Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-01-21

CONDOMINIO: RESPONSABILITA' PER INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE - Riccardo MAZZON

La legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 prevede la possibilità di deliberare alcune ipotesi di "nuove opere" con una maggioranza inferiore (art. 1136, comma 2, c.c.) rispetto a quella ordinaria prevista per la specifica fattispecie (art. 1136, comma 5, c.c.)

Dal punto di vista sistematico, nel disegno di legge si è voluto far confluire all'interno dell'art. 1120 c.c. anche le prescrizioni della normativa "speciale" riguardante il condominio, al probabile intento della "codificazione" in un corpus unico

Alcuni quorum (per esempio, quelli relativi alle barriere architettoniche e agli impianti satellitari) risultano innalzati rispetto alle precedenti versioni)

Premessi i principi generali sulle innovazioni, (cfr. capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), v'è da precisare che, qualora l'innovazione consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, quei condomini che non intendano trarne vantaggio possono chiedere, con onere della prova a loro carico, d'esser esonerati da qualsiasi contributo, nella spesa relativa, qualora:

  • l'innovazione comporti una spesa molto gravosa, laddove per determinare il carattere gravoso o voluttuario della spesa inerente ad un'innovazione non è rilevante il riferimento alle condizioni economiche dei singoli condomini [nella pronuncia che segue, ad esempio, la circostanza che l'impugnante fosse uno studente, privo di reddito da lavoro proprio,

"non ha inciso sulla legittimità della deliberazione dell'assemblea" (Trib. Milano 4 maggio 1989, ALC, 1989, 504)];

  • ovvero l'innovazione abbia carattere voluttuario [ad esempio, è stato ritenuto che la sostituzione del cancello di ingresso al piano interrato, ove si trovano i boxes di proprietà dei condomini, integri piuttosto

"un intervento di carattere conservativo" (App. Lecce 27 agosto 2004, ALC, 2005, 438)];

il tutto rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio:

"natura voluttuaria, cioè siano prive di utilità ovvero siano caratterizzate da notevole onerosità, da intendersi in senso oggettivo" (App. Milano 9 settembre 1988, ALC, 1989, 705 – cfr. anche Cass., sez. II, 22 marzo 2007, n. 6915, GCM, 2007, 3; VN, 2007, 2, 703; Trib. Napoli, 18 aprile 2001, ALC, 2001, 832; Cass., sez. II, 23 aprile 1981, n. 2408, GCM, 1981, 4).

In tal caso, peraltro, i condomini che non hanno inteso trarre alcun vantaggio dalle innovazioni (gravose o voluttuarie) e sono stati, perciò, esonerati dalla spesa (nonché i loro eredi o aventi causa) possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera: infatti, in tema di condominio, di edifici l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazione gravose o voluttarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo "pro quota" nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, ragguagliata al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera: nella pronuncia che segue, ad esempio, trattavasi di un impianto di ascensore, installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma

"successivamente, per iniziativa e a spese di parte dei condomini" (Cass., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746, VN, 1994, I, 177).

Quando non sussista possibilità di una loro utilizzazione separata, le innovazioni gravose o voluttuarie [cfr. paragrafo 6.1., capitolo sesto, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013: la relativa valutazione integra un accertamento di fatto, devoluto al giudice del merito ed

"incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua" (Cass., sez. II, 18 gennaio 1984, n. 428, GCM, 1984, 1; RGE, 1984, I, 454)]

non sono consentite, salvo che la maggioranza dei condomini (che le abbiano deliberate o accettate) intenda sopportarne integralmente la spesa, sempre tenuto conto di quanto previsto, in via generale, dall'articolo 1120 del codice civile: ad esempio, in materia di condominio, l'abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1121 c.c. e, in quanto tale, richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all'abbattimento,

"possa costituire valida ratifica dell'opera fatta eseguire di propria iniziativa dall'amministratore" (App. Roma, sez. IV, 6 febbraio 2008, n. 478, Mer, 2008, 9, 31).

Attraverso l'articolo 7 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), il legislatore ha voluto inserire, dopo l'articolo 1122 del codice civile, anche il seguente articolo 1122-ter, con rubrica "Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni", che così si esprime: "Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136".

Così, gli impianti di videosorveglianza non possono in alcun modo esser considerati "innovazioni gravose o voluttuarie" e ottengono propria e specifica disciplina normativa.



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