Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-07-28

Condominio: quando sorge l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali? - Riccardo Mazzon

Le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, il godimento delle stesse parti comuni dell'edificio, i servizi prestati nell'interesse comune, le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute, da tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

La questione relativa al momento nel quale sorga l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali è questione delle più complesse e dibattute [delibera assembleare: così la seguente pronuncia, dove si legge che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse e, pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è

"il proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata" (Cass., sez. II, 2 settembre 2008, n. 22034, ALC, 2009, 1, 59, CIV, 2009, 9, 98; conforme Pret. Firenze 26 febbraio 1991, ALC, 1992, 172);

oppure concreta attuazione: l'opinione è ben rappresentata dalla seguente pronuncia, dove spiga come l'obbligo del condomino - di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio - deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa (cui va assegnato carattere meramente autorizzativo dell'opera), ma dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e sorge, quindi, per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione; nella specie avendo il condomino ammesso di non avere pagato le quote richieste e non contestato il loro ammontare, è stata ritenuta superflua e priva di fondamento ogni altra questione, ivi compresa quella concernente la nullità delle deliberazioni assembleari,

"poste a fondamento del decreto ingiuntivo emanato nei suoi confronti" (Cass., sez. II, 26 gennaio 2000, n. 857, GCM, 2000, 148; DeG, 2000, 5, 26; conforme Pret. Verona 2 marzo 1990, ALC, 1990, 349, conforme, in fattispecie in cui, alla stregua dell'accordo tra il venditore e l'acquirente di un appartamento, che poneva a carico del primo le spese maturate fino alla data del rilascio dell'immobile, l'impugnata sentenza - cassata dalla Suprema Corte - aveva ritenuto che l'obbligo relativo alla quota di spese per la tinteggiatura del fabbricato condominiale fosse maturato prima di detta data, essendo a questa anteriore la delibera assembleare di approvazione e ripartizione delle spese stesse: Cass., sez. II, 7 luglio 1988, n. 4467, ALC, 1989, 72)],

sulla quale è d'obbligo il rinvio a quanto riportato al capitolo terzo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.

Basti qui osservare che, in linea di massima, risulta pacifico che il condomino sia tenuto a contribuire nella spesa, la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano [o di una porzione di piano facente parte del condominio:

"l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c.c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese. Ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dall'esercizio di bilancio" (Cass., sez. II, 5 novembre 1992, n. 11981, RGE, 1993, I, 1032)],

e, siccome l"obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire alla spesa.

Pertanto, ad avviso della Suprema Corte, la soluzione al posto quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa, alla quale il condomino deve contribuire.

Potendo, infatti, trattarsi:

  • di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell"edificio o alla prestazione di servizi nell"interesse comune,
  • ovvero di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell"edificio,

solo nel primo caso la nascita dell"obbligazione coinciderà con il compimento effettivo dell"attività gestionale (mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell"edificio o alla prestazione di servizi nell"interesse comune)!



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