Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-07-22

CONDOMINIO: RESPONSABILITA' E PARTI COMUNI NASCONO EX LEGE CONTEMPORANEAMENTE - Riccardo MAZZON

La proprietà comune delle cose, impianti e servizi, necessari per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano, nonché il fascio di responsabilità ed essa collegato, nascono "ex lege" (senza la necessità di alcun atto formale che preveda espressamente il trasferimento "pro quota"), come conseguenza immediata della nascita del condominio (- cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Il fenomeno, prettamente giuridico, avviene in virtù dei negozi giuridici di trasformazione della situazione di dominio esclusivo, in molteplici e distinte proprietà solitarie, secondo il principio accessorium seguitur principale, senza, pertanto, la necessità di alcun atto formale che preveda espressamente anche tale trasferimento "pro quota", potendo essere impedita soltanto da un titolo contrario che, in modo chiaro ed univoco, regoli diversamente tale effetto costitutivo-traslativo (per cui è infondata, ad esempio, la tesi secondo la quale il lastrico solare, in mancanza di espressa cessione nell'atto di vendita della singola unità immobiliare, rimane in proprietà esclusiva dell'unico originario proprietario dell'edificio); pertanto, in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti "ex lege" in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano;

"ecco perché, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini" (Cass., sez. II, 16 luglio 2004, n. 13279, GC, 2005, 12, I, 3080).

A corollario, esempio e completamento di quanto sin qui affermato, si tengano presenti i seguenti principi giurisprudenzialmente espressi, secondo cui:

- il condominio, attraverso il possesso esercitato dai condomini, può acquistare per usucapione la proprietà di beni immobili, rientranti nel novero di quelli comuni di cui all'art. 1117 c.c.,

"ancorché "ab origine" ne sia stata riservata la proprietà a terzi" (Trib. Napoli 14 febbraio 2005, CM, 2005, 4, 380);

- il proprietario di un intero edificio può attribuire ad altri, per titolo, la comproprietà del portone, dell'atrio e delle scale, che resta però circoscritta a queste determinate parti comuni e non si estende necessariamente

"alla titolarità dei muri maestri aggettanti sul portone, sull'atrio e sulle scale, la quale resta nella sua esclusiva appartenenza" (Cass., sez. II, 15 giugno 998, n. 5948, FI, 1999, I, 216);

- in caso di complesso edilizio composto da edifici aventi autonomia strutturale, senza un titolo convenzionale costitutivo di comunione su tutte le parti comuni delle singole unità, la successiva separazione dei condomini non opera uno scioglimento di comunione,

"bensì una semplice ricognizione delle situazioni di comunione legale nascenti ai sensi dell'art. 1117 c.c. su ciascun edificio" (Cass., sez. II, 7 agosto 1982, n. 4439, FI, 1983, I, 719);

- in ipotesi di cose destinate in modo permanente all'uso di edifici limitrofi, ma ubicate nell'area di uno solo di essi (nella specie, scarico fognario), l'applicabilità della presunzione di comunione, di cui all'articolo 1117 del codice civile, postula che quella destinazione all'uso comune sia avvenuta allorché era ancora unico il proprietario di entrambi gli edifici, atteso che, ove questi abbia venduto anche uno degli appartamenti dello stabile nella cui area si trova quel bene,

" il bene stesso diventa comune nell'ambito di detto stabile e può essere esteso in comunione a terzi solo con il consenso dei relativi condomini" (Cass., sez. II, 19 giugno 1980, n. 3910, GCM, 1980, 6);

- la comunione anche del suolo, di cui all'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, onde le costruzioni fra loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma e delle presunzioni di comunione ivi poste, con la conseguenza che, con il loro trasferimento, viene alienato pure il suolo sul quale esse sorgono (nella pronuncia che segue, ad esempio, il Supremo Consesso ha cassato la decisione di merito, che aveva ritenuto operante la presunzione di comunione del suolo, ex art. 1117 c.c., nel caso di appartamenti costruiti su suolo originariamente comune, ma reciprocamente del tutto autonomi, avendo ciascuno di essi propri accessi, proprie scale, propri muri maestri e propri tetti), a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell'acquirente (ai sensi dell'art. 952 c.c.), riservandosi

"al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste" (Cass., sez. II, 26 aprile 1983, n. 2864, GCM, 1983, 4).



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