Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-01-27

CONDOMINIO: RESPONSABILITA' PER OPERE CHE INSISTONO SU PROPRIETA' DEL SINGOLO - Riccardo MAZZON

oltre a una correzione della "rubrica" dell'articolo 1122 c.c., la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 estende i parametri previsti per le innovazioni anche all'ipotesi delle opere su parti private

viene anche previsto che ne sia data "in ogni caso" una "preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assamblea", all'evidente scopo di permettere l'eventuale adozione degli opportuni provvedimenti

il condomino non sempre può eseguire opere che pur insistono nella sua proprietà esclusiva

Attraverso l'articolo 6 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012) l'articolo 1122 del codice civile è stato sostituito dal seguente: "Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".

Inoltre, attraverso l'articolo 7 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore sempre dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), il legislatore ha voluto inserire, dopo l'articolo 1122 del codice civile il seguente articolo 1122-bis, rubricato "Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili", del seguente tenore: "Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative".

Correlativamente, l'articolo 27 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 ha introdotto l'articolo 155 bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, prevedendo che l'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice civile, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice civile.

Ciascun condomino, dunque, nel piano (o porzione di piano) di sua proprietà – ovvero, esplicita la riforma (cfr. paragrafo 7.1., capitolo settimo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013: articolo 6 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, con entrata in vigore sempre dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale -, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio – ovvero, esplicita la riforma, determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio: in ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea - e, a maggior ragione, non può eseguire opere che danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di altro condomino: ad esempio, è stato deciso che al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire, sul suo balcone, una veranda in appoggio al muro comune dell'edificio condominiale, la quale raggiunga l'altezza del piano superiore così

"diminuendo il godimento dell'aria e della luce al proprietario del piano contiguo" (Cass., sez. II, 11 febbraio 1985, n. 1132, GCM, 1985, 2).

Il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, naturalmente, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico; nella pronuncia che segue, ad esempio, si trattava del sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell'edificio, che, secondo il giudice di merito,

"aveva compromesso sul piano estetico il rispetto dell'aspetto architettonico del fabbricato" (Cass., sez. II, 27 aprile 1989, n. 1947, GCM, 1989, 4, 89).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati