Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-09-26

CONDOMINIO: INAPPLICABILE L'ART. 1120 C.C. SE L'INNOVAZIONE E' PAGATA TUTTA DALL'INTERESSATO? - RM

Necessita precisare come la norma di cui all'articolo 1120 del codice civile, nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, disciplina l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; al contrario, ove non debba procedersi a tale ripartizione, per essere stata la spesa (relativa alle innovazioni di cui si tratta) assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'articolo 1102, medesimo codice (che contempla anche le innovazioni), in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto (ma si vedano i paragrafi 5.5. e ss. del quinto capitolo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013, quanto al problema relativo al decoro architettonico); per una fattispecie relativa al mantenimento in uso di un servoscala,

"installato a spese di un condomino affetto da disabilità" (Cass., sez. II, 21 dicembre 2010, n. 25872, GCM, 210, 12, conforme, con la conseguenza che che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo: Cass., sez. II, 10 aprile 1999, n. 3508, GCM, 1999, 807; RGE, 1999, I, 685).

Il principio ha trovato abbondante applicazione, specie in ambito:

- di installazione d'ascensore, nel senso che l'art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinata maggioranza, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima; ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso,

"indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo" (Cass., sez. II, 12 febbraio 1993, n. 1781, GCM, 1993, 289; ALC, 1993, 524);

- di trasformazione di finestra in balcone (o terrazza), in quanto la trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, all'uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell'art. 1120 c.c., bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c.;

"accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno è compito del giudice di merito" (Cass., sez. II, 31 maggio 1990, n. 5122, GCM, 1990, 5);

ovvero di apertura di porte d'ingresso, nel senso che l'utilizzazione della propria porzione individuale di immobile, consentita a ciascun condomino, deve essere riguardata nel modo ritenuto più conveniente rispetto alle parti comuni dell'edificio, purché non ne derivino pregiudizievoli invadenze (asservimento, immissioni, limitazioni di godimento) nell'ambito dei coesistenti diritti altrui; ecco perché è consentita, ad un condomino, l'apertura di una porta sul muro perimetrale comune, anche se detta porta abbia ingresso su una scala diversa da quella del condomino, qualora l'incremento di traffico, che si potrà verificare lungo la scala,

"non comporti un'apprezzabile limitazione al godimento degli altri condomini, e non arrechi pregiudizio in conseguenza alle parti comuni dell'edificio, alla sua stabilità o sicurezza e non ne alteri il decoro architettonico" (Cass., sez. II, 20 giugno 1977, n. 2589, RGE, 1978, I, 488).

Ulteriormente, è da precisare che, quando le spese debbano far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità (cfr., amplius, capitolo ottavo del del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), il computo della maggioranza deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, in quanto

"l'art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con una determinata maggioranza, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condomini su base millesimale" (Cass., sez. II, 8 giugno 1995, n. 6496, GCM, 1995, 6; ALC, 1995, 810).

Inoltre, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa, contribuendo alle spese per la sua costruzione e manutenzione: nella pronuncia che segue, ad esempio, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo comuni,

"anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino che le aveva eseguite" (Cass., sez. II, 1 aprile 1995, n. 3840, GCM, 1995, 752; ALC, 1995, 307; RLC, 1995, 281).

E' stato, da ultimo, deciso che, ove l'opera compiuta da un condominio o dal condomino, sulla cosa comune, rechi danno o pregiudizio alla proprietà esclusiva di un singolo condomino, trattandosi di rapporti relativi a due immobili finitimi, trova applicazione la disciplina dei rapporti di vicinato, proprio in quanto la disposizione dell'art. 1120 c.c., nella parte in cui vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato o che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso od al godimento anche di un solo condominio,

"si limita a tutelare l'edificio in sè ed il modo di usare e di godere della cosa comune" (Cass., sez. II, 26 maggio 1989, n. 2548, GC, 1990, I, 421; conforme Cass., sez. II, 27 aprile 1989, n. 1954, GCM, 1989, 4).



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