Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-07-15

Condominio: perimento totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio - Riccardo Mazzon

In caso di perimento dell'edificio il condominio stesso si ripristina ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente ovvero quando i comunisti individuano, nel nuovo edificio eventualmente costruito nel sedime, gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi.

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni, mentre permane, tra gli ex condomini, soltanto una comunione pro indiviso dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente (cfr. ampplius il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Ne consegue ad esempio che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote; così, nella pronuncia che segue, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari,

"perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio" (Cass., sez. II, 20 maggio 2008, n. 12775, GCM, 2008, 5, 766, CIV, 2010, 10, 42 – conforme - Cass., sez. II, 16 marzo 2011, n. 6198, DeG, 2011).

Dunque, il condominio stesso si ripristina ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente ovvero quando i comunisti individuano, nel nuovo edificio eventualmente costruito nel sedime, gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi; infatti, qualora il condominio venga ricostruito in maniera difforme, il condominio non rinasce e quanto edificato costituisce, invece, un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo:

"la deroga a tali principi richiede "ad substantiam" la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c." (Cass., sez. I, 23 febbraio 1999, n. 1543, GCM, 1999, 386, RGE, 1999, I, 692, GI, 2000, 502, ALC, 1999, 817, CIV, 2010, 10, 42 – conforme - Cass., sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10314, GCM, 1991, 10, RGE, 1992, I, 301, CIV, 2010, 10, 43 – conforme, nel senso che il condominio nasce solo quando i comunisti individuano gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi, con un'operazione negoziale che assume la portata di una vera e propria divisione, la quale andrà - pertanto - soggetta ad imposta proporzionale di registro e ad Invim: Cass., sez. I, 16 dicembre 1996, n. 11201, GCM, 1996, 1749, CIV, 2010, 10, 42).



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