edificio condominiale, ed assolva perciò come lastrico solare alla funzione di copertura della parte sottostante detto edificio, va considerata come sopraelevazione ed è soggetta al relativo regime legale,

"perché comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione della colonna d'aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprietà esclusiva dell'ultimo piano del lastrico solare" (Cass., sez. II, 14 novembre 1991, n. 12173, GC, 1992, I, 2771).

E' stato inoltre deciso in argomento che, se sotto il tetto di un edificio in condominio vi sia una soffitta, di proprietà esclusiva, in qualche modo utilizzabile, al proprietario della soffitta, e non a quello del piano sottostante, spetta il diritto di sopraelevazione:

"le soffitte ed i sottotetti, se appartenenti a proprietario diverso da quello dell'ultimo piano, possono considerarsi "piani" ai sensi e per gli effetti dell'art. 1127 c.c., sicché il diritto alla sopraelevazione può spettare al proprietario di tali soffitte o sottotetti" (Cass., sez. II, 28 novembre 1978, n. 5608, FI, 1979, I, 361).



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