Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-05-15

CONDOMINIO PARZIALE E RIPARTIZIONE DELLE SPESE: ASSEMBLEA E COMPLESSO RESIDENZIALE - Riccardo MAZZON

le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, il godimento delle stesse parti comuni dell'edificio, i servizi prestati nell'interesse comune, le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute, da tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

peraltro, quando si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne

applicazioni: assemblea, complesso residenziale e responsabilità.

In considerazione dell'effettiva conformazione del fabbricato, è dunque ammissibile la costituzione del cosiddetto condominio parziale su parti di edificio - o distinti edifici parte di un medesimo condominio: cfr. paragrafo 8.26., capitolo ottavo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -, in forza del quale la suddivisione delle spese, rifacendosi al collegamento diretto tra i beni comuni e le proprietà esclusive in applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c.,

"avviene in considerazione dell'effettiva necessarietà e uso delle cose, dei servizi e degli impianti pur se astrattamente di uso comune" (Trib. Trieste 23 febbraio 2010, n. 177, Gdir, 2010, 29, 66).

Così, tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio (venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene), deve dunque ritenersi legittimamente configurata la fattispecie del condominio parziale "ex lege", disciplinato dal terzo comma dell'articolo 1123 del codice civile e comportante implicazioni inerenti gestione, imputazione delle spese, nonché responsabilità da custodia,

"dalla cui violazione discende la responsabilità ex art. 2051 c.c." (Trib. Roma, sez. V, 2 luglio 2009, n. 14530, www.dejure.it 2010).

La parzialità del diritto di condominio, inoltre, non deve essere richiesta necessariamente dalla parte attrice, atteso che i diritti reali, in quanto diritti assoluti, appartengono alla categoria dei diritti cd. autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il loro titolo che ne costituisce la fonte; è per questo che, ad esempio, in tal settore da un lato l'attore può mutare titolo della domanda senza incorrere nelle preclusioni della modifica della "causa petendi",

"dall'altro il giudice può accogliere il "petitum" in base ad un titolo diverso da quello dedotto senza violare il principio della domanda (art. 112 c.p.c.)" (Cass., sez. II, 24 novembre 2010, n. 23851, DeG, 2010).

In particolare, in caso di condominio parziale, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto: infatti, è pacifico che

"dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese" (Cass., sez. II, 27 settembre 1994, n. 7885, RGE, 1995, I, 331; GI, 1995, I, 1, 2108).

Il tipico esempio di condominio parziale è riscontrabile nei casi di complesso residenziale, formato da un insieme d'edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d'edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi; in ogni caso, in caso di complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se "autonomi", è comunque rimesso all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condominii per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un supercondominio; nella fattispecie oggetto di decisione nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata che, nell'escludere l'applicabilità delle norme sul condominio, aveva ritenuto costituita fra i vari condomini una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale,

"formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta costituito da vari fabbricati costituiti in condominio" (Cass., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066, RGSarda, 2006, 3, 557).

Peraltro, a scanso d'equivoci, è corretto rammentare come il fenomeno del condominio parziale, che per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o godimento di una parte soltanto dell'edificio condominiale, non sia configurabile nella parte finale del corridoio, posta a servizio di più di un appartamento, non dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore,

"quantomeno come volume di spazio ed aria nonché dal punto di vista estetico. Infatti, poiché del volume, degli spazi, dell'aria e dell'estetica dell'ultimo tratto del corridoio beneficiano anche i proprietari degli appartamenti che si aprono sul primo tratto di esso, non può affermarsi che la parte finale del corridoio sia suscettibile di godimento esclusivo da parte dei soli proprietari degli appartamenti che su tale parte di corridoio si aprono" Cass., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21246, GCM, 2007, 10.



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