Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-10-08

CONDOMINIO: RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE NELLA STIPULA DEI CONTRATTI - Riccardo MAZZON

la responsabilità dell'amministratore di condominio nella stipula dei contratti

assicurazione, mutuo, cambiali

ordinaria amministrazione, ricognizione di debito

La facoltà di stipulare contratti, necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni, rientra nei poteri attribuiti all'amministratore, con conseguente efficacia nei confronti anche dei singoli condomini: così, quando l'amministratore del condominio (che è ente di gestione sfornito di personalità giuridica - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -, che di norma agisce o è convenuto in giudizio nell'ambito delle cose comuni, per mezzo della persona dell'amministratore) abbia assunto obbligazioni in nome e per conto del condominio, nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni assembleari, tali obbligazioni sono riferibili ai condomini, con la conseguenza che il terzo contraente può agire per ottenere il pagamento sia nei confronti dell'amministratore sia nei confronti dei singoli condomini e che la sentenza, eventualmente ottenuta nei confronti dell'amministratore, può essere fatta valere nei confronti dei singoli condomini, pur se non indicati nominativamente nella sentenza, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condebitori l'azione di regresso e di dividere nei rapporti interni il medesimo debito,

"mentre sono irrilevanti ai fini dell'obbligo del condominio esecutato i rapporti interni dello stesso con il condominio o la eventuale esistenza di un fondo comune che non è il patrimonio dell'ente" (Cass., sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6866, GCM, 1982, 12; conforme, con la precisazione che, in base all'art. 1284 c.c., sono, quindi, solidalmente responsabili, nei confronti del terzo, dell'adempimento delle predette obbligazioni: Cass., sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558, GCM, 1993, 691; GC, 1993, I, 2683; conforme Cass., sez. II, 21 marzo 1979, n. 1626, GCM, 1979, 3).

Si veda, in argomento, anche la seguente pronuncia, secondo cui rientra tra i poteri attribuiti all'amministrazione del condominio quello di stipulare i contratti che si ravvisino necessari per provvedere alla manutenzione delle cose comuni o alla prestazione dei servizi comuni ex art. 1130 n. 2 e 3 c.c. E, ove poi l'assemblea, nell'approvare le spese che abbiano funzione di perseguire il comune interesse, demandi espressamente all'amministratore il maggior potere di assumere obbligazioni con i terzi, che quelle opere debbono materialmente eseguire, con delibera valida e non impugnata,

"non può imputarsi allo stesso amministratore alcun abuso nell'adempimento delle sue attribuzioni" (Trib. Napoli 10 dicembre 1990, ALC, 1991, 608  -nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni; detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1131 c.c.: Cass., sez. II, 17 marzo 1993, n. 3159, GC, 1994, I, 778; GCM 1993, 513; ALC 1993, 492).

Si confrontino inoltre, a tal proposito, le seguenti pronunce riguardanti:

- contratto d'appalto, laddove è stato deciso che, se l'amministratore di un condominio è autorizzato dall'assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell'edificio, validamente può pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all'appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale;

"conseguentemente il condominio è obbligato all'adempimento del debito derivante da tale clausola" (Cass., sez. II, 22 febbraio 1997, n. 1640, GCM, 1997, 296; ALC, 1997, 643; GI, 1997, I, 1, 1178 – inoltre, l'amministratore di un condominio il quale, avendo ricevuto mandato dall'assemblea di stipulare un contratto di appalto per lavori condominiali con una determinata ditta, concluda tuttavia il contratto con una ditta diversa e con pattuizioni più gravose, senza di ciò informare i condomini, è tenuto a rifondere al condominio le maggiori spese che questo è tenuto a sopportare: Trib. Napoli 10 marzo 1995, ALC, 1996, 553);

- contratto concluso con un professionista, nel senso che al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli art. 1469 bis ss. c.c., atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori,

"in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale" (Cass., sez. III, 24 luglio 2001, n. 10086, GCM, 2001, 1456; CorG, 2001, 1436);

- contratto di manutenzione degli ascensori, dove è da ritenersi inefficace e non produttivo di alcuna conseguenza giuridica, in capo al condominio, un contratto decennale di manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministratore condominiale senza la preventiva delibera dell'assemblea,

"trattandosi di atto eccedente l'ordinaria amministrazione" (Pret. Bologna 28 novembre 1992, ALC, 1993, 155);

- manutenzione straordinaria, in quanto i contratti stipulati dall'amministratore condominiale, per la manutenzione straordinaria dell'edificio, obbligano i condomini nei confronti dei terzi solamente quando, in difetto di una specifica delibera assembleare,

"le opere rivestano un oggettivo carattere di urgenza" (Cass., sez. II, 7 maggio 1987, n. 4232, GI, 1988, I, 1, 470).

