Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2017-04-10

Condominio: significato di sopraelevazione ex articolo 1127 del codice civile - Riccardo Mazzon

Secondo recente giurisprudenza, è ravvisabile la sopraelevazione - di cui all'articolo 1127 del codice civile - solo in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la colonna d'aria sovrastante lo stabile.

Deriva, da quanto precede, per esempio, che qualora le opere realizzate dal proprietario dell'ultimo piano siano contenute nei limiti del preesistente sottotetto (trasformato, nella specie, in terrazza), correttamente il giudice del merito

"esclude che si sia in presenza di una sopraelevazione" (Cass., sez. II, 7 settembre 2009, n. 19281, GDir, 2009, 43, 48: cfr., amplius, il capitolo dodicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Così, ad esempio, la terrazza, realizzata in occasione della sopraelevazione di un edificio in sostituzione del tetto preesistente, costituisce essa stessa una sopraelevazione con il conseguente indennizzo per i condomini estranei all'opera quando, oltre ad assolvere la funzione di copertura, acquisti, per struttura ed ubicazione,

"il carattere di bene di proprietà ed uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano, ovvero sia destinata al godimento anche dei condomini estranei alla sopraelevazione" (Cass., sez. II, 7 gennaio 1980, n. 99, GCM, 1980, 1).

Dettagliatamente conforme la seguente pronuncia, laddove precisa che i sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili, destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, costituiscono una pertinenza dell'intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello) ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo (essi non danno, cioè, luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d'aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall'umidità): così, la ristrutturazione di locali del genere non comporta sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., nei soli casi di modificazione soltanto interne,

"contenute negli originari limiti dell'edificio senza alcun aumento della sua altezza" (Cass., sez. II, 10 giugno 1997, n. 5164, GCM, 1997, 951).

Contra, nel senso che, ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o più nuovi piani (o di una o più nuove fabbriche) sopra l'ultimo piano dell'edificio,

"quale che sia il rapporto con l'altezza precedente di questo": (Cass., sez. II, 16 marzo 1982, n. 1697, GCM, 1982, 3).

Ciò perché, spiega la pronuncia in oggetto, tale norma trova giustificazione nella occupazione, da parte di chi sopraeleva, dall'area comune su cui sorge il fabbricato, ossia nella maggior utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano (quoziente), onde l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente,

"mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano" (Cass., sez. II, 16 marzo 1982, n. 1697, GCM, 1982, 3).



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