Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-09-16

Condominio: perimento di una parte minore dei tre quarti del valore dell'edificio - Riccardo Mazzon

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni, mentre permane, tra gli ex condomini, soltanto una comunione pro indiviso dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente.

Nel caso, invece, perisca una parte minore dei tre quarti del valore dell'edificio, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio; conseguentemente, ciascun condomino sarà tenuto a concorre alla ricostruzione, in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse (cfr. ampplius, il capitolo tredicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013): l'assemblea dei condomini, nel deliberare la ricostruzione delle parti comuni perite o la ripartizione delle parti comuni danneggiate, in tal caso potrà ripartire provvisoriamente la spesa occorrente fra i condomini, a norma dell'art. 1128 c.c., lasciando salvo, naturalmente, ogni diritto dei singoli condomini o del condominio nei confronti del responsabile o dei responsabili dell'evento dannoso,

"quali risulteranno dagli appositi accertamenti legali sul punto" (Cass., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3176, RGE, 1979, I, 732).

L'indennità, eventualmente corrisposta dall'assicurazione, relativa alle parti comuni dell'edificio, dovrà essere destinata alla ricostruzione di queste.

Precisa, in argomento, la recente pronuncia che segue come, nel caso di perimento di una parte dell'edificio che rappresenti meno dei 3/4 del suo valore, l'assemblea condominiale, mentre sarebbe tenuta a deliberare la ricostruzione, rimanga pur sempre libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali, "circa" la medesima (come testualmente si esprime il comma 2 art. 1128 c.c.), e cioè sulle concrete modalità (tecniche, statiche ed estetiche), sui tempi e sulle spese della ricostruzione, tanto che l'art. 1136 c.c. richiede all'uopo, espressamente,

"una maggioranza qualificata, senza che il giudice possa egli stesso ordinare la ricostruzione delle parti comuni perite, sindacando il merito, l'opportunità e l'equità della deliberazione" (Trib. Termini Imerese 13 febbraio 2007, n. 16, Mer, 2007, 3, CIV, 2010, 10, 42 – conforme – Trib. Milano 14 settembre 1992, ALC, 1993, 325).

Nel caso in cui sia impossibile acquisire una delibera dell'assemblea di condomini che autorizzi la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, perito per meno di tre quarti del suo valore, non è consentito il ricorso all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione, ai sensi del comma 4 art. 1105 c.c.,

"trattandosi di controversia sull'esistenza e sulla estensione di diritti soggettivi - necessariamente coinvolti dal contrasto in ordine alla ricostruzione delle parti comuni - la quale deve essere decisa in sede contenziosa" (Cass., sez. II, 25 ottobre 1980, n. 5762, GCM, 1980, 10).

Peraltro, la mancanza della delibera assembleare (di ricostruzione delle parti comuni) - o, addirittura, l'esistenza di una delibera contraria - non impedisce, ai singoli condomini, di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente ferite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi negare, a chi aveva il diritto di mantenere la sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso "ex" art. 1117 c, c, o, in caso di diversa previsione del titolo, quale titolare di un diritto di superficie) il potere di riedificarla, ai sensi dell'art. 1102 c.c.,

"salvi il rispetto delle caratteristiche statico-tecniche preesistenti, sì da non impedire agli altri condomini ( che non abbiano ceduto i propri diritti ai sensi del comma 4 art. 1122 c.c.) di usare parimenti delle parti comuni secondo il proprio diritto, e il divieto di attuare innovazioni, per le quali è indispensabile la delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza qualificata prevista dal comma 5 art. 1136 c.c." (Cass., sez. II, 25 ottobre 1980, n. 5762, GCM, 1980, 10, CIV, 2010, 10, 43).



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