Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-10-03

CONDOMINIO: INNOVAZIONE VERA E PROPRIA O MERA MODIFICAZIONE? - Riccardo MAZZON

In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione, ai sensi dell'articolo 1120 del codice civile, - non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma - solamente quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione della opere (cfr., amplius, il volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.; così, ad esempio, nella pronuncia che segue la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito, la quale aveva affermato che l'apertura di una porta, da parte di un condomino, nel muro comune dell'andito di ingresso dell'edificio condominiale, non alterava l'entità materiale del bene né modificava la sua destinazione, ma integrava una consentita

"modificazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 c.c." (Cass., sez. II, 11 gennaio 1997, n. 240, GCM, 1997, 40; conforme, nel senso che una terrazza a tasca non può essere considerata innovazione che, ai sensi dell'art. 1120 c.c., rende talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e godimento anche di un solo condomino. Come tale può essere realizzata dai condomini stessi: Trib. Firenze, sez. III, 9 maggio 2005, www.dejure.it, 2005).

Così, in altri termini, è stato detto che si ha innovazione, vietata ex art. 1120 c.c., quando le modificazioni apportate alla cosa comune siano di tale entità e/o incidenza da rendere impossibile o da pregiudicare apprezzabilmente l'originaria naturale destinazione o funzione della stessa, considerata nella sua unità e non solo nella sola parte modificata; è invece lecita la modificazione che, lasciando immutata la naturale ed originaria funzione della cosa comune, apporti al comproprietario - condomino che l'ha effettuata - una specifica utilità aggiuntiva,

"senza però cagionare alcun pregiudizio al condominio o anche ad un singolo condomino" (Trib. Milano 19 settembre 1988, ALC, 1989, 740; conforme: Trib. Napoli 9 novembre 1988, ALC, 1989, 95; conforme Cass., sez. II, 7 maggio 1982, n. 2846, GCM, 1982, 5).

Ulteriormente, è stato osservato come le innovazioni, seppure possano derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistano sempre nell'atto o nell'effetto di un "facere", necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa; nella seguente pronuncia, ad esempio, è stata ritenuta legittima la delibera con cui l'assemblea aveva rifiutato la richiesta del condomino di tracciare, nel cortile comune, i posti auto assegnati a ciascuno dei comproprietari, sulla base dei titoli di acquisto:

"pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo "status quo" relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni"

(Cass., sez. II, 26 maggio 2006, n. 12654, conferma App. Venezia 15 febbraio 2001, GCM, 2006, 5; conforme Trib. Cagliari 6 febbraio 2004, RGSarda, 2005, 3, 705).

Ove, dunque, la modificazione della cosa comune non assuma il rilievo testé prospettato, ma risponda solo allo scopo di un utilizzo del bene più intenso e proficuo, anche se non necessitato, si versa nell'ambito dell'articolo 1102 del codice civile che, pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici, per il richiamo contenuto nell'articolo 1139 del codice civile: ad esempio, è pertanto, legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino, mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva: alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica, concessa dall'assemblea, può attribuirsi il valore di

"mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune" (Cass., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, ALC, 1997, 411; conforme Cass., sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549, GCM, 1989, 7; RGE, 1989, I, 850; ALC, 1990, 39).

Naturalmente, i casi concreti non sono così semplici da risolvere, come parrebbe, invece, avendo a mente la netta definizione teorica: ad esempio, è stato precisato che, se è vero che non costituiscono innovazioni quegli accrescimenti ed incrementi che sono sviluppi normali e prevedibili della cosa comune e si risolvono nel trasformare da potenziali in attuali le utilità insite nella natura del bene, si esula da tale ipotesi allorché gli interventi siano così incisivi da risolversi in

"aggiunte che rendano "nuova" la parte comune rispetto alle caratteristiche dell'edificio così come realizzato" (App. Milano 9 settembre 1988, ALC, 1989, 705 – cfr. anche Cass., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, GCM, 1982, 12).

In ogni caso, anche recentemente è stato precisato che, tema di condominio negli edifici la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto: così, in applicazione del suesposto principio, la Suprema Corte ha statuito la legittimità della condotta di alcuni condomini, che transitavano con i loro veicoli nelle parti comuni dell'edificio, al fine di raggiungere i locali di proprietà esclusiva,

"atteso che tale comportamento non costituiva innovazione e non era lesivo dei diritti degli altri condomini" (Cass., sez. II, 5 ottobre 2009, n. 21256, cassa App. Salerno 16 giugno 2004, DeG, 2009 -cfr. anche Cass., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1111, GCM, 1980, 2).



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