Da evidenziare come colui che, non essendo né condomino né amministratore del condominio, inviti un prestatore d'opera ad eseguire alcuni lavori in uno stabile condominiale, vuoi che rivesta la qualità di rappresentante senza potere, vuoi che assuma quella del nuncius, in ambedue i casi, non diventa titolare del rapporto contrattuale con il suddetto prestatore d'opera: infatti, il rappresentante senza potere non risponde nei confronti dell'altro contraente a titolo contrattuale, ma solo a titolo di responsabilità per danni;

"e il nuncius, agendo come mero strumento di trasmissione della dichiarazione altrui, è privo di qualsiasi potere di rappresentanza (nella specie: di pitturazione)" (Cass., sez. II, 6 aprile 2004, n. 6721, GCM 2004, 4).

Quanto alla stipula del contratto di assicurazione, non avendo lo stesso funzione conservativa [e, per tal motivo, l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato, se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione: così ha recentemente deciso la Suprema Corte precisando che la disposizione dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo

"unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato" (Cass., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233, GCM, 2007, 4; GDir 2007, 26, 67; contra, in quanto volto a conservare la cosa comune: Trib. Roma 11 agosto 1988, ALC, 1989, 532)],

è stato recentemente affermato come esso non richieda comunque il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall"assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all"articolo 1136, commi 2 e 4, del codice civile (cfr. anche capitolo ventunesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013): in effetti tale contratto, pur eccedendo l"ordinaria amministrazione, non rientra nell"ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l"art. 1136, comma 5, c.c. prevede una maggioranza ancora più qualificata; peraltro, va aggiunto come sia configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale, stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa,

"non occorrendo a tal fine che l'argomento sia stato espressamente posto come tale all'ordine del giorno dell'assemblea poiché si verte in ipotesi di ratifica tacita" (Cass., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872, GDir, 2010, 48, 40; GCM, 2010, 7-8, 1010).

S'è anche precisato come l'amministratore del condominio non possa, senza espressa autorizzazione dell'assemblea dello stesso, contrarre mutui in nome di quest'ultimo; un tanto ancorché per il pagamento delle spese di gestione, atteso che il potere di rappresentanza del predetto amministratore può essere esercitato nei limiti delle facoltà conferitegli (artt. 1131 e 1388 c.c.) e quindi nell'ambito delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 c.c., con la conseguenza che il contratto con il quale il condominio abbia concesso un mutuo all'amministratore (a tanto non autorizzato dall'assemblea), per provvedere alle spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni,

"non è efficace nei confronti del condominio" (Cass., sez. II, 5 marzo 1990, n. 1734, GCM, 1990, 3; GC, 1990, I, 2612; FI, 1990, I, 3221; ALC, 1990, 498).

Similmente, l'amministratore di un condominio non può provvedere al pagamento a mezzo di cambiali (ad esempio, in relazione al pagamento del corrispettivo, pattuito con appaltatori o fornitori, per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale e per l'esercizio dei servizi comuni), salvo che tale maggiore potere gli sia stato conferito dal regolamento di condominio o dell'assemblea,

"in via preventiva con mandato "ad hoc" o in via successiva per ratifica" (Trib. Monza 23 marzo 1989, ALC, 1990, 81).

Riassuntivamente, è possibile, infine, affermare che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente): a tal proposito, è lecito affermare che il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'amministratore (di società), resta valido nei confronti dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore medesimo, non può trovare applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinaria, eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore,

"senza previa delibera della assemblea di condomini" (Cass., sez. II, 7 maggio 1987, n. 4232, GCM 1987, 5);

così come pare corretto affermare che, nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi (contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) dovuti a scadenze fisse e ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; l'approvazione di dette spese è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché

"solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico" (Cass., sez. II, 18 agosto 1986, n. 5068, GCM, 1986, 8 – 9; RGE, 1986, I, 908).

Così, ad esempio, è stato affermato (nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto non rientrare tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato all'ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito - che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini -, in assenza di apposita autorizzazione assembleare) non rientrare, tra poteri concessi all'amministratore, quello di effettuare una ricognizione di debito, proprio in quanto

"il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 c.c., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea conferiscano maggiori poteri" (Trib. Roma, sez. V, 4 maggio 2010, n. 9812, GDir, 2010, 27, 60).



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