Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-09

CONDOMINIO: LA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA (ORDINARIA O STRAORDINARIA) - Riccardo MAZZON

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice civile, può esser convocata, in via straordinaria, dall'amministratore quando questi lo ritenga necessario [in tema di convocazione straordinaria dell'assemblea, il concetto di necessità previsto dall'art. 66 disp. att. c.c., essendo legato alla valutazione dell'amministratore ("quanto questo lo ritiene necessario" - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), finisce per coincidere con quello di opportunità, lasciando all'amministratore un margine di discrezionalità nel decidere se convocare - o meno - l'assemblea dei condomini:

"in ogni caso, la convocazione dell'assemblea straordinaria in mancanza della dedotta necessità non comporta la nullità della delibera eventualmente - e sicuramente assunta dai condomini con le maggioranze prescritte sull'oggetto posto all'ordine del giorno" (Cass., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16980, ALC, 2006, 1, 34)],

ovvero quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione).

Da tener presente come, ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un'assemblea straordinaria piuttosto che in un'assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime; l'assemblea straordinaria è menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall'art. 66 disp. att. c.c., soltanto per disporre che

"l'assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità" (Trib. Napoli, sez. III, 1 dicembre 2006, www.dejure.it, 2007 – conforme - Cass., sez. II, 8 giugno 1984, n. 3456, GCM, 1984, 6).

La partecipazione dell'amministratore all'assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, in quanto attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza - le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini -, deve ritenersi compensata dal corrispettivo, stabilito al momento del conferimento dell'incarico, per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e

"non deve essere retribuita a parte" (Cass., sez. II, 12 marzo 2003, n. 3596, GCM, 2003, 503; RGE, 2003, I, 1459; FI, 2003, I, 1754; VN, 2003, 264 – recentemente conforme: Cass., sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204, GCM, 2010, 4, 628).

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea (tanto ordinaria quanto straordinaria) può esser convocata a iniziativa di ciascun condomino,

" il quale può delegare persona di sua fiducia" (Trib. Trani 22 novembre 1984, VN, 1985, 1295).

Si tenga altresì presente, in argomento, la seguente pronuncia laddove, in fattispecie affatto particolare, precisa come, in tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - sia applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina; ne consegue che, in presenza di fabbricato formato da due scale, ciascuna, con un proprio condominio, l'assemblea per la costituzione di un unico condominio dell'intero fabbricato va a tale stregua, nelle more della nomina del relativo amministratore, considerata correttamente convocata dagli amministratori dei due preesistenti condomini, nonostante l'illegittimità della relativa nomina discenda direttamente ed automaticamente dall'illegittima costituzione dell'assemblea che li ha nominati, per illegittimità della costituzione di separati condomini per le due scale di un medesimo fabbricati:

"né osta al riguardo il dettato di cui all'art. 66, comma 2, c.c., in quanto il potere di convocare l'assemblea da tale norma attribuito a ciascun condomino presuppone la mancanza dell'amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina" (Cass., sez. II, 27 marzo2003, n. 4531, GCM, 2003, 622; DeG, 2003, 16, 94; VN, 2003, 862).

L'avviso di convocazione, atto unilaterale recettizio (a contenuto non negoziale), che si presume noto al destinatario, nel momento in cui esso perviene all'indirizzo di quest'ultimo, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza e, comunque, nel rispetto del (più ampio) termine, eventualmente dettato dal regolamento condominiale: si confronti, ad esempio, la seguente pronuncia, dove è espressamente precisato che, ai sensi dell'art. 1136, comma VI c.c., letto in coordinazione con l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., la validità delle deliberazioni condominiali edilizie è subordinata alla partecipazione, effettiva o potenziale, di tutti i condomini alla relativa assise deliberativa, il che presuppone che ciascuno venga convocato in tempo utile, almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea ovvero nel più ampio termine dettato dal regolamento di condominio, onde poter scientemente decidere la propria strategia partecipativa:

"pertanto, qualora il deliberato venga adottato senza il preventivo atto di convocazione, tempestivamente inviato a tutti i condomini, questo deve ritenersi annullabile, ai sensi dell'art. 1137 c.c., poiché assunto in violazione di pertinenti prescrizioni legislative" (Trib. Roma, sez. V, 24 agosto 2009, n. 17594, www.dejure.it, 2010).

Il termine di cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea, entro il quale va comunicato al condomino l'avviso di convocazione,

"si computa a giorni non liberi" (Trib. Milano 1 luglio 1985, VN, 1986, 820 – conforme, nel senso che è necessario sottrarre il "dies a quo", che è solo quello della convocazione e non quello del ricevimento dell'avviso: Trib. Napoli 13 maggio 1991, ALC, 1992, 149)

e la sua osservanza è funzionale a consentire, ad ogni componente la comunione condominiale, una partecipazione effettiva: la sua trasgressione concreta una violazione di legge, possibile causa di invalidità, sub specie annullabilità, dell'eventuale decisione adottata.

