Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-10

CONDOMINIO: SI PUO' MUTARE LA DESTINAZIONE DELLA PROPRIETA' ESCLUSIVA? - Riccardo MAZZON

responsabilità per mutazione della mera destinazione della proprietà esclusiva

nulla (se non il regolamento contrattuale) vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro

purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune

In mancanza di norme, limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'articolo 1122 del codice civile (cfr. § 7.2. del capitolo settimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva (ad un uso piuttosto che ad un altro), purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune (o, anche, alla proprietà esclusiva di altri condomini): deve dunque escludersi, ad esempio, che l'utilizzazione dell'alloggio di proprietà esclusiva a locazione per uso di camere ammobiliate possa, di per sé, costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato, agli altri condomini, facoltà di insorgere e chiedere l'eliminazione di opere meramente interne, funzionali dell'utilizzazione stessa,

"salvo che ne derivino pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti altrui" (App. Bologna 14 novembre 1989, ALC, 1991, 114 - non contravviene al regolamento - vietante la destinazione degli appartamenti ad uffici o a industrie, o ad usi che turbino la tranquillità dei condomini o costituiscano pericolo per lo stabile o ne menomino il decoro - la destinazione dell'appartamento a studio per trasmissioni televisive: Trib. Roma 27 ottobre 1980, GM, 1982, 321).

Naturalmente, nel caso siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune, il giudice può inibire la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, qualora sia stata ritualmente proposta la domanda in tal senso; ad esempio, la Suprema Corte ha confermato la sentenza del giudice di merito che aveva statuito il divieto del mutamento di destinazione di porzione di proprietà esclusiva di un condomino da autorimessa ad abitazione, costituendo detta modifica un peggioramento dell'estetica della facciata e creazione di una situazione di "basso",

"risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell'edificio, posto in zona residenziale (Cass. civile, sez. II, 17 aprile 2001, n. 5612, GCM, 2001, 803).

I divieti ed i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale, nel regime condominiale, possono essere, al più, formulati nei regolamenti contrattuali – o, comunque, attraverso validi titoli convenzionali, inter partes stipulati - tanto mediante elencazione delle attività vietate, quanto mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare:

"nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se la destinazione sia inclusa nell'elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento ne siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi; nella seconda ipotesi, essendo mancata la valutazione in astratto degli effetti dell'attività, è necessario accertare l'effettiva capacità a produrre gli inconvenienti che si vogliono evitare" (Cass., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11126, GCM, 1994, 12);

peraltro, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco, in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro e non suscettibile di dar luogo a incertezze.

In tal senso, ad esempio, una convenzione, ancorché trascritta, intercorsa fra il costruttore di un edificio ed il comune, con la quale il primo si assume l'obbligo di non mutare la destinazione dei locali siti al piano servizi, crea rapporti soltanto fra le parti, ma non attribuisce al singolo condomino il diritto soggettivo di vietare ad altro condomino, proprietario esclusivo di alcuni locali siti al piano servizi, di mutarne la destinazione; infatti, in mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'art. 1122 c.c. vieta soltanto di compiere, nel piano o nella porzione di piano di proprietà esclusiva, opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio

"e non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro" (Cass., sez. II, 17 luglio 1980, n. 4677, GCM, 1980, 7 – cfr. anche Cass., sez. II, 1 ottobre 1997, n. 9564, GCM, 1997, 1821).

Dunque, il divieto, a carico del condomino di edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste per la regolamentazione dell'uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 comma 3 c.c.), ma presuppone un titolo convenzionale, con l'accettazione del vincolo da parte del condomino stesso (in sede di acquisto della proprietà esclusiva, ove si tratti di vincolo predisposto dal costruttore od originario unico proprietario dell'edificio, o con separato atto successivo, ovvero anche con adesione alla decisione assembleare che introduca il vincolo medesimo); in difetto di tale accettazione, pertanto, nella pronuncia che segue, la Suprema Corte ha chiarito come debba escludersi che una certa utilizzazione dell'alloggio di proprietà esclusiva (nella specie, ad ambulatorio medico) possa di per sé costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato al condominio od agli altri condomini facoltà di insorgere,

"salva restando la tutela di questi per gli eventuali pregiudizi che possano derivare dal concreto svolgimento delle attività inerenti a detta destinazione e dalle relative modalità (ad esempio, in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a norma dell'art. 844 c.c.)" (Cass., sez. II, 27 giugno 1985, n. 3848, GCM, 1985, 6)

Si confronti ad ulteriore esempio, in argomento (pur riguardando il contenuto di una delibera assembleare e non un regolamento contrattuale), la seguente pronuncia, laddove s'afferma che, nel caso in cui l'assemblea abbia consentito la destinazione ad uso di gelateria di un locale sito nel fabbricato condominiale, è da ritenersi legittima l'estensione di tale attività anche alla preparazione del caffè ed alla somministrazione di bevande analcoliche,

"pure in presenza di una norma del regolamento che non consenta di destinare i locali ad esercizi quali "le mescite di vino, bar e simili"" (Trib. Milano 20 febbraio 1992, ALC, 1992, 619).

Nel caso il vincolo, regolarmente imposto, venga violato, i proprietari delle altre porzioni del fabbricato potranno ottenere l'inibizione del diverso uso, in quanto a loro pregiudizievole, ma deve escludersi che essi possano conseguire l'eliminazione delle eventuali opere interne, effettuate al fine di agevolare la mutazione: si veda, a tal proposito, la seguente pronuncia dove, a fronte del mutamento di destinazione di un locale in edificio condominiale, che il proprietario esclusivo del locale medesimo aveva realizzato, mediante opere meramente interne, in violazione di vincolo imposto dal regolamento del condominio (nella specie, trasformazione di soffitta in vano abitabile), è stato consentita. Per l'appunto, solo la mera inibizione dell'uso contrastato,

"come pregiudizievole al titolare del sottostante appartamento, in dipendenza dei maggiori rumori derivanti dall'uso diuturno da parte degli abitanti, rispetto a quello discontinuo proprio della soffitta" (Cass., sez. II, 5 gennaio 1985, n. 17, GCM, 1985, 1).

La regola vale anche nel caso la destinazione sia stata mutata dal conduttore: perciò il condominio può chiedere, nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore e cioè alla unica condizione che sia comprovata l'operatività della clausola limitativa, o, in altri termini,

"la sua opponibilità al condominio locatore" (Cass., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6397, GCM, 1984, 12).



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