Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-03-17

CONDOMINIO: LA REVOCA DELL'AMMINISTRATORE DA PARTE DELL'AUTORITA' GIUDIZIARIA - Riccardo MAZZON

La revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, nella disciplina precedente all'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, fu terreno fertile per la giurisprudenza: i fondati sospetti di grave irregolarità erano spesso basati sull'amministrazione del denaro e sulla gestione delle necessità e dei servizi;  la casistica giurisprudenziale non configurante grave irregolarità concerneva soprattutto gli ambiti del difetto d'informazione, dell'inerzia, della gestione generale: come questo patrimonio giurusprudenziale può essere utilizzato a seguito della disciplina introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012?

Se per due anni non avesse reso il conto della sua gestione, ovvero se vi fossero stati fondati sospetti di gravi irregolarità

"l'amministratore di un condominio può essere revocato dall'autorità giudiziaria se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità" (Trib. Lecco 2 giugno 1987, GI, 1988, I, 2, 206),

- oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131 del codice civile: cfr., amplius, capitolo diciassettesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -, l'amministratore poteva essere revocato anche dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino:

"la revoca dell'amministratore da parte del singolo condomino è possibile solo se ricorra una delle ipotesi tassativamente previste dalla legge all'art. 1129 c.c." (Trib. Cagliari 13 ottobre 1998, RGSarda, 1999, 839).

In argomento, si veda anche la seguente pronuncia, secondo la quale non ricorreva l'ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio disposta dall'art. 1129, comma 3, c.c., il quale prevedeva il caso di assoluta mancanza di resa della gestione per due anni, qualora l'amministratore non presentasse il rendiconto in assemblea, ma redigesse e presentasse ai singoli condomini una relazione contabile semestrale evidenziante, mediante entrate ed uscite,

"una chiara situazione contabile di cui ogni condomino sia a conoscenza ed in ordine alla quale possa proporre le proprie osservazioni" (Trib. Foggia 18 febbraio 1997, ALC, 1997, 849 - conforme – App. Bari 15 maggio 1997, ALC, 1997, 647).

Ancora, era stato ulteriormente chiarito che, poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore traeva origine dal rapporto di mandato che intercorreva con i condomini, non trovava applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere rivestiva l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione "ex lege" del rapporto,

"determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno" (Cass., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348, GCM, 2005, 10; FI, 2006, 9, 2380; GC, 2006, 12, 2799).

Il procedimento de quo si configurava come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato, esistente tra tutti i condomini e l'amministratore.

Così, in tema di prova, si applicava il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino, che agisse per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore, doveva soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimaneva gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione; nella pronuncia che segue, ad esempio, l'amministratore era revocato ex art. 1129 comma 3 c.c., non avendo presentato il rendiconto in assemblea,

"né comunque sottoposto ai condomini una relazione contabile evidenziante, mediante indicazione delle entrate ed uscite, una chiara situazione della gestione condominiale" (Trib. Salerno, sez. I, 12 aprile 2011, www.dejure.it, 2011).

Il provvedimento statuente la revoca dell'amministratore aveva efficacia, ai sensi dell'art. 741 c.p.c., dalla data dell'inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, non già dalla data della relativa istanza,

"non essendo al riguardo applicabile - data la diversità, per natura, funzione e contenuto, del detto provvedimento di volontaria giurisdizione rispetto alla sentenza - il principio di retroattività di questa al momento della domanda" (Cass., sez. lav., 1 febbraio 1990, n. 666, GCM, 1990, 2; Ipr, 1990, 935; GC, 1990, I, 2613; ALC, 1990, 506).

Nella pronuncia testé richiamata, in effetti, la Suprema Corte, in base all'enunciato principio, ha confermato la decisione del merito, che aveva riconosciuto l'efficacia interruttiva della prescrizione di debiti dei singoli condomini, con riguardo ad un atto ricognitivo di tali debiti compiuto dall'amministratore in data anteriore a quella d'inizio dell'efficacia del provvedimento camerale dispositivo della sua revoca.

