Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-09-26

Condominio: responsabilità per danni derivanti da omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni - Riccardo Mazzon

L'obbligo del singolo condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà relativa alle parti comuni dell'edificio; la regola non cambia in ottica di problematiche connesse al fenomeno della multiproprietà.

Premessa l'opinione secondo cui il condominio non è tenuto alla rimessione in pristino della statica del fabbricato, qualora la precarietà fondale dell'edificio, a causa della quale siano derivati fenomeni di lesionamento strutturale a carico di un appartamento condominiale, sia dovuta a difetto costruttivo dell'opera (cfr., amplius, il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

"come tale non ascrivibile al condominio" (Trib. Napoli 14 giugno 1995, ALC, 1996, 79),

l'obbligo del singolo condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà relativa alle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile.

Quest'ultima, peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell'art. 2043 c.c.: tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare

"i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari" (Cass., sez. II, 18 maggio 2001, n. 6849, GCM, 2001, 1007; conforme Cass., sez. II, 24 luglio 2000, n. 9651, RGE, 2001, I, 150; conforme Cass., sez. III, 17 ottobre 2001, n. 12682, GCM, 2001, 1761; conforme Cass., sez. III, 8 novembre 2007, n. 23308, GDir, 2008, 5, 57; conforme, con la precisazione che le opere destinate a servire una parte dell'intero fabbricato, e i conseguenti danni, sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (nella specie si trattava di interventi condominiali diretti al rifacimento della condotta fecale): Trib. Napoli 27 giugno 1992, ALC, 1993, 116).

In presenza di sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno, che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non è preclusa al singolo condomino l'azione diretta all'accertamento, in suo favore, del criterio legale

"previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio" (Cass., sez. II, 12 febbraio 2001, n. 1959, RCP, 2002, 417).

E' il singolo condomino che risponde, verso gli altri condomini, dei danni causati da guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva: egli deve, perciò, sostenere la relativa spesa, ove abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa sia stata accertata in sede giudiziale.

Tuttavia, fino a quando l'obbligo risarcitorio del condomino non risulti in uno di tali modi accertato, l'assemblea non può porre a suo carico detto obbligo, né imputargli a tale titolo alcuna spesa, non potendo l'assemblea disattendere l'ordinario criterio di ripartizione, né la tabella millesimale e dovendo, invece, applicare la regola generale stabilita dall'art. 1123 c.c., secondo cui ogni addebito di spesa deve essere effettuato in base alla quota di partecipazione di ciascun condomino alla proprietà comune, cioè in base ai millesimi.

La seguente pronuncia, ad esempio, sulla base di detti principi conclude che, in difetto di accertamento dell'obbligo risarcitorio in uno dei due modi indicati, la suddetta spesa dev'essere dall'assemblea provvisoriamente ripartita, secondo gli ordinari criteri di ripartizione, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell'amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quando anticipato; nella specie, la Suprema Corte ha cassato senza rinvio la sentenza di merito e, decidendo nel merito, ha dichiarato nulla la deliberazione condominiale impugnata, la quale, senza che vi fosse stato riconoscimento di responsabilità ed essendo riservato, quindi, al giudice il relativo accertamento, aveva attribuito all'assemblea condominiale il potere di deliberare sulla responsabilità di un singolo condomino

"ed aveva addebitato al medesimo la spesa occorsa in conseguenza del fatto dannoso imputatogli" (Cass., sez. II, 22 luglio 1999, n. 7890, VN, 1999, 1381).

Peraltro, nel caso si tratti di terrazza, è stato precisato come la responsabilità cui concorrono sia il proprietario esclusivo della medesima, sia gli altri condomini, nei confronti di quello di essi la cui porzione di proprietà esclusiva risulti danneggiata, si connoti come responsabilità non extracontrattuale, ma da inadempimento della obbligazione "propter rem" gravante sui condomini (della parte di edificio cui il lastrico solare serve) e/o sul titolare di un diritto di proprietà superficiaria, o di uso esclusivo sul lastrico solare, in quanto tali, ossia dell'obbligo di concorrere alla riparazione e ricostruzione delle parti, secondo le proporzioni stabilite negli art. 1123 e 1126 c.c.,

"non trovando applicazione il paradigma di cui all'art. 2055 c.c., tale obbligo e la conseguente responsabilità non possono farsi valere al di là dei limiti posti da tali proporzioni e criteri di riparto" (Trib. Messina 11 dicembre 2002, In iure praesentia, 2003, I, 71).

Inoltre, aggiunge la pronuncia in esame, la mancanza di un centro soggettivo di riferimento unitario - quale tipicamente è l'amministratore del condominio - produce l'impossibilità di apprezzare la giuridica plausibilità di un ordine cautelare; solo all'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini ed in tale veste tenuto a coordinare le obbligazioni convergenti, ripartendo le spese necessarie secondo i criteri legali suddetti e portare ad esecuzione la prestazione finale - sarebbe possibile indirizzare un ordine cautelare "di facere", mirato cioè al risultato ultimo cui le obbligazioni parziarie e concorrenti dei responsabili devono convergere, non invece nei confronti di ciascuno dei condomini, di per sè tenuti solo ad una obbligazione paritaria, a contenuto, come detto, sostanzialmente pecuniario

"il pagamento, "pro quota", delle spese necessarie per gli interventi di manutenzione ed il risarcimento, sempre "pro quota", dei danni" (Trib. Messina 11 dicembre 2002, In iure praesentia, 2003, I, 71).

Peraltro, nel caso si tratti di responsabilità personale del proprietario esclusivo, si confronti la seguente pronuncia, laddove, ad esempio, è precisato come in tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza di copertura di un garage sia responsabile dei danni da infiltrazioni d'acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2043 c.c., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell'art. 2056 c.c., che disciplina la responsabilità aquiliana, con riferimento all'art. 1227 c.c., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni:

"in tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell'evento" (Cass., sez. II, 22 luglio 2002, n. 10686, GCM, 2002, 1306; conforme, anche in caso di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c.: Cass., sez. II, 7 giugno 2000, n. 7727, GCM, 2000, 1243).

Tangasi conto, inoltre, che quando l'immobile in multiproprietà sia compreso in un condominio, il condominio non è terzo rispetto al multiproprietario e viceversa, e il multiproprietario è condomino diretto a tutti gli effetti e quindi titolare dei diritti e degli obblighi che gli fanno capo quale condomino: non sussiste, dunque, fra i multiproprietari un rapporto di solidarietà passiva per le obbligazioni incombenti verso il Condominio,

"senza che in senso contrario rilevi l'usuale presenza di un ente di gestione della multiproprietà che opera come mandatario dei multiproprietari" (App. Torino, sez. IV, 20 dicembre 2007, GM, 2008, 7-8, 1855).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati