Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-04-18

Condominio: le obbligazioni contratte dall'amministratore - Riccardo Mazzon

Le obbligazioni contratte dall'amministratore in nome e per conto del condominio hanno natura parziaria o solidale? La giurisprudenza attualmente è indirizzata per la natura parziaria, ma l'orientamento favorevole alla solidarietà non è ancora completamente sopito.

In punto natura parziaria/solidale, delle obbligazioni contratte dall'amministratore in nome e per conto del condominio (cfr. amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è da evidenziare un [ancor oggi contrastato: si vedano, ad esempio, le seguenti pronunce, laddove nella la prima è precisato come la responsabilità dei condomini, per le obbligazioni assunte dal condominio, ha natura solidale, per cui ogni condomino è tenuto verso i terzi all'adempimento per l'intero della prestazione dovuta, liberando con l'adempimento tutti gli altri condomini condebitori nei cui confronti ha diritto di regresso; ne consegue che il credito, vantato dall'amministratore del condominio - non più in carica -, per le somme da lui anticipate per la amministrazione e manutenzione del bene condominiale, nell'interesse comune di tutti i condomini,

"non si sottrae al principio generale di solidarietà" App. Roma, sez. IV, 23 giugno 2010, n. 2729, www.dejure.it 2010;

nella seconda si osserva come non possa accogliersi la configurazione della natura parziaria dell'obbligazione di pagamento delle spese giudiziali, liquidate a carico del condominio che agisce, nei confronti dei terzi, quale centro unitario di imputazione degli interessi facenti capo all'intera compagine condominiale, per cui va rigettata l'eccezione - formulata alla luce del principio di parziarietà delle obbligazioni contrattuali condominiali, enunciato dalle sezioni unite della Corte di cassazione - di impignorabilità delle somme complessive, esistenti nel conto corrente postale intestato al condominio,

"nei cui confronti è stata promossa la procedura esecutiva" (Trib. Catania, sez. VI, 3 luglio 2009, GC, 2009, 9, 1817)],

mutamento del diritto vivente, attualmente orientato verso la parziarietà [nel senso che:

- poiché la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e dell'identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune;

- che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale;

- considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro;

- che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno;

- rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e delle relative responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote;

"tutto ciò premesso, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi sono governate dal criterio della parziarietà e si interpretano in proporzione alle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli art. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie" (Cass., Sez. U., 8 aprile 2008, n. 9148 (conferma App. Bologna 19 febbraio 2003), ALC, 2008, 4, 351; FI, 2008, 12, 3650; GDir, 2008, 17, 38; CIV, 2008, 10, 79; conforme App. Torino 26 giugno 2003, GM, 2005, 3, 568; conforme, quanto al credito dell'amministratore del condominio per il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale: Cass., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, ALC, 1996, 879; conforme Cass., sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286, VN, 1997, 190; conforme Trib. Torino 26 settembre 2001, ALC, 2002, 182; conforme, nel senso che i crediti di rimborso spettante verso gli altri condomini a quelli che abbiano pagato un debito condominiale, pur trovando causa in tale unica obbligazione assunta verso il terzo costituiscono pur sempre distinte obbligazioni onde la inapplicabilità del cumulo previsto dall'art. 11 c.p.c. ai fini della determinazione del valore della causa: Cass., sez. II, 8 marzo 2001, n. 3435, GCM, 2001, 450; conforme Pret. Napoli 5 maggio 1998, ALC, 1998, 894; conforme Trib. Treviso 24 dicembre 2003, GM, 2005, 4, 833)],

piuttosto che per la solidarietà, salvo il carattere disponibile della relativa disciplina che, pertanto, può essere validamente derogata: si confronti, in argomento, la seguente pronuncia, laddove è precisato come il mutamento del diritto vivente, in punto di natura parziaria delle obbligazioni, contratte dall'amministratore in nome e per conto del condominio, non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina che, pertanto, può essere validamente derogata; in particolare, ad esempio, la natura parziaria delle obbligazioni, contratte dall'amministratore nei confronti dei terzi, non esclude la validità dell'accordo transattivo stipulato con l'impresa esecutrice di opere di rifacimento dello stabile condominiale, in forza del quale quest'ultima si sia impegnata ad eseguire eventuali pignoramenti esclusivamente nei confronti dei condomini morosi e ad agire, nei confronti degli altri, soltanto in caso di accertata incapienza dei primi, avuto riguardo alla derogabilità della disciplina legale, rispetto alla quale la regolamentazione pattizia in questione si pone come clausola limitativa della parziarietà dell'obbligazione; nell'affermare l'anzidetto principio, la Suprema Corte ha precisato che

