Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Span√≤ Giuseppe - 2016-04-01

CONDOMINIO: RIPARTIZIONE SPESE TERRAZZE - Cass. civ., n. 5814/2016 - Giuseppe SPANÒ

L'art. 1126 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle terrazze che servano di copertura ai piani sottostanti debbono essere poste per un terzo a chi ne abbia l'uso esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti.

L'art. 1226 c.c. è applicabile in ogni caso di spesa riguardante la struttura delle terrazze in funzione della copertura dell'edificio, siano esse ordinarie o straordinarie, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento (Cass., sez. 2^, sentenza n. 16583 del 2012; sez. 2^, sentenza n. 1451 del 2014).
Secondo la Suprema Corte l'assemblea può modificare il criterio previsto dalla legge unicamente con deliberazione all'unanimità e, inoltre, deve contenere l'espressa volontà dei condomini di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso.
Le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso. La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse, giacché non opera nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 5125 del 1993).
La fissazione di criteri di spesa diversi da quelli legali incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino, e quindi necessita di una base convenzionale (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 28679 del 2011) che non può essere riconosciuta alle tabelle millesimali di natura "deliberativa" - cioè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale - le quali, infatti, non necessitano del consenso unanime dei condomini per l'approvazione (Cass., Sez. U, sentenza n. 18477 del 2010), nè, evidentemente, l'unanimità dell'approvazione trasforma in negoziale ciò che non lo è.



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