Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-09-24

CONDOMINIO: RIMBORSO DELLE SPESE URGENTI E ARRICCHIMENTO SENZA CAUSA - Riccardo MAZZON

Precedentemente all'entrata in vigore della riforma, in via generale, il condomino che avesse fatto spese per le cose comuni (per la gestione e manutenzione), senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non aveva diritto al rimborso delle medesime.

La modifica dell'articolo 1134 del codice civile, operata attraverso l'articolo 13 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), non pare aver mutato percettibilmente il quadro di riferimento, ove collocare la disciplina relativa all'argomento in esame.

In particolare, al condomino non compete l'azione di arricchimento in caso di spesa non urgente, stante il divieto di rimborso, stabilito dall'articolo 1134 del codice civile (al di fuori delle ipotesi ivi previste: cfr, paragrafi 19.1., 19.2 e 19.2.1. del capitolo diciannovesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013): infatti, l'esperibilità dell'azione generale di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. postula, per il disposto dell'art. 2042, stesso codice, la non esperibilità di altra azione per conseguire l'indennizzo del pregiudizio subito.

Ecco perché il giudice, in presenza di una pluralità di domande - oltre quella ex art. 2041 c.c. - fondata su titoli diversi, deve preliminarmente decidere sulla fondatezza di queste ultime e solo ove decida di non accoglierle potrà esaminare l'azione sussidiaria di arricchimento, sempreché l'impossibilità di proporre quest'ultima non derivi da un divieto stabilito dalla legge.

Nella pronuncia che segue, ad esempio, un condomino aveva chiesto il rimborso della spesa sostenuta per la manutenzione della cosa comune, in base ad un triplice titolo: l'accordo di tutti i condomini, l'urgenza della spesa ex art. 1134 c.c. e l'arricchimento senza causa; la Suprema Corte, proprio sulla base dei principi sopra evidenziati, ha precisato che

"al condomino non compete l'azione di arricchimento in caso di spesa non urgente, stante il divieto di rimborso stabilito dall'art. 1134 c.c. al di fuori delle ipotesi ivi previste" (Cass., sez. II, 15 novembre 1994, n. 9629, GCM, 1994, 11).

Peraltro, qualora si renda indispensabile l'esecuzione di lavori anche in appartamenti di proprietà esclusiva di alcuni condomini – ad esempio, al fine del consolidamento delle strutture del fabbricato condominiale - e, a fronte dell'inerzia di costoro, provvedano alle opere altri condomini – anche, in ipotesi, ricorrendo al credito bancario, per la disponibilità della somma all'uopo occorrente -, a questi ultimi deve riconoscersi, mediante azione generale di arricchimento, il diritto di conseguire dai primi il rimborso delle spese affrontate (ivi compresi, se del caso, gli interessi bancari sopportati per conseguire l'eventuale prestito e non, invece, in tal ipotesi, i minori interessi di cui al tasso legale, trattandosi di una componente dell'obbligazione principale di rimborso delle erogazioni effettuate dai condomini diligenti),

"stante anche la non invocabilità, nel rapporto fra condomini, delle disposizioni dell'art. 936 c.c. in tema di opere sul fondo altrui" (Cass., sez. II, 11 giugno 1986, n. 3860, GCM, 1986, 6).

Opportuno precisare, per completezza, come alla comunione non condominiale non si applichi l'articolo 1134 del codice civile, nel senso che, in ordine alla ripartizione delle spese eseguite sulle cose comuni, trovano applicazione gli art. 1104 e 1110 c.c., che pongono a carico di ciascun partecipante alla comunione l'obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune, e ricollegano il diritto al rimborso da parte del condomino che le abbia sostenute in via esclusiva alla semplice trascuranza degli altri partecipanti,

"senza alcun riferimento all'ulteriore requisito dell'urgenza, richiesto invece dall'art. 1134, c.c." (Trib. Bari, sez. I, 20 ottobre 2008, n. 2381, Giurisprudenzabarese.it 2008).

Quanto, invece, al c.d. condominio minimo, ad esso non si applica l'articolo 1110 del codice civile, in quanto - a differenza della comunione, ove i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione -, nel condominio, i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali (posto che il regime del condominio degli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono piú piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato dalla relazione di accessorietà un certo numero di cose, impianti e servizi comuni, l'esistenza del condominio e l'applicabilità della norma in materia non dipende dal numero di persone che ad esso partecipano), tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio c.d. minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti.

In tale ipotesi, il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la conservazione delle parti comuni è regolata esclusivamente dalla più restrittiva fattispecie di cui all'art. 1134 c.c.

"che subordina il diritto al rimborso alla prova dell'urgenza della spesa sostenuta, intesa come necessità di provvedere senza ritardo e, dunque, senza avvertire tempestivamente gli altri condomini, pena il pregiudizio o pericolo imminente" (Trib. Latina 9 gennaio 2007, n. 79, Mer, 2007, 10, 35, CIV, 2010, 7-8, 58 – conforme: Cass., sez. U., 31 gennaio 2006, n. 2046, CorM, 2006, 5, 611, CIV, 2010, 7-8, 58, GI, 2006, 11, 2056, IGCM, 2006, 1, VN, 2006, 2, 768, FI, 2006, 4, 1042 – conforme, onde evitare, anche nei cosiddetti condomini minimi, dannose interferenze del singolo condomino, esigenza estranea alla comunione: Cass., sez. II, 4 agosto 1997, n. 7181, GCM, 1997, 1321, ALC, 1997, 1001 – conforme – Trib. Perugia 12 aprile 1996, RGU, 1996, 371 – conforme, essendo previsti dalle norme processuali, applicabili ai condomini minimi, strumentali alternativi (art. 1105, comma 4 c.c.) al fine di ovviare alla eventualmente ingiustificata opposizione o all'inazione delle controparti nella adozione e nella esecuzione dei provvedimenti non urgenti, e tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell'edificio in condominio: Cass., sez. II, 26 maggio 1993, n. 5914, VN, 1994, I, 182, GCM, 1993, 929, FI, 1993, I, 2844 - contra, con applicazione dell'art. 1110 c.c. in tema di comunione, onde al comunista che abbia sostenuto delle spese necessarie per la conservazione della cosa comune spetta il rimborso nei confronti degli altri partecipanti alla sola condizione che l'amministratore o gli altri partecipanti trascurino di provvedere, e quindi anche nel caso di opposizione del compartecipante, la quale, implicando la volontà di non provvedere ai lavori, soddisfa pienamente alla condizione richiesta dalla legge: Cass., sez. II, 18 ottobre 1988, n. 5664, VN, 1988, 705, ALC, 1989, 42, GI, 1990, I, 1, 292, GCM, 1988, 10 – conforme – Cass., sez. II, 19 luglio 2007, n. 16075, GCM, 2007, 7-8).

Per un esempio relativo a lavori di intonacatura della facciata e rifacimento del tetto, si veda la seguente pronuncia, laddove afferma che, in tema di condominio costituito da due partecipanti (cosiddetto condominio minimo) le spese manutentive necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie intonacatura della facciata e rifacimento del tetto) debbono essere approvate mediante delibera assembleare adottata previa rituale convocazione dei condomini; ne consegue che l'avvertimento - o la semplice comunicazione -, all'altro condomino di dover provvedere alla realizzazione di determinate manutenzioni non costituisce valido equipollente e

"tale principio subisce deroga soltanto in presenza di lavori improrogabili ed urgenti" (GdP Ariano Irpino 17 gennaio 2000, GM, 2001, 991).



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