A differenza di quel che accadeva per il procedimento aspirante alla nomina dell'amministratore (cfr. paragrafo 14.5. del presente capitolo), nel caso che ci occupa il carattere contenzioso implicava, invece, piena applicabilità dell'articolo 91 del codice civile (che intende riferirsi a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere contrapposte pretese, definisce il procedimento, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo), secondo cui il giudice, con la sentenza che chiudeva il processo disponeva la condanna alle spese giudiziali:

"tant'è vero che mentre la decisione nel merito del ricorso di cui all'art. 1129 c.c. - avendo sostanzialmente natura cautelare e tale da non pregiudicare il diritto dell'amministratore - non è ricorribile in cassazione, la consequenziale statuizione relativa alle spese, in quanto dotata dei caratteri della definitività e della decisorietà, è impugnabile ai sensi dell'art. 111 cost."

(Cass., sez. II, 26 giugno 2006, n. 14742, GCM, 2006, 6 – conforme, osservando che, in materia di spese processuali, il principio della soccombenza è inapplicabile solo a quei procedimenti camerali che, secondo un apprezzamento di fatto devoluto all'esclusiva cognizione del giudice di merito, abbiano il carattere di giurisdizione "inter volentes," scevra da una percepibile contrapposizione di interessi in conflitto: App. Milano 15 dicembre 2004, www.dejure.it, 2005; GM, 2006, 3, 650 - contra, nel senso che le spese relative al procedimento in oggetto devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria e interloquendo nel procedimento: Cass., sez. II, 30 marzo 2001, n. 4706, GCM, 2001, 633; FI, 2001, I, 1499 Contra, Cass. n. 3246/98, secondo cui il provvedimento contenente il regolamento delle spese processuali, emesso in sede di volontaria giurisdizione e sull'erroneo presupposto della sussistenza di una controversia su diritti, è ricorribile per cassazione ai sensi dell'art. 111 cost. (Principio affermato con riguardo a provvedimento di condanna del ricorrente alle spese, pronunciato dalla Corte di appello unitamente alla conferma del decreto di rigetto del tribunale dell'istanza di revoca dell'amministratore di un condominio): Cass., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3246, GCM, 1998, 680).

Per lo stesso motivo e, ancora una volta, a differenza di quanto accadeva per il procedimento tendente alla nomina, il ricorso de quo non poteva essere proposto, dal condomino, senza l'assistenza di un difensore, essendo oggetto di valutazione - non tanto la mera impossibilità di funzionamento dell'organo assembleare di un ente, quanto - lo specifico addebito di gravi irregolarità in capo all'organo gestorio e dunque, sia pure ai fini in senso lato cautelari, il contrasto tra posizioni soggettive:

"la revoca dell'amministratore di condominio da parte dell'autorità giudiziaria per gravi irregolarità è pronunciata all'esito di un procedimento avente natura di volontaria giurisdizione ma a parti contrapposte" (Trib. Milano 22 giugno 2001, GIUS, 2002, 1187; GMil, 2002, 143).

Peraltro, anche in questo caso, era inammissibile il ricorso per cassazione, ex articolo 111 della Costituzione, proposto contro il decreto con il quale la corte di appello provveda in sede di reclamo avverso il decreto del tribunale ex art. 1129 c.c. in tema di revoca dell'amministratore di condominio, perché trattavasi di provvedimento di volontaria giurisdizione, non suscettibile di passare in cosa giudicata, potendo gli interessati nuovamente ricorrere al giudice per chiedere

"un altro provvedimento in senso difforme da quello precedente" (Cass., sez. II, 30 marzo 2001, n. 4706, GCM, 2001, 632 – conforme - Cass., sez. II, 15 maggio 2000, n. 6249, GCM, 2000, 1024 – conforme - Cass., sez. II, 10 maggio 1997, n. 4090, GCM, 1997, 707; FI, 1997, I, 2497 – contra, in quanto tale provvedimento, emesso su istanza di alcuni soltanto dei condomini, comportando la risoluzione anticipata e definitiva (contro la quale non è previsto alcun rimedio) del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore, incide su diritti soggettivi: Cass., sez. II, 18 maggio 1996, n. 4620, GCM, 1996, 748; GC, 1996, I, 2576; ALC, 1996, 499; FI, 1996, I, 2376 – conforme - Cass., sez. II, 25 agosto 1993, n. 8994, GCM, 1993, 1326; GI, 1994, I, 1, 393; ALC, 1994, 80 – conforme - Cass., sez. II, 20 febbraio 1992, n. 2085, GCM, 1992, 2 – conforme - Cass., sez. II, 4 febbraio 1988, n. 1103, GCM, 1988, 2).

