Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-10-15

Condominio: qualificazione giuridica delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni - Riccardo Mazzon

Quali le conseguenze del fatto che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto espressione della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni?

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto espressione della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni (cfr., amplius, il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013); con la conseguenza, ad esempio, che deve presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, del contributo nelle spese stesse - salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene -:

"deve quindi ritenersi che detta clausola sia operante anche a favore dei successori a titolo universale, del condominio in favore del quale l'esenzione era stata prevista" (Cass., sez. II, 16 dicembre 1988, n. 6844, GC, 1989, I, 1138; conforme Cass., sez. II, 23 dicembre 1988, n. 7039, RGE, 1989, I, 2855).

Così, è stato precisato che l'acquirente di appartamento condominiale è tenuto al pagamento delle spese comuni, scaturenti da delibera assembleare antecedente all'acquisto (quale deve considerarsi la decisione presa alla unanimità dai condomini, mediante sottoscrizione di un foglio fatto circolare tra gli stessi), sia perché al successore a titolo particolare di uno dei contraenti sono trasferiti non solo tutti i diritti derivanti dal contratto, ma anche tutti gli oneri, "ob rem" ed in favore dei terzi, sia perché l'obbligo di pagamento delle spese in questione grava su ciascun condomino, ai sensi degli art. 1104 e 1123 ss. c.c., per il solo fatto di avere in atto una quota di proprietà ed anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, si estende, in solido con il dante causa,

"alle spese dovute da quest'ultimo e non ancora da lui versate al momento dell'alienazione" (Cass., sez. II, 22 aprile 1982, n. 2489, GC, 1982, I, 2068 – cfr. anche Cass., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323, DeG, 2003, 19, 103; CIV, 2009, 9, 98; conforme Trib. S. Remo 24 ottobre 2003, DeG, 2003, 44, 70; conforme, per cui a nessun condomino, posta la legittimità dei relativi deliberati assembleari, è dato sottrarsi in qualche modo al pagamento delle stesse, in ragione delle rispettive quote proporzionali: Trib. Nola, sez. II, 25 gennaio 2007, www.dejure.it, 2008).



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