Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2017-02-02

Condominio: lo spazio aereo sopra l'edificio e le pertinenze - Riccardo Mazzon

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l'indennità prevista dal comma 4 dell'art. 1127 c.c.

Poiché lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all"originario unico proprietario dell"immobile la "proprietà" di "tutta l"area soprastante al quarto piano del fabbricato", non è di per sé idoneo ad escludere l'obbligo di pagamento dell'indennità di sopraelevazione, prevista dall'art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell'aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell"ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire, a tale titolo, soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di

"rinuncia dell"acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti" (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008, www.dejure.it, 2008).

Contra, nel senso che in tema di condominio di edifici, qualora colui che sopraeleva sia per titolo proprietario esclusivo non solo dell'ultimo piano o del lastrico solare, ma anche della colonna d'aria soprastante, non è concepibile un indennizzo per la utilizzazione di un bene che è proprio di chi lo usa a suo vantaggio mediante la sopraelevazione e che, per essergli stato attribuito in proprietà esclusiva di fronte agli altri condomini dell'edificio,

"non ammette possibilità di sfruttamento da parte di costoro": (Cass., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5556, GCM, 1988, 10).

Diversa (e possibile: cfr., amplius, il capitolo dodicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) l'ipotesi, ovviamente, della cessione del diritto reale di superficie, nel senso che la vendita, da parte del proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale ad un terzo, dell'"area fabbricabile al di sopra del culmine massimo del tetto", comportando l'acquisto di un diritto reale su uno strato di aria avulso, con soluzione di continuità, dall'immobile sottostante, configura un

"diritto reale su cosa altrui e precisamente un diritto di superficie" (Cass., sez. II, 20 giugno 1983, n. 4220, GCM, 1983, 6).



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