Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-05-28

CONDOMINIO: NULLITA' DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI - RM

Le norme sul condominio non contemplano, fra le ipotesi di invalidità delle delibere adottate dall'assemblea, la nullità, prevedendo espressamente soltanto l'annullabilità, di tal che la prima è da considerarsi figura residuale, creata dalla dottrina e dalla giurisprudenza per i vizi più gravi.

Per questo motivo, ad esempio (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), non è stata ritenuta in contrasto con i principi informatori della materia, la decisione del giudice di pace che, nell'adottare la soluzione più adeguata alla peculiarità del caso concreto, abbia deciso per l'annullabilità (soggetta, quindi, al termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.), e non per la nullità, in relazione ad una delibera che aveva addebitato soltanto al condomino proprietario dell'unità immobiliare, dalla quale provenivano le infiltrazioni di acqua negli appartamenti degli altri condomini, le spese relative agli accertamenti tecnici al riguardo espletati,

"non trattandosi della quota di contributi dovuti per la manutenzione o il rifacimento in conseguenza della responsabilità dei singoli o del condominio" (Cass., sez. II, 30 maggio 2007, n. 12691, GCM, 2007, 5).

In particolare, l'elaborazione giurisprudenziale è pervenuta alla convinzione che possano esser considerate nulle le delibere, emesse dall'assemblea di condominio:

  • per difetto di uno degli elementi essenziali [sono invece annullabili le delibere affette da vizi attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea, ai quorum costitutivi e deliberativi variamente obbligatori, ovvero da vizi formali, in violazione di prescrizioni di qualunque fonte, nonché quelle in genere affette da irregolarità; tanto premesso non è ravvisabile alcun difetto riconducibile a quelli testé enunciati nella delibera assunta dall'assemblea, regolarmente costituita e con le maggioranze richieste, che riconosca al custode dello stabile una indennità al di là di quanto espressamente sancito come minimo dal c.c.n.l. di categoria:

"rientra, invero, tra i poteri demandati all'organo deliberativo condominiale quello di assumere decisioni di merito, quale quella di aumentare la retribuzione spettante ai dipendenti, senza che il giudice possa sindacarne il contenuto e senza che venga a integrarsi un'ipotesi di eccesso di potere" (Trib. Genova, sez. III, 8 ottobre 2010, n. 3694, GDir, 2011, 2, 72)];

  • per avere un oggetto impossibile, illecito o estraneo alle competenze della medesima; ad esempio, la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale (nella fattispecie decisa dalla pronuncia che segue, si trattava di spese relative al telefono privato dell'amministratore ed all'acquisto di una licenza di software, compiuta in proprio dall'amministratore) è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa aver rilievo, in senso contrario,

"il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all'elevato numero di condomini e all'entità complessiva del rendiconto" (Cass., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, GCM, 2009, 7-8, 1185);

  • in quanto incidenti su diritti individuali o sulle proprietà esclusive di ciascun condomino; ad esempio, il servizio di portierato è prestato nell'interesse comune di tutti i condomini, poiché l'opera di custodia, ai fini della conservazione e del godimento delle parti comuni dell'edificio, beneficiano tutti i proprietari, compresi anche se in misura ridotta, quelli di negozi con accesso dalla strada pubblica; pertanto la deliberazione condominiale che, in difetto di totale accordo dei compartecipi, sostituisca, per la ripartizione delle spese, criteri diversi da quelli contenuti nel regolamento contrattuale, è affetta da nullità assoluta (in quanto avente ad oggetto una materia sottratta ai poteri dell'assemblea, intesa come organo deliberante col sistema della maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c.), come tale

"non soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., per la proposizione dell'impugnazione" (Cass., sez. II, 5 ottobre 1983, n. 5793, RGE, 1984, I, 24; ancora: è stata dichiarata nulla la delibera con la quale un'assemblea condominiale approvi l'interpretazione autentica da dare al regolamento, nel senso di non ammettere la destinazione delle singole unità ad esercizio commerciale, pur in assenza di qualsiasi norma specifica che imponga tale divieto, in quanto atto potenzialmente lesivo dei diritti individuali di ciascun proprietario ex art. 1138 c.c.: Trib. Napoli 19 marzo 1994, ALC, 1994, 838).

Alle delibere condominiali si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall'art. 1421 c.c. di rilevarne d'ufficio la nullità, deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 c.p.c. e il giudice non può, quindi, dichiarare d'ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamente poste dalla parte a fondamento della relativa impugnazione:

"è inammissibile, pertanto, in appello, perché nuova, la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado" (Cass., sez. II, 2 marzo 2007, n. 4973, GDir, 2007, 14, 50 – cfr. anche Cass., sez. II, 27 aprile 2006, n. 9641, GCM, 2006, 4, secondo cui ben può il giudice rilevare di ufficio la nullità quando, come nella specie, si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda).

La legittimazione generale, prevista dall'art. 1421 c.c., all'azione di nullità, non esime, comunque, l'attore dall'onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire e, perciò, se oggetto dell'impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l'esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino - presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato alla approvazione della delibera impugnata -, la quale costituisce

"requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima" (Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8135, GCM, 2004, 4 - la nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall'art. 1421 c.c., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione: Cass., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511, GCM, 1997, 271).

Naturalmente, qualora una delibera condominiale configuri o determini un illecito, essa è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto: ad esempio, quando essa attivamente determini un illecito edilizio, magari consentendo ai condomini, attraverso l'autorizzazione al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia - stenditorio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha, per l'appunto, sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto; peraltro, osserva la Suprema Corte in proposito, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché,

"in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione" (Cass., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16641, GCM, 2007, 9).

Conformemente, è stato altresì deciso (nella specie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell'aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva, la Suprema Corte ha cassato la sentenza d'appello, che aveva respinto la domanda, sul rilievo che il manufatto non aveva leso norme integrative del codice civile sulle distanze tra fabbricati e che il pericolo di ristagno di fumi di gas, non derivava dalla presenza della copertura, ma dall'improprio utilizzo del balcone) che, in tema di condominio degli edifici, l'esecuzione di un'opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui agli art. 31 e 41 l. 17 agosto 1942 n. 1150 e agli art. 10 e 13 l. 6 agosto 1967 n. 765, penalmente sanzionata con previsione di responsabilità a carico sia del committente che del suo autore, comporta, in quanto contraria all'ordine pubblico,

"la nullità per illiceità dell'oggetto della delibera dell'assemblea che l'abbia disposta" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1626, GCM, 2007, 1).



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