"l'intervenuto mutamento del diritto vivente in ordine alla natura, solidale o parziaria, di tali obbligazioni assumeva rilievo esclusivamente ai fini dell'interpretazione di tale accordo, che nel precedente assetto interpretativo si prestava ad essere qualificato come limitativo della solidarietà" (Cass., sez. III, 21 luglio 2009, n. 16920, cassa App. Roma 21 aprile 2005, GC, 2009, 9, 1817).

Contra, nel senso che il debito contratto nell'interesse del condominio è solidale tra tutti i condomini, con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento, il creditore potrà agire nei confronti di qualsiasi condomino, anche se questi ha

"integralmente versato al condominio la propria quota di spese condominiali" (Cass., sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813, RCP, 2009, 5, 1142; conforme, in quanto ai debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi comuni, concernenti prestazioni normalmente non divisibili, rispetto alle quali ciascun condomino ha interesse per l'intero, si applica il principio di cui all'art. 1294 c.c.: Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593, GCM, 2004, 7-8; GC, 2005, 1, I, 114; conforme, con la precisazione che nei rapporti interni fra i singoli condomini le spese comuni vanno ripartite tra di loro ai sensi dell'art. 1123 c.c. ed in base alle norme del regolamento condominiale: Cass., sez. lav., 18 dicembre 1978, n. 6073, PS, 1979, 641; conforme Cass., sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085, GCM, 1982, 4; conforme Cass., sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085, conforme Trib. Napoli 27 gennaio 2004, GM, 2004, 1678 – nel senso che il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica ed i condomini sono, quindi, responsabili solidalmente per le obbligazioni contratte nel comune interesse in base all'art. 1294 c.c., pertanto la sentenza ottenuta contro il condominio costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini in via solidale tra loro ancorché non siano indicati nominativamente e non siano stati dichiarati responsabili solidalmente: Trib. Roma 1 marzo 2005, GM, 2005, 7/8, 1547; conforme Pret. Napoli 7 giugno 1999, Gnap, 2000, 123).

Sulla vexata questio, si confrontino anche le seguenti pronunce, secondo cui:

- il patto di divisione della spesa, per l'esecuzione di lavori in appalto, concluso tra più condomini, attendendo al rapporto interno tra gli stessi, non è opponibile all'appaltatore, ancorché condomino, atteso che l'obbligazione di pagamento del corrispettivo di lavori conferiti in appalto da più committenti

"ha natura di obbligazione solidale, ai sensi dell'art. 1294 c.c." (Cass., sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563, GCM 2005, 6);

- del rapporto contrattuale, instaurato dal singolo condomino con un terzo, per la manutenzione delle cose comuni, in caso di dissenso dell'amministratore, non risponde il condominio,

"non potendo il condomino vincolare la volontà di quest'ultimo" (Trib. Monza, 21 febbraio 2005, www.dejure.it , 2005);

- il credito del condomino nei confronti degli altri, per il recupero delle spese di riparazione della cosa comune, da lui legittimamente anticipate, ha per oggetto sin dall'origine una somma di denaro ed, essendo soggetto al regime dei crediti di valuta, non è, quindi, automaticamente rivalutabile ma può dar luogo, in caso di mora, solo ad una pretesa risarcitoria che, ai sensi dell'art. 1224 c.c.,

"si esaurisce nella misura degli interessi legali sulla somma dovuta, salvo la prova del maggior danno" (Cass., sez. II, 26 agosto 1996, n. 7834, GCM, 1996, 1223).



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