Si confrontino anche, in argomento, le seguenti pronunce, riguardanti la modifica della domanda, nel corso del procedimento de quo, la legittimazione a contraddire nonché la legittimazione passiva nei confronti della domanda di risarcimento dei danni proposta dall'amministratore revocato, nel senso, in tal ultimo ambito citato, che il condominio non era legittimato passivo, nei confronti della domanda di risarcimento dei danni proposta dall'amministratore per la revoca dall'incarico disposta dall'autorità giudiziaria, atteso che i condomini che chiedevano la revoca, ai sensi dell'art. 1129 c.c., esercitavano

"un diritto proprio e non agiscono in virtù di un mandato reciproco esistente tra tutti i condomini" (Cass., sez. II, 9 dicembre 1995, n. 12636, GCM, 1995, 12; - modifica della domanda, nel corso del procedimento de quo: App. Milano 30 gennaio 2002, GMil, 2002, 247; - legittimazione a contraddire: Cass., sez. II, 23 agosto 1999, n. 8837, GCM, 1999, 1826).

Quanto all'identificazione dei "fondati sospetti di grave irregolarità" legittimanti la revoca giudiziale dell'amministratore, con valutazione spettante al giudice di merito [nella fattispecie oggetto della pronuncia che segue, ad esempio, il giudice del merito, con motivazione ritenuta dalla Cassazione adeguata e congrua, aveva ritenuto che il non aver tempestivamente informato l'assemblea dei condomini dell'impugnazione di una delibera condominiale non giustificasse la rimozione dell'amministratore dalla carica, non avendo tale condotta in alcun modo influenzato il rapporto fiduciario con il condominio:

"la valutazione se nell'operato dell'amministratore condominiale sia ravvisabile, o meno, un valido motivo di revoca giudiziale del medesimo ai sensi dell'art. 1129 comma 3 c.c., spetta al giudice del merito, la cui motivazione non è sindacabile in sede di legittimità in seguito a ricorso ex art. 111 cost." (Cass., sez. II, 23 agosto 1999, n. 8837, FI, 2000, I, 1673)],

essi sono stati ravvisati sussistere, dalla giurisprudenza:

  • nella mancata adozione, da parte dell'amministratore di condominio, di un conto corrente apposito per la gestione condominiale, nel senso che non è legittimo il comportamento dell'amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto personale e non su un conto del condominio, generi una confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii e renda, peraltro, impossibile ogni controllo da parte dei condomini che hanno il diritto soggettivo di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi comuni:

"tale comportamento, indipendentemente dal consenso della maggioranza e pur trattandosi di un mandato collettivo, rappresenta una irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell'amministratore" (Trib. Milano 29 settembre 1993, GC, 1994, I, 2635; FI, 1994, I, 1967 – conforme, in quanto l'amministratore - pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo - è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al Condominio da lui amministrato: Trib. Salerno, sez. I, 3 maggio 2011, www.dejure.it, 2011 – conforme, stigmatizzando la promiscuità gestionale: Trib. S.Maria Capua V. 17 luglio 1997, GIUS, 1998, 121);

  • nell'omessa rendicontazione e nell'utilizzo del denaro condominiale "uti dominus" [in argomento, si confronti la seguente pronuncia, laddove suggerisce come la multiproprietà di singole unità immobiliari, nell'ambito di un complesso edificiale residenziale, non importi alcuna deroga all'applicazione della disciplina sul condominio negli edifici, per quanto afferisce alle parti e ai servizi comuni di utilità generale all'intero edificio, circa le quali si osserva pertanto la norma imperativa dell'art. 1129 comma 3, c.c.; di conseguenza, prosegue la pronuncia in esame, il versamento all'amministratore di una somma pecuniaria a titolo di deposito cauzionale da parte dei multiproprietari, pur determinando in capo a questi ultimi solo un diritto alla restituzione del "tantundem", comporta per l'accipiente il sorgere di un obbligo di rendiconto circa il denaro depositato: tale obbligo, pur non previsto dalla disciplina condominiale, rappresenta una specificazione dei doveri di diligenza del mandatario di cui l'amministratore condominiale è sottospecie; con ciò, l'omesso adempimento di tale rendiconto e l'uso del denaro depositato "uti dominus",

"uniti alla confusione contabile delle somme amministrate con le somme proprie, concretano gravi irregolarità ai sensi dell'art. 1129, comma 3 c.c. legittimanti la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria" (Trib. Bolzano 9 agosto 1993, RCP, 1994, 291)].

