Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-03

CONDOMINIO: L'INTERPRETAZIONE DEL REGOLAMENTO CONTRATTUALE - Riccardo MAZZON

L'interpretazione del regolamento contrattuale di condominio, da parte del giudice del merito, è insindacabile in sede di legittimità, quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici, ma deve essere orientata anche storicamente, indagando cioè l'effettivo senso della volontà negoziale in esso espressa, senza limitarsi al tenore letterale delle parole impiegate, ma calandolo nella sua effettiva volontà negoziale all'epoca moderna (cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Così, ad esempio, è stato spiegato come, nel caso di un regolamento approvato nel 1988 che vieti di adibire agli appartamenti ad 'usi industriali', sia difficile ipotizzare che la mancata, espressa previsione del divieto di utilizzo delle singole unità immobiliari per attività del settore terziario avanzato (tecnologia, informatica), sia dipeso dal voler consentire questo utilizzo, quanto piuttosto dal fatto che tale attività all'interno di un palazzo non fosse concepibile per lo scarso sviluppo di tale settore a quell'epoca....

Qualora un regolamento di condominio vieti lo svolgimento di attività industriali, prosegue la pronuncia de qua, il condomino è il principale destinatario delle norme regolamentari e pertanto si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti nel regolamento, ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto; in particolare, l'esercizio, in due appartamenti siti nel centro storico di una città, di un'attività di produzione e gestione di servizi telefonici che comporti sia l'impiego di numerosi e ingombranti macchinari, sia l'utilizzazione di una elevata potenza elettrica (120 Kw. con corrente trifase), appare incompatibile con un'attività assimilabile a quella di un ufficio (per la quale sono sufficienti 6 Kw. con corrente monofase), e costituisce pertanto

"svolgimento di attività industriale della quale deve essere disposta la cessazione nel caso in cui sia vietata dal regolamento di condominio" (Trib. Cagliari 27 settembre 2006, n. 2419, RGSarda, 2008, 1, 45).

Ancora, recentemente, è stata dalla Suprema Corte confermata la sentenza di merito che, interpretando nel suo complesso una clausola di un regolamento condominiale, aveva escluso la possibilità di ricondurre alla tipologia di utilizzazione "civile", professionale o "commerciale" la destinazione a "laboratorio di pasticceria" di un locale condominiale sito al piano interrato del relativo fabbricato, negando, con ragionamento immune da vizi logici o giuridici, che potessero al contrario rilevare talune circostanze estrinseche alla portata disciplinatoria della clausola contrattuale interpretata, come la preesistenza della anzidetta destinazione rispetto alla approvazione del regolamento condominiale ovvero la tolleranza manifestata per anni nell'esercizio dell'attività vietata e, infine,

"il collegamento funzionale tra l'attività di produzione artigianale di pasticcini svolta al piano interrato e quella commerciale di pasticceria esercitata al piano terreno dello stesso fabbricato" (Cass., sez. II, 31 luglio 2009, n. 17893, GCM, 2009, 9, 1248 – si rammenti che le clausole del regolamento condominiale che limitino i diritti di destinazione delle proprietà individuali, sono opponibili ai terzi acquirenti a titolo particolare in quanto siano specificamente trascritte: App. Milano 11 luglio 1997, Gius, 1997, 3040).

In ogni caso, il giudice deve osservare, nell'interpretazione di un regolamento contrattuale (ma con estensione del concetto all'interpretazione dei regolamenti non contrattuali), gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli articoli 1362 e seguenti del codice civile per l'interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale, così che la parte, la quale censuri il significato attribuito dal giudice di merito ad un regolamento di condominio, deve precisare quali norme ermeneutiche siano state in concreto violate, nonchè specificare in qual modo e con quale considerazione il giudice di merito se ne sia discostato.

Laddove la censura, a prescindere dal rispetto dei canoni ermeneutica, riguardi anche il vizio di motivazione, essa deve investire l'obiettiva deficienza o la contraddizione del ragionamento su cui si fonda l'interpretazione accolta, poiché il sindacato di legittimità può riguardare unicamente la coerenza formale della motivazione, ovvero la coerenza logica dei vari passaggi che ne costituiscono la struttura argomentativa:

"pertanto, non è ammissibile che le due censure si risolvano in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice mediante la mera contrapposizione ad esso di una differente interpretazione" (Cass., sez. II, 28 dicembre 2009, n. 27392, DeG, 2010 – conforme - Cass., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1406, GCM, 2007, 1 – conforme, in un casi in cui il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla S.C., ha ritenuto che la destinazione a supermercato dei locali a piano terreno di un immobile facente parte di un complesso residenziale in località marina contrastasse con la norma regolamentare che precludeva per tutte le unità immobiliari alcune utilizzazioni specificamente indicate ed inoltre "qualsiasi uso incompatibile con l'igiene, la sicurezza, il decoro, la quiete": Cass., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5393, GCM, 1999, 1250).

Si confronti, a mo' d'ulteriore esempio, la seguente sentenza, laddove afferma che, allorquando una clausola di un regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca, senza distinzione, che le norme contenute nel medesimo sono revocabili e suscettibili di modifiche ed aggiunte, purché queste risultino approvate dall'assemblea con le maggioranze necessarie per legge, il giudice del merito, chiamato ad accertare se sia legittima una delibera assembleare maggioritaria con la quale le spese di portierato siano state poste anche a carico dei condomini proprietari dei locali esterni e interrati dell'edificio che una norma di detto regolamento esonerava invece, dal concorrere a tali spese, non può risolvere il problema, nel senso della illegittimità, esclusivamente sulla base del principio generale secondo cui le norme condominiali, sorte per contratto, possono essere modificate solo col consenso di tutti i contraenti, ove tali modifiche riguardino diritti sostanziali dei contraenti stessi e non la semplice disciplina dell'uso e delle modalità di godimento delle cose comuni, ma deve indagare se la surriferita clausola non deroghi a questo principio, avvalendosi, a tal fine, degli strumenti interpretativi offerti dal codice civile e, in particolare

"dall'art. 1367 che impone, nel dubbio, di interpretare le singole clausole nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno, oltre che della valutazione del comportamento complessivo delle parti (art. 1362, comma 2, c.c.) in relazione al pregresso pagamento di quelle spese da parte dei condomini originariamente esclusi" (Cass., sez. II, 25 marzo 1987, n. 2888, GCM, 1987, 3).

Quanto all'interpretazione di una clausola del regolamento del condominio, predisposta dal venditore, nella quale si prevedeva il ritrasferimento a costui della proprietà dei locali destinati al portiere, in caso di cessazione del servizio di portierato, è stato precisato (nella specie, si è ritenuto che sia insufficiente a determinare il ritrasferimento del diritto di comproprietà, sui locali destinati al servizio di portierato, dai condomini al venditore costruttore, il generico richiamo, contenuto nei singoli contratti di vendita delle unità immobiliari, a una clausola del regolamento del condominio, predisposta dal venditore, nella quale si prevedeva il ritrasferimento a costui della proprietà di detti locali, in caso di cessazione del servizio di portierato) che la forma scritta costituisce

"requisito necessario dei contratti risolutori del diritto di proprietà sui beni immobili, dovendo dai medesimi trarsi con sufficiente certezza tutti gli elementi del negozio cui le parti abbiano inteso dare vita, quali l'indicazione del bene trasferito e del prezzo, nonché la manifestazione della effettiva volontà di operare il nuovo trapasso del bene" (Cass., sez. II, 14 febbraio 1981, n. 908, GCM, 1981, 2; FI, 1981, I, 2495).



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