Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-03

CONDOMINIO: RAPPORTI TRA ART. 1102 E ART. 1122 DEL CODICE CIVILE - Riccardo MAZZON

quando è applicabile al condominio l'articolo 1102 del codice civile? e quando l'articolo 1122, medesimo codice?

ad esempio, sarà applicabile l'articolo 1102 (e non l'articolo 1122) del codice civile, anche in ambito amministrativo, in fattispecie concernenti i corrimano condominiali, ma anche nell'utilizzo del muro perimetrale e nella gestione del passaggio comune

per lo spazio aereo sovrastante, che non può essere occupato dai singoli condomini, sarà applicabile l'articolo 1122 (e non l'articolo 1102) del codice civile

Si confrontino, inoltre, le seguenti pronunce, rilasciate in ambito di installazione d'antenna, anche parabolica, stazione radio, ripetitore per telefonia cellulare, tutela della facciata [nel senso che, nel diritto vigente non è apprestata una tutela della facciata condominiale (che spesso coincide con il muro perimetrale di cui all'art. 1117 n. 1 c.c.: cfr. amplius il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) in modo astratto e in via generale, quanto piuttosto nei soli casi in cui il condomino ne faccia uso illegittimo,

"compromettendone l'aspetto esteriore – fra l'altro – con opere che rechino ad essa danno ai sensi dell'art. 1122 c.c." (Trib. Patti 15 luglio 2010, n. 143, www.dejure.it, 2010)]

e sopraelevazione; in quest'ultimo ambito, premesso che, ai sensi dell'art. 1127 c.c., costituisce «sopraelevazione», soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante, è stato deciso che, ove il proprietario dell'ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, siffatta modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali

"non possono più godere della camera d'aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti" (Cass., sez. II, 7 settembre 2009, n. 19281, GCM, 2009, 9, 1280 - installazione d'antenna: Trib. Roma 27 ottobre 1980, GM, 1982, 321; - anche parabolica: Trib. Varese, sez. II, 25 febbraio 2011, DeG, 2011; - stazione radio: Pret. Bologna 12 aprile 1999, FI, 1999, I, 3414; - ripetitore per telefonia cellulare: Trib. Piacenza 13 febbraio 1998, ALC, 1998, 420).

L'applicazione congiunta degli articoli 1102 e 1122 del codice civile è riscontrabile particolarmente nelle fattispecie riguardanti:

- la trasformazione, da parte del condomino, di balconi in verande, in quanto, il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all'art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell'area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante; nella fattispecie decisa dalla pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte, pur cassando la sentenza di appello in accoglimento del ricorso incidentale, ha respinto il ricorso principale contro il capo della medesima pronuncia, che aveva condannato il condomino alla demolizione del fabbricato realizzato in violazione dell'art. 907 c.c. nella parte relativa al superamento dei tre metri calcolati non dal parapetto,

"ma dal piano di calpestio del terrazzo sovrastante" (Cass., sez. II, 7 agosto 2007, n. 17317, GCM, 2007, 9 - rigetta la domanda di riduzione in pristino di un balcone di proprietà esclusiva, trasformato da un condomino in veranda, non essendo emersa dall'istruttoria la prova di una apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affacciava il balcone per effetto della sua trasformazione in veranda, Cass., sez. II, 28 maggio 2007, n. 12491, GCM, 2007, 5);

- la realizzazione di manufatti in aderenza a muri in cui si aprano vedute, nel senso che il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio o in aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta o obliqua esercitata da un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del balcone stesso, non è soggetto, rispetto a questo, alle distanze prescritte dall'art. 907, comma 3, c.c. nel caso in cui il manufatto sia contenuto nello spazio volumetrico delimitato dalla proiezione verticale verso il basso della soglia predetta, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del piano di sopra: infatti, tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta e obliqua, esercitata da un balcone, è compresa quella di "inspicere" e "prospicere" in avanti e a piombo,

"ma non di sogguardare verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto" (Cass., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13012, RGE, 2001, I, 60);

- l'apertura di nuove porte o finestre [in argomento, è stato detto che, nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli art. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori: nella specie il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla Suprema Corte, aveva ritenuto sussistente una sensibile diminuzione di aria e luce in danno dell'appartamento sito al piano terra, in conseguenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari degli appartamenti siti al primo e al secondo piano,

"in relazione anche alla giacitura particolare dell'edificio condominiale, il cui piano terra si trovava di circa 2 metri al di sotto della latistante via pubblica" (Cass., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10704, ALC, 1995, 338)];

- la chiusura con finestre a vetri realizzata su balcone, nel senso che la chiusura con finestre a vetri con telaio metallico, realizzata su balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini, è illegittima, allorché, limitando la circolazione dell'aria all'interno delle scale e dei pianerottoli e determinando conseguenti ristagni di odori,

"può creare situazioni di pericolo o danni alle parti comuni dell'edificio" (Trib. Milano 26 giugno 1989, ALC, 1990, 321);

- la chiusura di luci attraverso costruzione in appoggio, in quanto, qualora nel muro perimetrale di edificio condominiale vi siano aperture verso l'unità immobiliare di proprietà individuale del singolo condomino, che non abbiano i caratteri di veduta o prospetto e siano destinate a dare luce e aria ad adiacenti porzioni comuni (nella specie, scale), deve negarsi al predetto condomino la facoltà di chiudere le aperture medesime mediante costruzione in appoggio od aderenza, secondo la disciplina degli art. 902-904 c.c., atteso che

"l'applicabilità di tali norme trova ostacolo nel divieto per ciascun comproprietario di compiere, senza il consenso degli altri, opere che alterino la consistenza e la destinazione all'uso comune del bene condominiale" (Cass., sez. II, 16 marzo 1981, n. 1455, GCM, 1981, 3);

- la costruzione di balconi prospicenti un cortile, che non costituisce innovazione, ai sensi dell'art. 1120 c.c., bensì opera soggetta alla disciplina generale di cui agli art. 1102 e 1122 c.c., da ritenersi vietata, quando comporti un'apprezzabile

"diminuzione della colonna d'aria e di luce nel cortile e, di conseguenza, un danno alla proprietà individuale degli altri condomini" (App. Milano 9 maggio 1989, GM, 1990, 536);

- l'apposizione di grate, in quanto la domanda di un condomino diretta alla rimozione di un manufatto (nella specie grate apposte a sottostanti balconi), posto in opera da altro condomino e che si assume minacci la sicurezza dello stabile, può trovare accoglimento esclusivamente

"se siano violate le distanze verticali stabilite dall'art. 907, comma 3, c.c." (Pret. Roma 18 aprile 1979, GI, 1980, I, 2, 168)

- l'apposizione di canna fumaria: infatti, qualora il proprietario esclusivo del terrazzo a piano attico di edificio condominiale agisca, in via possessoria, per denunciare che altro condomino, collocando una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale e prolungandola oltre la ringhiera di detto terrazzo, ha arrecato pregiudizio al suo godimento di veduta, l'indagine sulla legittimità del fatto denunciato, nei limiti in cui sia consentita nel giudizio possessorio, va condotta con riferimento all'art. 907 c.c. (distanza delle costruzioni dalle vedute), non all'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune ),

"tenuto conto che la suddetta domanda è rivolta a tutelare il possesso del singolo appartamento, non il compossesso di un bene condominiale" (Cass., sez. II, 27 giugno 1985, n. 3859, GCM, 1985, 6).



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