Peraltro, in tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione - da parte dell'assemblea dei condomini - del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell'esercizio successivo non postulava che la relativa contabilità fosse tenuta dall'amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa fosse idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; né si richiedeva che queste voci fossero trascritte nel verbale assembleare, ovvero fossero oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientrava nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore: erano, pertanto, valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabiliva che il bilancio preventivo, per il nuovo esercizio, fosse conforme al preventivo o al consuntivo dell'esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale,

"in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell'anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali" (Cass., sez. II, 25 maggio 1984, n. 3231, GCM, 1984, 5).

Siffatto giudizio era stato, altresì, ipotizzato nel caso di amministratore che non avesse dato seguito, con atti concreti, a riconosciute (dall'assemblea) necessità [ad esempio, nel caso in cui un'assemblea condominiale avesse riconosciuto la necessità di adottare un progetto di regolamentazione della sosta e del parcheggio degli autoveicoli, in modo da ovviare alla situazione di turbativa, impedimenti e danneggiamenti conseguenti alla caotica situazione di fatto venutasi a creare, senza però far seguire atti concreti a tale disponibilità,

"l'autorità giudiziaria deve sopperire all'inerzia dell'assemblea in ordine alla gestione della cosa comune nominando un amministratore "ad acta"" (Trib. Napoli 3 marzo 1994, ALC, 1996, 97)]

ovvero, arbitrariamente, privi i condomini di servizi essenziali: ad esempio, era stato deciso che, nel giudizio promosso da alcuni condomini, per la revoca dell'amministratore per violazione del mandato (nella specie per l'arbitraria privazione del servizio di ascensore), interessato e legittimato a contraddire fosse soltanto l'amministratore;

"consegue che, rimasto il condominio estraneo al procedimento, non autorizzando (trattandosi di ipotesi estranee a quelle previste negli art. 1130 e 1131 c.c.) né successivamente ratificando la resistenza in giudizio dell'amministratore medesimo, a questi devono far carico le spese processuali" (Cass., sez. II, 13 marzo 1989, n. 1274, GCM, 1989, 3).

La giurisprudenza non aveva ravvisato sussistere "fondati sospetti di grave irregolarità" in fattispecie riguardanti:

  • mancata informazione di tutti i condomini sulla convocazione dell'assemblea, nel senso che la mancanza di prova sulla volontaria intenzione, da parte dell'amministratore del condominio, di ostacolare l'informazione di tutti i condomini sulla convocazione dell'assemblea

"non può integrare l'ipotesi di una grave irregolarità a lui ascrivibile al fine della sua revoca da parte dell'autorità" (App. Genova 5 aprile 1991, ALC, 1991, 570);

  • esecuzione di delibere nulle o annullabili, in quanto la fattispecie dei "fondati sospetti di gravi irregolarità" di cui al comma 3 dell'art. 1129 c,c, che legittimava la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, non si poteva ravvisare ogni qualvolta l'assemblea condominiale avesse adottato deliberazioni nulle o annullabili e l'amministratore si fosse limitato a darvi esecuzione, perché in questo caso il condomino, che si riteneva leso,

"ha il più agevole e corretto rimedio dell'impugnazione della delibera o del ricorso all'autorità giudiziaria mediante strumenti appositamente previsti dalla legge" (Trib. Firenze 22 aprile 1991, ALC, 1991, 782);

  • mancata azione, nei confronti dell'appaltatore, per vizi e difetti, laddove era stato deciso che, in tema di condominio negli edifici, non sussisteva il presupposto del fondato sospetto di gravi irregolarità ai fini della revoca dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, comma 3, c.c., ove si deducesse, dal condomino ricorrente, il pregiudizio o l'impedimento arrecato alla sua possibilità di agire in giudizio nei confronti dell'impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione dell'edificio condominiale; in specie, si legge sulla pronuncia che segue, qualora i vizi delle opere appaltate riguardassero porzioni del fabbricato di proprietà esclusiva, l'azione risarcitoria, nei confronti dell'appaltatore, andava proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, e non dall'amministratore del condominio, né tampoco da tutti i condomini in litisconsorzio necessario; quanto, invece, ai danni subiti dalle parti comuni del fabbricato, ciascun condomino, indipendentemente dall'operato dell'amministratore, poteva

"agire individualmente per il risarcimento nei confronti dell'appaltatore, a difesa dei propri diritti di comproprietario "pro quota", ovvero intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata già legittimamente assunta dall'amministratore, o ancora esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza resa nei confronti del condominio" (Trib. Salerno, sez. I, 25 gennaio 2011, www.dejure.it, 2011);