Nel contempo, deve notarsi che la convocazione si caratterizza indubbiamente, sotto il profilo giuridico, come "atto unilaterale recettizio" sia pure di contenuto non negoziale e, pertanto, deve ad esso applicarsi la "presunzione di conoscenza" stabilita dall'art 1335 c.c., disposizione, questa, che "iuris tantum" collega, al pervenimento dell'atto all'indirizzo del destinatario, la conoscenza del relativo contenuto

"che può essere disattesa solamente laddove questi alleghi e provi l'esistenza di una situazione indipendente da sua colpa che possa aver esplicato efficacia impediente tale conoscenza" (Trib. Roma, sez. V, 7 luglio 2009, n. 15048, www.dejure.it, 2010).

il termine di comunicazione deve intendersi come termine di ricezione e non già di spedizione, giacché il significato dell'espressione letterale del termine fa riferimento alla circostanza della effettiva consegna dell'avviso, essendo tale interpretazione confermata dalla finalità della norma, che è quella di mettere il singolo condomino nella condizione di acquisire tutte le informazioni sufficienti a renderlo consapevole dell'oggetto in discussione, in modo da

"partecipare proficuamente ed utilmente all'assemblea" (Trib. Bari 28 settembre 2004, GLBar, 2004 – conforme, anche perché la disposizione di cui all'art. 1136 comma 6 c.c., secondo cui l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, implica che ogni condomino abbia il diritto di intervenire all'assemblea, e debba quindi essere messo in condizione di poterlo fare: Trib. Bologna 29 luglio 1996, ALC, 1997, 459 – così anche Cass., sez. II, 22 novembre 1985, n. 5769, GCM, 1985, 11 - conforme - Trib. Milano 17 aprile1989, ALC, 1989, 507 - contra (invio e non ricezione) - Trib. Milano 22 novembre 2003, Gmil, 2004, 324).

L'intempestiva comunicazione al condomino della data, fissata per l'assemblea, implica, dunque, un'ipotesi di contrarietà alla legge, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., della deliberazione assembleare, comportante l'annullamento della medesima, a prescindere dal suo contenuto decisionale o meramente preparatorio o programmatico, risultandone viziato il processo formativo per violazione del diritto di intervento e di voto del condomino:

"nè l'interesse del condomino pretermesso a proporre l'impugnazione viene meno per il fatto che la delibera sia stata seguita da altra presa sullo stesso oggetto da assemblea ritualmente convocata" (Cass., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5084, GCM, 1993, 795 – conforme, traducendosi in vizio formale (nel caso di specie, il condomino aveva ricevuto l'avviso due giorni antecedenti la data di prima convocazione): Trib. Ariano Irpino, 9 settembre 2004, GM, 2005, 1, 55).

Si confrontino, in argomento, anche le seguenti pronunce, rilasciate in ambito di:

- cessazione della materia del contendere (in fattispecie riguardante l"ammissione dell"insanabile vizio di forma - mancato rispetto del termine di cinque giorni - da parte del convenuto ente condominiale), nel senso che, in tema di impugnazione di delibere assembleari condominiali, va dichiarata cessata la materia del contendere quando

"non sussiste più alcun contrasto in ordine alla fondatezza delle ragioni di opposizione sicché non vi è alcun interesse oggettivo delle parti ad una pronuncia di merito" (Trib. Ariano Irpino 19 dicembre 2005, www.dejure.it, 2006);

- termine per la comunicazione da parte del condomino al suo conduttore, in quanto, nel caso in cui il nominativo del conduttore non sia stato opportunamente segnalato dal proprietario dell'appartamento all'amministratore, l'onere di avvisare il conduttore in ordine alla convocazione dell'assemblea condominiale spetta al condomino locatore e non all'amministratore:

"in tal caso, il locatore può non rispettare il termine di cinque giorni, poiché lo stesso è previsto dalla legge unicamente per l'amministratore" (App. Genova 22 luglio 1985, FI, 1986, I, 3137);

- sospensione d'urgenza della delibera viziata da ritardo nella comunicazione: in argomento, s'è deciso che va accolta l'istanza cautelare ex art. 1137 comma 2 c.c., avanzata da due comproprietari nei confronti dell'ente condominiale, volta a sospendere l'esecutività della deliberazione impugnata, approvativa della demolizione e successiva ricostruzione dell'edificio,

"quando l'avviso di convocazione non sia pervenuto nel rispetto del termine di cinque giorni antecedenti alla data prevista per l'adunanza di prima convocazione" (Trib. Ariano Irpino 30 novembre 2005, GM, 2007, 2, 371).



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