Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-19

CONDOMINIO: REGOLAMENTO CONDOMINIALE E CONTRATTO DI LOCAZIONE DEL SINGOLO APPARTAMENTO - Riccardo MAZZON

In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde, nei confronti degli altri condomini, delle violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore, qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'articolo 1176 del codice civile, a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Il condomino, infatti, siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma, altresì, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto.

Così, ad esempio, è stato confermato (nella fattispecie i giudici di merito - con sentenza confermata dalla Suprema Corte - avevano condannato il condomino a cessare l'utilizzazione abusiva del proprio appartamento, dato in locazione ad uso abitativo e in effetti adibito dal conduttore ad ambulatorio tricologico, in contrasto con il divieto del regolamento condominiale, e a risarcire al condominio i danni conseguenti a tale uso, addebitando al condomino - locatore di non aver fatto ricorso ai rimedi giudiziari previsti, in particolare, dall'art. 80 della legge cosiddetto dell'"equo canone" per l'ipotesi di uso diverso da quello pattuito) che

"la violazione da parte del conduttore del divieto imposto dal regolamento di condominio, ed espressamente richiamato nel contratto di locazione, di destinare l'immobile ad un uso diverso da quello di abitazione, non esclude la responsabilità del locatore verso il condominio, ove questi non abbia esercitato l'azione di risoluzione del contratto per la mutata destinazione del bene" (Cass., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8239, GCM, 1997, 1565; ALC, 1997, 986; GI, 1998, 1340 – conforme, ove il conduttore di un locale violava ripetutamente l'orario di chiusura previsto dal regolamento condominiale, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva mandato assolto il condomino locatore, osservando che egli avrebbe potuto porre fine alle violazioni agendo in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione: Cass., sez. II, 16 maggio 2006, n. 11383, GCM, 2006, 5).

Consueta è inoltre, in giurisprudenza, l'affermazione secondo cui, alle limitazioni imposte dal regolamento, sono tenuti anche i conduttori dei locali facenti parte del condominio [anche se si tratti di Stato straniero, che prenda in locazione un immobile, sito in Italia, per adibirlo a sede della propria ambasciata: infatti, nel prendere in locazione un immobile sito in Italia, anche se per adibirlo a sede della propria ambasciata, lo Stato straniero agisce "iure privatorum" ed è quindi obbligato anche a

"rispettare gli obblighi derivanti dalla soggezione al regolamento del condominio presso il quale esso abbia preso in locazione l'appartamento" (Trib. Milano 30 gennaio 1992, ALC, 1992, 124)]

e la clausola di un contratto di locazione, che richiami la disposizione del regolamento condominiale, non abbisogna di espressa, autonoma approvazione.

Il conduttore, infatti, acquisisce dal locatore una posizione giuridica derivata che non può essere più ampia di quella del suo dante causa, sicché la clausola di un contratto di locazione, che richiami la disposizione del regolamento condominiale, anche comportante il divieto di adibire ad un certo uso l'unità immobiliare,

"non ha natura vessatoria e pertanto non deve espressamente essere approvata e sottoscritta ex art. 1341 e 1342 c.c." (Trib. Milano 6 febbraio 1992, ALC, 1992, 619).

Contro i conduttori, anche da parte di singoli condomini, possono essere direttamente esperite le azioni volte all'accertamento della illegittimità del loro operato e alla cessazione dell'attività illecita,

"che è quanto dire all'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni" (Trib. Milano 16 settembre 1993, ALC, 1994, 603).

Inoltre, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva tanto al conduttore che al proprietario locatore; se la richiesta è effettuata nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario - che quindi deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento, posto che la limitazione all'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o servitù reciproche, afferiscono immediatamente alla cosa -, mentre tale situazione non si verifica nell'ipotesi in cui, convenuto in giudizio, sia soltanto il proprietario del locale; nella pronuncia che segue, ad esempio, trattava di

"ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie detenzione di animali)" (Cass., sez. II, 8 marzo 2006, n. 4920, ALC, 2006, 5, 528; GCM, 2006, 3 – conforme, con la precisazione che tale situazione non si verifica invece nell'ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi sia stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è adibito il negozio: Cass., sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16240, GCM, 2003, 10; RGE, 2004, I, 1288 – conforme (divieto di esercitare attività commerciale) con la precisazione che il giudice d'appello il quale accerti la nullità di notifica della citazione introduttiva del giudizio nei confronti del primo di detti soggetti deve rimettere l'intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c., restando esclusa la possibilità di decisioni separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell'uso dell'unità immobiliare, attesa anche l'opportunità di evitare giudicati contraddittori: Cass., sez. II, 21 marzo 1994, n. 2683, GCM, 1994, 354).



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