Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-07-22

CONDOMINIO: IL RIMBORSO DELLE SPESE ANTICIPATE DALL'AMMINISTRATORE - Riccardo MAZZON

è valida la delibera assembleare di ratifica delle spese di manutenzione effettuate dall'amministratore senza la preventiva autorizzazione?

l'amministratore può chiedere il rimborso anche dopo la cessazione del suo incarico?

il diritto di credito per anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio è soggetto al termine di prescrizione breve?

A differenza di quanto previsto dall'articolo 1134 del codice civile - che consente il rimborso, al condomino, delle spese sostenute senza autorizzazione, soltanto in caso di urgenza: ma si veda, amplius, il capitolo diciannovesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -, non è previsto analogo divieto di rimborso, delle spese non urgenti, sostenute dall'amministratore nell'interesse comune.

E', pertanto, ad esempio valida la delibera assembleare di ratifica delle spese di manutenzione ordinaria e straordinarie, effettuate dall'amministratore senza la preventiva autorizzazione, anche se le stesse erano prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non siano voluttuarie o gravose, mentre è nulla e non semplicemente annullabile, la deliberazione di ratifica di una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale,

"anche se la stessa sia modesta in rapporto all'elevato numero di condomini e all'entità complessiva del rendiconto" (Cass., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, cassa App. Milano 14 febbraio 2007, GC 2010, 4, 885).

L'amministratore può chiedere il rimborso anche dopo la cessazione del suo incarico, offrendo la prova degli esborsi effettuati; ciò in quanto il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini.

Invece, i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere

"indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita" (Cass., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498, GCM, 2006, 3; Trib. Napoli 25 novembre 1996, ALC, 1997, 854 - anche dopo la cessazione del suo incarico ed anche nei confronti di un condomino che non aveva determinato, con la sua morosità, il disavanzo di cassa colmato con l'anticipazione: Pret. Udine 13 giugno 1990, ALC 1990, 571; conforme, con la precisazione che non può avvalersi del procedimento monitorio previsto dall'art. 63 delle disp. att. c.c., ma può proporre domanda giudiziale nei confronti sia dei singoli condomini che del nuovo amministratore: Cass., sez. II, 24 marzo 1981, n. 1720, GI, 1981, I, 1, 1574; RGE, 1982, I, 627).

Il diritto di credito - per anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio - non è soggetto al termine di prescrizione di cui all'art. 2956 n. 2 c.c., poiché l'attività di amministratore di condominio non può ricomprendersi fra le attività professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in un albo professionale; detto diritto è, tuttavia, soggetto al termine di cui all'art. 2948 n. 4 c.c. in quanto

"è onere dell'amministratore sottoporre all'organo assembleare, all'inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto" (Trib. Milano 5 novembre 1990, ALC, 1991, 123).

In argomento, si confronti anche la seguente pronuncia (nella specie, la pretesa non era stata "ex adverso" utilmente contrastata, mediante la dimostrazione dell'esistenza di sopravvenuti specifici fatti estintivi), laddove riconosce come legittima la pretesa risarcitoria ex art. 2033 c.c., azionata nei confronti del condominio, dall'amministratore uscente il quale, successivamente alla cessazione dal suo incarico, al fine di operare il cambio di firma sul conto corrente, in conformità agli accordi intervenuti con l'amministratore entrante e vista l'inerzia di quest'ultimo, abbia provveduto

"personalmente alla chiusura del conto, versando all'istituto bancario una determinata somma a saldo del debito" (Pret. Roma 14 aprile 1988, ALC, 1989, 576).

I principi testé esposti paiono trovare conferma normativa nell'articolo 9 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica che entrerà in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), il quale, sostituendo integralmente l'articolo 1129 del codice civile, pone però le seguenti linee-guida/limitazioni, disponendo, in particolare, che:

1) l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (e ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prenderne visione ed estrarre copia);

2) alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;

3) l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.



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