Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-09-04

CONDOMINIO: SERVIZI IN COMUNE MA SUSCETTIBILI DI UTILIZZAZIONE INDIVIDUALE - Riccardo MAZZON

Quanto alle parti dell'edificio indicate al numero 2 dell'articolo 1117 del codice civile (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, ecc.: da segnalare come l'articolo 1 della legge n. 220 dell' 11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), abbia aggiunto la voce: «sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune»), s'è notato come esse siano anche suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai numeri 1) - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -, di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità; pertanto, in relazione ad esse, occorre accertare se l'atto, che nel caso concreto le sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio "propter rem", fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti

"anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile ai sensi dell'art. 2646 c.c.)" (Cass., sez. II, 25 marzo 2005, n. 6474, RGE, 2006, 3, 575).

In altri termini, è stato precisato che le parti dell'edificio condominiale, indicate dal n. 2) dell'art. 1117 c.c. (e quindi anche i locali per la portineria) possono essere sottratti alla presunzione di proprietà comune, ma non è sufficiente, a tal fine, che vi sia stato un atto di trasferimento degli stessi, perché possa affermarsi che sia venuto meno il vincolo di destinazione derivante dalla loro natura,

"essendo necessario invece che sia stata assunta dal condominio una deliberazione che li abbia esclusi dall'utilizzazione comune" (Cass., sez. II, 8 maggio 1998, n. 4662, GCM, 1998, 975).

Del secondo gruppo fanno parte i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, laddove l'enunciazione, di cui al n. 2 dell'art. 1117 c.c., "locali per la portineria e per l'alloggio del portiere", trova fondamento nella differenza sostanziale (oltre che terminologica) tra "locali per la portineria" e "locali per l'alloggio del portiere", tale per cui i primi individuano gli spazi destinati all'esercizio dell'attività di portierato (c.d. guardiola), mentre solo i secondi sono propriamente destinati alle eventuali necessità abitative della persona addetta a tale attività; conseguentemente, laddove un regolamento condominiale sancisca che "sono di proprietà ed uso comune pro indiviso.... i locali in uso ai portinai ed i relativi mobili ed arredi eventualmente dati in uso agli stessi", tale espressione va interpretata come limitata ai soli spazi costituenti la guardiola e non anche all'abitazione del portiere propriamente detta:

"ciò perché l'espressione deve essere oggetto di stretta interpretazione letterale e non estensiva, stante l'effetto costitutivo di un diritto reale quale la comproprietà di natura condominiale" (Trib. Bologna, sez. II, 28 gennaio 2010, n. 20080, ALC, 2010, 4, 407);

i locali per la lavanderia, quelli per il riscaldamento centrale, riguardo ai quali, per esempio, la Suprema Corte ha voluto precisare come, affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva; pertanto, prosegue la pronuncia sotto epigrafata (nella specie, la sentenza impugnata aveva escluso la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., invocata dal condominio in ordine al "locale caldaia", per il solo fatto che il medesimo era risultato titolare di una servitù di passaggio, gravante sul giardino della convenuta, attraverso il quale si accedeva al predetto locale; la Suprema Corte ha cassato la decisione, rilevando che i giudici non avevano compiuto alcuna indagine in ordine alla ubicazione del bene, alla funzione e alla destinazione della caldaia né, infine, avevano accertato l'esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di cui al citato art. 1117 c.c.), qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso; detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso

"si desumano elementi da escludere in maniera inequivocabile la comunione" (Cass., sez. II, 16 aprile 2007, n. 9093, GCM, 2007, 4);

i locali per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune nonché, dall'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.



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