Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-04

CONDOMINIO: QUANDO SERVE IL CURATORE SPECIALE PER INIZIARE UNA LITE? - Riccardo MAZZON

Quando, per qualsiasi causa, manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio (ovvero contro un c.d. supercondominio) può richiedere la nomina di un curatore speciale, ai sensi dell'articolo 80 del codice di procedura civile:

"nel caso di condominio complesso o supercondominio, la rappresentanza non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all'amministratore unico, oppure, come è nel caso, in mancanza di questo, al curatore speciale" (Cass., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817, GI, 1990, I, 1, 262; RN, 1990, 429 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -).

Peraltro, ove la definizione della controversia postuli la pronuncia di una decisione, nel contraddittorio di tutte le parti, in merito alla esistenza stessa di una comunione, non può ritenersi applicabile l'art. 65 disp. att. c.c. (nomina di un curatore speciale ex art. 80 c.p.c.), che postula, invece, che non vi sia alcuna contestazione sul presupposto della nomina,

"ossia l'esistenza di un condominio" (Trib. Termini Imerese 13 febbraio 2007, n. 16, Mer, 2007, 3).

Recente giurisprudenza, intervenendo sull'argomento, ha chiarito come l"art. 65 disp. att. c.c., dopo aver previsto, al comma 1, che "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell"art. 80 c.p.c.", stabilendo, al comma 2, che "Il curatore speciale deve convocare l"assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite", imponga di ritnenre che, dal sistema normativo, emerga il principio secondo cui l"amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio medesimo; l"art. 1129 c.c., prosegue la pronuncia, espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro e ne consegue che, in materia di condominio negli edifici, l"organo principale, depositario del potere decisionale, è l"assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l"esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale, ex art. 1106 c.c..

La Corte Suprema, inoltre, aggiunge che:

- la prima, fondamentale, competenza dell"amministratore consiste nell""eseguire le deliberazioni dell"assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1 n. 1);

- da tale disposto si evince che l"essenza delle funzioni dell"amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell"assemblea: è l"assemblea l"organo deliberativo del condominio e l"organo cui compete l"adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l"amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all"assemblea;

- nessun potere decisionale o gestorio compete all"amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all"amministratore competono poteri propriamente gestionali);

- anche l"art. 1131 c.c., nell"attribuire all"amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall"articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall"assemblea":

"ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell"amministratore di condominio alle deliberazioni dell"assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell"organo assembleare" (Cass., Sez. U., 6 agosto 2010, n. 18332, GDir, 2010, 11, 26 – conforme - Cass., Sez. U., 6 agosto 2010, n. 18331, GDir, 2010, 11, 26; DeG, 2010).

Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini, per avere istruzioni sulla condotta della lite: si aggiunga che, con riguardo a condominio di edifici (o supercondominio) la nomina di curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. (in vista di una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio), in quanto provvedimento camerale di volontaria giurisdizione può essere in ogni tempo modificata o revocata, ed è soggetta al reclamo delle parti o del pubblico ministero, nel termine perentorio di dieci giorni fissato dalla legge, con la conseguenza che acquista efficacia quando sia trascorso detto termine senza che sia stato proposto reclamo:

"detta disciplina manifestamente non appare in contrasto con l'art. 23 cost., stante la non obbligatorietà della prestazione a cui il curatore può sottrarsi mediante la ricusazione dell'incarico" (Cass., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817, GCM, 1988, 12).



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