Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-11-29

CONDOMINIO: LA PORTINERIA E L'ALLOGGIO DEL PORTIERE - Riccardo MAZZON

I locali per la portineria e per l'alloggio del portiere sono anche suscettibili (a differenza di altre parti dell'edificio) di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità; per questo motivo, in relazione ad essi occorre accertare, nei singoli casi, se l'atto che eventualmente le sottragga alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio "propter rem", fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile, ai sensi dell'articolo 2646 del codice civile - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013):

"configura un'obbligazione "propter rem", suscettibile di trasmissione ai successivi acquirenti dell'immobile anche in assenza di trascrizione, il mantenimento dell'originaria destinazione al servizio condominiale del locale adibito ad alloggio del portiere, che sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini" (Cass., sez. II, 1 aprile 2003, n. 4905, GI, 2004, 981 – conforme: Cass., sez. III, 24 ottobre 1995, n. 11068, GCM, 1995, 10).

si confronti, a mo' d'esempio, la seguente pronuncia dove, nella specie, la società costruttrice dell'immobile si era attribuita, con clausola inserita nei contratti di vendita dei vari appartamenti,

"la proprietà della portineria e dell'alloggio del portiere" (Cass., sez. II, 25 agosto 1986, n. 5167, FI, 1987, I, 90).

Per stabilire se un'unità immobiliare, situata in un condominio, sia comune, in quanto destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve dunque accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti, da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata tale destinazione, espressamente o di fatto:

"altrimenti devesi escludere la proprietà comune dei condomini su di essa" (Cass., sez. II, 26 novembre 1998, n. 11996, GCM, 1998, 2462).

Nella pronuncia che segue, ad esempio, si è ritenuta operante la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c. non risultando la riserva di proprietà esclusiva né nei rogiti di vendita delle singole unità immobiliari, né nei regolamenti condominiali contrattuali predisposti dall'originario proprietario esclusivo, nei quali ultimi in particolare non era data rinvenire alcuna riserva di proprietà in ordine alla portineria ed all'alloggio del portiere: infatti, affinché possa presumersi ai sensi dell'art. 1117 c.c. la proprietà condominiale dei locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, non è sufficiente che l'immobile abbia di fatto tale utilizzazione,

"ma è necessario che esso, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, sia destinato al servizio o al godimento collettivo del condominio" (Trib. Torino 5 luglio 1983, RGE, 1984, I, 509 – conforme, nel senso che, per la comproprietà dei condomini sull'appartamento destinato ad alloggio del portiere occorre o che esso sia contemplato tra le parti comuni nei trasferimenti delle singole unità abitative o che, per la stabilità di tale destinazione e per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'appartamento, questo costituisca pertinenza del fabbricato: Cass., sez. II, 9 aprile 1998, n. 3667, GCM, 1998, 775).

Con l'avvertenza che la presunzione di comunione sussiste solo quando i locali, destinati a portineria, facciano parte dell'edificio condominiale, con la conseguenza che, in caso contrario, non operando la presunzione,

"i detti locali rientrano fra le parti comuni soltanto se siano stati costruiti su suolo risultante, in base ai titoli, di proprietà comune" (Cass., sez. II, 27 giugno 1996, n. 5946, GCM, 1996, 927).

A riguardo, è stato, ad esempio, deciso che un manufatto, posto nel cortile antistante il fabbricato condominiale ed esterno allo stesso, che non sia stato adibito a servizi comuni (nella specie: portineria) non è, per struttura e funzione, compreso nelle parti comuni dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c. nè può ritenersi tale, in difetto di una chiara volontà delle parti risultante da titolo idoneo, per il semplice fatto che esso risulti catastalmente denunziato come adibito a portineria, in quanto la classificazione catastale dei beni ha carattere meramente descrittivo in relazione ad un onere nei confronti della p. a. e non è idonea,

"quale mezzo sussidiario di prova, a prevalere sulla contraria volontà dei proprietari" (Cass., sez. II, 6 novembre 1987, n. 8222, GCM, 1987, 11).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce, rilasciate in abito di rilascio, gestione, destinazione, amministrazione, testamento: in quest'ultimo ambito, ad esempio, è stato precisato che, nell'ipotesi in cui l'unico proprietario di un edificio, diviso in appartamenti, destini un appartamento ad alloggio del portiere, si verifica la costituzione di un rapporto pertinenziale tra il detto appartamento, pertinenza destinata a servizio di portierato, e gli altri appartamenti dell'edificio, cose principali, si ha successivamente costituzione di condominio alla morte dell'unico proprietario che, con testamento olografo, procedendo a "divisio inter liberos", abbia lasciato ad un figlio l'appartamento avente quella destinazione, espressamente menzionata nel testamento, distribuendo gli altri appartamenti tra gli altri figli, ed abbia disposto che il figlio al quale veniva lasciato l'appartamento destinato a servizio di portierato, stante questa destinazione, "dovrà percepire la relativa pigione dal condominio"; convenuto il condominio in giudizio, dal proprietario dell'appartamento con la detta destinazione, perché venisse dichiarata cessata la locazione, che si sarebbe costituita fra le parti relativamente a quell'appartamento, incorre nel vizio di omesso esame di un punto decisivo della controversia il giudice che ritenga costituito il detto rapporto di locazione, per effetto della disposizione testamentaria, fondando il suo convincimento sul termine "pigione" usato dal testatore:

"sarebbe stato necessario accertare se il testatore aveva inteso mantenere ferma la destinazione pertinenziale imponendone il rispetto agli eredi con disposizione modale" (Cass., sez. III, 22 agosto 1978, n. 3910, GC, 1979, I, 321; rilascio, nel senso che è irrilevante stabilire se la titolarità dell'immobile ove alloggia il portiere spetti al condominio o a soggetti diversi al fine di determinare chi possa agire per il rilascio, quando tale locale rientra sicuramente tra le parti comuni dell'edificio di cui l'amministratore ha la disponibilità: Cass., sez. lav., 2 ottobre 1985, n. 4780, FI, 1986, I, 490; gestione, nel senso che laddove un plesso condominiale, ancorché articolato in distinte unità, sia gestito unitariamente, il diritto di proprietà sull'appartamento adibito ad alloggio del portiere va riconosciuto in capo a tutti i condomini del plesso in conformità al disposto dell'art. 1117 n. 2 c.c.: Trib. Roma, sez. V, 4 agosto 2009, n. 16953, www.dejure.it, 2010; destinazione, nel senso che la presunzione di comproprietà dei locali adibiti a portineria in un condominio si ricollega alla destinazione strutturale e oggettiva all'uso comune e non già alla utilizzazione di fatto dei locali: Trib. Lanciano 28 maggio 1977, GI, 1980, I, 2, 331; amministrazione (nella specie, locali destinati ad alloggio del portierato dopo la soppressione del servizio di portierato): Cass., sez. II, 23 luglio 1983, n. 5076, GCM, 1983, 7).



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