  • mancata convocazione dell'assemblea per discutere di un particolare problema [nella pronuncia che segue, ad esempio, per discutere circa la realizzazione di box-auto nel sottosuolo condominiale: essa non configurava ipotesi di particolare gravità e pertanto non legittimava una pronuncia giudiziale di revoca dell"amministratore; inoltre, in tema di ricorso per la revoca dell'amministratore, promosso da alcuni condomini adducendo "fondati sospetti di gravi irregolarità" individuati nel non avere l'amministratore medesimo convocato l'assemblea per "la discussione sulla realizzazione di box-auto nel sottosuolo condominiale", stante il carattere non contenzioso del procedimento di volontaria giurisdizione, doveva ritenersi inammissibile ogni statuizione inerente alla proprietà del sottosuolo oggetto dell'intervento realizzativo delle autorimesse, presupponendo essa l'utilizzo - piuttosto - della via contenziosa, giacché destinata ad incidere sulla estensione dei diritti individuali dei partecipanti al condominio:

"la domanda giudiziale di revoca di amministratore condominiale da parte di due condomini, costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione, che può essere emesso solo in presenza di tassative ipotesi di particolare gravità" (Trib. Salerno, sez. I, 30 ottobre 2007, ALC, 2008, 4, 399)];

  • gestione avallata dalla maggioranza dei condomini, nel senso che, in materia condominiale, il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all"art. 1129 c.c. ricorreva in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e tale situazione era esclusa nel caso di

"lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti" (Trib. Modena, sez. III, 16 maggio 2007, GLModena, 2007);

  • rifiuto di consegnare la documentazione ad un condomino, in quanto non erano ravvisabili i "fondati sospetti di gravi irregolarità" - che comportavano la revoca giudiziale dell'amministratore - nel rifiuto da questi opposto alla richiesta di un condomino di ritirare,

"per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio" (Trib. Parma 12 marzo 1999, ALC, 1999, 640);

  • aumento delle quote condominiali per supplire a gravi esigenze [si confronti, all'uopo, la seguente pronuncia, laddove affermava che, ai fini delle revoca dell'amministratore, non era ravvisabile una grave irregolarità, in danno del condominio e dei singoli condomini, nel comportamento dell'amministratore il quale - di fronte a gravi esigenze di amministrazione e sul presupposto dell'inattività dei condomini nella convocazione dell'assemblea - prendesse l'iniziativa,

"previo il consenso di tutti i condomini, di aumentare le quote condominiali senza autorizzazione assembleare" (Trib. Foggia 18 febbraio 1997, ALC, 1997, 849)];

  • ritardo nell'informare i condomini dell'esistenza di un contenzioso: in tal ultimo contesto, è stato chiarito (nella specie, è stata ritenuta non grave l'irregolarità commessa dall'amministratore che avesse informato i condomini di un contenzioso, in atto con un singolo condomino, con ritardo di circa quattro mesi) come il fondato sospetto di gravi irregolarità giustificasse la revoca dell'amministratore, da parte dell'autorità giudiziaria, solo quando sussistessero elementi precisi e concordanti che facessero

"prevedere come del tutto verosimile un pregiudizio imminente e irreparabile per l'ente rappresentato" (Trib. Napoli 24 novembre 1994, GIUS, 1995, 256).

Dalla nuova disciplina risulta confermata la possibilità che la revoca dell'amministratore possa essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, limitatamente ai seguenti casi:

  1. nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice civile (cfr., amplius, il capitolo sedicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);
  2. se l'amministratore non rende il conto della gestione;
  3. in caso l'amministratore commetta gravi irregolarità.

E' altresì previsto che, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma del nuovo articolo 1129 del codice civile - cfr. punto 3) dell'elenco di cui infra -, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore; anche in tal frangente, peraltro, in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria e, in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, avrà titolo di rivalsa nei confronti del condominio (che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato).

La nuova normativa fornisce, inoltre, espressamente un elenco di esemplificazioni costituenti, "tra le altre", gravi irregolarità e precisamente:

  1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione dello specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  5. l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130 del codice civile, numeri 6), 7) e 9) – cfr. capitolo quindicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 –;
  8. l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali.

E' inoltre previsto che, in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non possa più nominare, nuovamente, l'amministratore revocato.



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